什么是違法房屋轉租?

　　導讀：違法房屋轉租有兩種形式：未經出租人同意的違法房屋轉租和超過剩余租賃期限的違法房屋轉租。那么，什么是未經出租人同意的違法房屋轉租?什么是超過剩余租賃期限的違法房屋轉租呢?都有會產生什么樣的法律效果呢?

　　一、未經出租人同意的違法房屋轉租

　　未經出租人同意的違法房屋轉租是指承租人未經出租人同意將出租房屋轉租給第三人的行為。

　　《合同法》第224條第二款規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同�！督忉尅返�16條規(guī)定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

　　(一)未經出租人同意的全部違法轉租產生以下法律效果：

　　1、出租人享有原房屋租賃合同(出租合同)的解除權：

　　A.經出租人行使出租合同解除權解除原房屋租賃合同后，次承租合同(轉租合同)無效(無權處分行為未獲追認的合同無效);

　　B.出租人行使出租合同解除權以出租人知道或者應當知道承租人轉租后在6個月內提出異議為條件。

　　2、出租人可以請求法院確認未經其同意的轉租合同無效：

　　A.出租人請求確認轉租合同無效實際是出租人拒絕追認承租人處分權的行為;

　　B.出租人請求法院確認轉租合同無效以出租人知道或者應當知道承租人轉租后在6個月內提出異議為條件;

　　C.出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求認定轉租合同無效的，法院不予支持。

　　(二)未經出租人同意的轉租行為的行為認定：

　　1、未經出租人同意的轉租合同，屬于無權處分的效力待定合同。

　　2、承租人構成根本違約行為，出租人享有出租合同解除權。

　　3、出租人在知道或者應當知道承租人轉租的6個月內未提出異議的，視為出租人對轉租人無權處分行為的`默示追認：A.因出租人的默示追認行為，出租人喪失出租合同解除權;B.因出租人的默示追認行為，違法轉租合同轉化為合法轉租合同，轉租合同依法有效。

　　4、出租人提出請求解除合同和確認轉租合同無效受異議期和1年除斥期限的限制。

　　二、超過剩余租賃期限的違法房屋轉租

　　超過剩余租賃期限的違法房屋轉租是指雖經出租人同意轉租，但轉租期限超過承租人剩余租賃期限，并且出租人和承租人沒有另外約定的行為。

　　《解釋》第15條規(guī)定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”

　　超過剩余租賃期限的部分違法轉租產生以下效果：

　　(1)轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定無效;除非出租人與承租人之間存在明示約定。

　　(2)②原租賃合同到期后出租人和承租人之間存在不定期租賃合同，超過剩余租賃期限部分的轉租合同仍然無效。

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