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期房購房合同注意事項
隨著人們法律觀念的日益增強,合同對我們的約束力越來越不可忽視,簽訂合同能促使雙方規(guī)范地承諾和履行合作。那么問題來了,到底應(yīng)如何擬定合同呢?下面是小編為大家整理的期房購房合同注意事項,僅供參考,歡迎大家閱讀。
期房購房合同注意事項1
期房是什么?
人們把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。一般情況下,期房的價格較低,挑選余地較大,但由于是先付款后交房,因此購房消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行,而購房合同的履行,不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響,還受到許多客觀因素的制約。
期房的優(yōu)勢和風(fēng)險
優(yōu)勢
戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋,銷售工作剛剛開始,開發(fā)項目的所有房型都有,朝向好的戶型也在其中,購房者有了比較大的選擇余地。
價格能給予較大的優(yōu)惠,一般為5%~10%,甚至更多。開發(fā)商開發(fā)一個樓盤一般需要1年~2年的時間,甚至更長。為了及時收回現(xiàn)金,對購買期房持極大的歡迎態(tài)度。
付款輕松,隨施工進度付款,一般分為三次。首次付款時間為取得預(yù)售證時,一般僅付1萬元~2萬元的定金和總房款10%左右的首期房款;第二次付款時間是工程進行到一半時,付款額約為總房款的60%;第三次付款時間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時,購房者將余下的款項付完,同時開發(fā)商將房屋交付給購房者,也可選擇按揭付款。
便于監(jiān)督。從付定金的那一刻起,購房者就可隨時去觀看工程進度,對于建好以后不易觀察的部分,這時都可一覽無余。
風(fēng)險
根據(jù)圖紙買房購房者看到的大多是戶型的平面圖、整個樓盤的效果圖而不是實物,許多開發(fā)商將戶型平面圖做的簡單而模糊,使得有關(guān)面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)難以準(zhǔn)確進行判斷。如果在交房后與開發(fā)商宣傳的差距較大則會造成損失。
對于開發(fā)商的情況難以把握。如果開發(fā)商在建設(shè)過程中因為資金不足使工程停頓;或因技術(shù)實力不足造成建設(shè)質(zhì)量的降低;以及在建設(shè)過程中擅自變更原來的設(shè)計或尤其是對小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更等情況,這些都會給消費者造成巨大的損失。
市場的行情和價格難以預(yù)測。在購房者與開發(fā)商簽訂合同并付款后,因為市場因素的作用,房價會產(chǎn)生波動。如果漲價則購房者受益;如果跌價則購房者會遭到損失。
購買期房應(yīng)注意事項
認(rèn)真查驗相關(guān)文件
。1)查驗開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格是否合法。
(2)查驗開發(fā)建設(shè)的手續(xù)是否合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;
。3)查驗開發(fā)商是否取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,并核實自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售(預(yù)售)許可證》上所載的房屋棟號范圍內(nèi)。
注意定金條款
購房者在購買期房時,一般要向開發(fā)商交付定金!稉(dān)保法》規(guī)定,雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價款的20%。定金合同以實際交付之時成立,雖然已訂立了定金條款,但購房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因為一旦交付定金之后,定金合同生效,屆時若購房者履行不能,要承擔(dān)定金罰沒的風(fēng)險。
區(qū)分定金和預(yù)付款
預(yù)付款也是預(yù)先支付,但是它的性質(zhì)與定金完全不同,預(yù)付款是總房款中的一部分,而定金是擔(dān)保購房合同能夠順利進行的一種擔(dān)保形式。如果購房者在買房時預(yù)先支付的是預(yù)付款,就不能適用定金罰則。
注意購房合同中的.面積
期房的特點就是在預(yù)售合同簽訂之時,房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實存在,有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上,使得按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差;而預(yù)售面積的價格往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計算的。在此,購房者能與開發(fā)商協(xié)商,盡量在購房合同中約定房屋的套內(nèi)面積。
注意購房合同中不可抗力條款
根據(jù)法律規(guī)定,因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,不承擔(dān)民事責(zé)任。因此,一旦延期交房,開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失,購房者在簽約時,一定要對涉及不可抗力等有關(guān)免責(zé)的條款給予高度重視。一般來說,購房合同示范文本中會約定不可抗力是延期交房的免責(zé)條款。
對開發(fā)商產(chǎn)權(quán)證辦理義務(wù)的約定
在期房糾紛中,很多糾紛產(chǎn)生于房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放期限的問題。一般情況下開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進度為何一再拖延時,常用的借口是有關(guān)部門不給辦理。但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定,登記機關(guān)對權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的,登記機關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。
期房購房合同注意事項2
期房購房合同注意事項一:竣工日期及房屋的交付時間對于期房來說,購房者最關(guān)心的事情莫過于何時入住,而開發(fā)商往往不能按時交房,少則延誤一兩個月,多則一兩年,購房者巨額房款全部交付,而入住無望,賠償艱難,實在苦不堪言。因此必須嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序,并對延期交房的免責(zé)條件做出限定,所謂免責(zé)條款就是指房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況,比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房,是可以接受的免責(zé)條件。免責(zé)條件決不能籠統(tǒng)約定,只能明確限定一種或幾種,以免開發(fā)商在日后以“設(shè)計變更”或“資金問題”作為不能按期交房的免責(zé)理由,以逃避責(zé)任。
期房購房合同注意事項二:詳細(xì)約定付款的時間及方式建議您采用分期付款的方式支付房款,這樣不僅可以減輕經(jīng)濟壓力,同時也是對開發(fā)商如期履行合同的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進度逐筆付款,直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個工作日內(nèi)付清最后一筆款項。
期房購房合同注意事項三:違約責(zé)任
特別要提醒您的是對預(yù)期違約的`約定,在現(xiàn)存的各種商品房購銷合同文本中,即使是由主管部門推行的條款相當(dāng)完善的格式合同當(dāng)中,對于違約責(zé)任也只是做了一般約定,即約定如果開發(fā)商不能按期交房,應(yīng)如何賠償購房者的經(jīng)濟損失。根據(jù)一般的違約條款,購房者只能等合同約定時間到期后,方可要求賠償或退款,而這個期間不但包括合同本身的期限,還要包括漫長的協(xié)商、談判或是訴訟期限,非常不利于購房者的權(quán)利保護。而事先在合同中訂立"預(yù)期違約"條款后,如果再發(fā)生工程的實際進度與約定進度嚴(yán)重不符情況,或到期根本無法交房的情況時,購房者可按合同規(guī)定提前終止合同,并要求開發(fā)商即時賠付經(jīng)濟損失或退還房款,協(xié)商不成,可直接采取起訴、仲裁等司法補救方法,這在時間、具體上都更加切實保護了購房者的權(quán)利。
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