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淺析物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢
近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。
物業(yè)管理行業(yè)起源于英國，19世紀(jì)60年代，英國政府成立了以廉租房管理為主要工作內(nèi)容的物業(yè)管理機(jī)構(gòu);20世紀(jì)初，在美國成立世界第一個物業(yè)管理行業(yè)組織，經(jīng)過了由政府干預(yù)轉(zhuǎn)為完全市場化的階段。在我國，1981年出現(xiàn)第一家市場化的物業(yè)管理公司，借鑒香港和國外的管理模式，開始了快速發(fā)展。這家公司的出現(xiàn)，在過去國內(nèi)的房屋物業(yè)以“房管所”一統(tǒng)天下的模式中注入了新的元素，逐步開始了物業(yè)管理社會化、專業(yè)化和市場化的新階段。經(jīng)過二十余年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會化分工中被逐步認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢。近十年來，我國的年均經(jīng)濟(jì)增長保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右。在強(qiáng)勁需求的拉動下，房地產(chǎn)投資也強(qiáng)勁增長，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。在政策層面，《物權(quán)法》、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相繼出臺，規(guī)范了物業(yè)管理行為，強(qiáng)化了社會的物管意識，保障了物管行業(yè)的健康發(fā)展;我國物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，客戶對產(chǎn)品國際化、人性化的要求，提高了對物業(yè)管理服務(wù)的要求;隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的發(fā)展，對物業(yè)管理技術(shù)能力的需求也不斷提高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾3萬家，從業(yè)人員300多萬人，國內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達(dá)到數(shù)百億元，并以每年20%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在我國有著巨大的發(fā)展空間。
隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，逐步分化出不同的物業(yè)管理服務(wù)類型。主要分為商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、行政物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)是主要類型。
商業(yè)物業(yè)盈利性較高，市場吸引力強(qiáng)，對企業(yè)人力資源等內(nèi)部因素要求較高。物業(yè)服務(wù)類型包括：資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問、物業(yè)管理、專業(yè)服務(wù)等。目前，國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)公司基本物業(yè)類型是物業(yè)管理。物業(yè)管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質(zhì)量的服務(wù)來保證用戶的物業(yè)資產(chǎn)可以維持正常、良好的運(yùn)營。這種高質(zhì)量的服務(wù)可以為物業(yè)公司帶來長期穩(wěn)定地業(yè)務(wù)收入。物業(yè)管理對于物業(yè)公司來講是基本的工作類型。通過物業(yè)管理可以積累物業(yè)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn);探索物業(yè)行業(yè)運(yùn)營的新模式;為其他物業(yè)行業(yè)的模式運(yùn)營提供資金與人力資源的支持�？傊瑘�(jiān)實(shí)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)是物業(yè)公司從事全系列物業(yè)服務(wù)類型的基礎(chǔ)。一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)公司在從事物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，正在積極探索資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問等其它物業(yè)增值服務(wù)。資產(chǎn)管理就是商業(yè)與住宅物業(yè)的投資管理，服務(wù)客戶包括公司與個人投資者和慈善基金等。物業(yè)經(jīng)營是通過商業(yè)、住宅的經(jīng)紀(jì)代理和顧問服務(wù)產(chǎn)生收入。物業(yè)顧問是一種專業(yè)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。包括：估價、租金評估、項(xiàng)目管理規(guī)劃、建筑顧問及研究等。物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問、資產(chǎn)管理三種業(yè)務(wù)類型都處于物業(yè)行業(yè)的高端，競爭少、具有較高的盈利能力。在國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)物業(yè)公司仍然面臨著經(jīng)營意識和能力的薄弱，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)過于單一;以客戶為中心的服務(wù)理念和意識不足等問題。在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進(jìn)物業(yè)公司將業(yè)務(wù)的重點(diǎn)放在交易顧問、咨詢服務(wù)等非傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)上面。2006年第一太平全球總收入5億7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的48%，咨詢服務(wù)占19%，物業(yè)及設(shè)備管理僅占27%。
在國內(nèi)，中航物業(yè)經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，形成了從前期房地產(chǎn)供需分析到后期租售代理的全過程房地產(chǎn)經(jīng)營模式。2006年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經(jīng)營類收入一億元人民幣。在國內(nèi)，從事物業(yè)經(jīng)營類業(yè)務(wù)的公司數(shù)量還很少，市場競爭不激烈。同時，隨著商業(yè)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)趨向于更多的關(guān)注核心業(yè)務(wù)。這就為物業(yè)公司開展經(jīng)營業(yè)務(wù)留出了廣闊的市場空間。這樣開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)不失為物業(yè)公司尋求新的利潤增長點(diǎn)的一種途徑。
住宅物業(yè)雖然市場規(guī)模龐大，但住宅物業(yè)管理的利潤率較低，大部分住宅物業(yè)公司僅能實(shí)現(xiàn)微利或略有虧損;而且住宅物業(yè)普遍由開發(fā)商自有物業(yè)公司管理，在各種物業(yè)形態(tài)上市場化率最低;對于開發(fā)商來講，良好的物業(yè)管理可以顯著的提升業(yè)主對開發(fā)商的客戶滿意度，提升樓盤的品質(zhì)與價值，從而提升開發(fā)商的品牌。日前，萬科對外表示，萬科物業(yè)以后不會再接除公司外的物業(yè)管理項(xiàng)目，專注于為本企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)。與此相呼應(yīng)的是，目前中海物業(yè)也在深圳回撤除中海地產(chǎn)之外的物業(yè)管理項(xiàng)目，中海地產(chǎn)同時以1.28億元人民幣，悉數(shù)收購了中海物業(yè)的股權(quán)。這樣，在住宅物業(yè)管理的市場上，有影響的公司采取收縮策略，微薄的利潤又會使中小規(guī)模的物業(yè)公司在競爭中近一步分化。
國家的“十五規(guī)劃”提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“十一五規(guī)劃建議”指出“積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”，“加強(qiáng)和諧社區(qū)建設(shè)，倡導(dǎo)人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)”等。國家政策、時代發(fā)展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將會呈現(xiàn)以下的一些趨勢：
1、住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，因而仍會以開發(fā)商自建自管的模式為主。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)服務(wù)的利潤，在加上消費(fèi)者在購房的決定因素中物業(yè)服務(wù)的比重逐步提高、中海、萬科等較有影響的物業(yè)公司收縮項(xiàng)目的示范作用，住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)。在全國100強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開發(fā)商設(shè)立�？紤]存在大量的項(xiàng)目公司，全國物業(yè)管理企業(yè)平均水平此數(shù)值會更大，保守估計(jì)會達(dá)到70%以上。盡管《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點(diǎn)，導(dǎo)致業(yè)主自管實(shí)踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業(yè)仍會以自建自管為主。
2、住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。目前物業(yè)管理公司普遍規(guī)模偏小，行業(yè)集中度低。國內(nèi)規(guī)模最大的前三家物業(yè)管理企業(yè)的管理面積僅占總物業(yè)管理面積的0.58%。上海物業(yè)管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米;深圳物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1029家，平均每家管理項(xiàng)目5.1個，管理面積24萬平方米。隨著我國物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)�；�、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升;一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤也會淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。
3、商業(yè)物業(yè)的市場化程度將提高，市場競爭加劇。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場吸引力高;高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶對物管企業(yè)的專業(yè)能力、服務(wù)理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求;由于物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或開發(fā)商出于對物業(yè)價值的考慮，物業(yè)管理市場最終將走向由市場和客戶進(jìn)行選擇。市場和客戶選擇的結(jié)果必將使市場競爭加劇，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化、規(guī)�；陌l(fā)展，從而提高行業(yè)集中度�，F(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)會憑借其自身的競爭能力，在增量物業(yè)管理市場中爭取更多市場份額。
4、商業(yè)物業(yè)的全價值鏈經(jīng)營業(yè)務(wù)會進(jìn)一步增加。資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問等業(yè)務(wù)的高盈利性會對開展商業(yè)物業(yè)的公司具有很強(qiáng)的吸引力;另一方面，開展商業(yè)物業(yè)的公司一般具有較強(qiáng)的資本實(shí)力和較好的人力資源，其主要服務(wù)對象也具備對于物業(yè)全價值鏈經(jīng)營的潛在要求，所以開展商業(yè)物業(yè)的公司對物業(yè)全價值鏈經(jīng)營具備良好的匹配度。這樣從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來看，一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)企業(yè)在立足于物業(yè)管理的同時積極地拓展物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)顧問等多個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，形成物業(yè)管理的全價值鏈經(jīng)營，以充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢，更好的滿足客戶需求。
5、物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度加強(qiáng)，行業(yè)將會涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設(shè)有屬于自己的若干專業(yè)的分公司或部門，形成獨(dú)具特色的“小而全”的企業(yè)。它們在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上不成熟，與之關(guān)聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，成本較高，這些使“小而全”的物業(yè)公司經(jīng)營運(yùn)作較為困難。是必發(fā)揮一己之長，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)商。這些服務(wù)商利用其規(guī)模優(yōu)勢降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)服務(wù)商。使“大而全”的公司全力做“大”。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實(shí)現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。物業(yè)管理公司成為服務(wù)集成商，即專業(yè)服務(wù)的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務(wù)。
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