- 相關推薦
物業(yè)管理糾紛處理
一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征
實踐中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛可以分為這樣三種類型：
(一) 基于物業(yè)管理合同的糾紛
依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會于專門的物業(yè)管理公司簽訂的有關物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業(yè)公司承擔安全及服務義務。如果物業(yè)管理公司顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費后的服務。或者，業(yè)主因為種種原因拒繳物業(yè)管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理公司不作為導致糾紛發(fā)生，進而引發(fā)各種極端事件。
根據(jù)最高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號文件即《民事案件案由規(guī)定(試行)》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質上屬于合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。
(二) 物業(yè)管理公司侵犯業(yè)主權益的糾紛
第一種類型中，物業(yè)管理公司也侵犯了業(yè)主的合法權益，但因為是因為基于物業(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理公司的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財產，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會，侵占業(yè)主共有房產等等。
這類糾紛一般與物業(yè)管理服務合同的履行沒有直接關系，屬于一般侵權糾紛，最高院《民事案件案由規(guī)定(試行)》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發(fā)生，出現(xiàn)競合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當事人由選擇權。
(三) 開發(fā)商遺留問題引起的糾紛
業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現(xiàn)……嚴格地講，這類糾紛與物業(yè)管理公司沒有直接關系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理公司對物業(yè)的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究。
二、糾紛發(fā)生的原因
業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說，主要是由于以下幾個原因：
(一)我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因
物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動。業(yè)主作為產權人當然地享有物業(yè)的管理權，業(yè)主有權決定是否聘請、聘請哪家物業(yè)管理公司;而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化成為一種趨勢，但即使如此，從物業(yè)管理公司角度看，物業(yè)管理也是一種服務，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請物業(yè)公司進行物業(yè)管理，而且大都用很長的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)公司的權利義務，甚至連業(yè)主委員會的成立都需要物業(yè)公司參與。另一方面，物業(yè)管理公司不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當作自己的“獨立王國”，侵害業(yè)主權益。
(二) 我國現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導致糾紛產生的重要原因，但因為物業(yè)管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。
2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》經(jīng)國務院第9次常務會議審議通過后正式對外公布，并于9月1日起正式實施。這是我國第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規(guī)對物業(yè)管理進行規(guī)范，1995年的《城市房地產管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。
物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對于物業(yè)管理的認識存在很大的錯位。物業(yè)管理公司往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權利，或者違反了法律，例如物業(yè)公司強制拆除小區(qū)內違章建筑等;業(yè)主一方也經(jīng)常因為政府方面或者其他業(yè)主侵犯自己權利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關系發(fā)生糾紛，不適當?shù)匾晕飿I(yè)公司為被告起訴等等。
綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對于物業(yè)管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關法律規(guī)范不健全尤其是對物業(yè)管理中各方權利義務關系規(guī)定不明確導致的。
三、物業(yè)管理法律關系分析
研究物業(yè)管理法律關系，有利于通過完善立法、嚴格執(zhí)法、加強司法，采用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展中所產生的物業(yè)管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協(xié)調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應。
物業(yè)管理法律關系的基本主體包括業(yè)主(物業(yè)所有人)及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督指導的行政機關。
(一)物業(yè)公司與業(yè)主的關系：
物業(yè)公司是在工商部門領取營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會(或管理委員會)的聘請委托，依照有關物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實施管理服務的企業(yè)。
而業(yè)主委員會則是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉產生的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。
可見，物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種委托合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發(fā)生以業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司的選聘為前提。
這二者的關系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產生的權利義務。 2003年頒布的《物業(yè)管理條例)對二者的權利義務內容有詳細規(guī)定。
一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對物業(yè)的管理權首先屬于業(yè)主(以業(yè)主委員會為代表)，物業(yè)管理公司是業(yè)主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務，收取業(yè)主的管理費用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項，物業(yè)管理公司不能去隨便插手。
(二)物業(yè)管理公司的管理與政府管理的關系：
一方面，物業(yè)管理公司在房地產行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導下，對小區(qū)同意實施專業(yè)化管理，推行社會化、專業(yè)化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產市場化的必然要求;另一方面，物業(yè)管理公司的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個物業(yè)公司的“獨立王國”。小區(qū)需要政府的管理。
例如，小區(qū)內出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理公司有權予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強制拆除違章建筑的權利，這個權力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內失盜等治安問題(或刑事犯罪)應由公安機關負責處理，物管公司對此類事件一般不承擔責任，除非其有保安失職的過錯。
所以，物業(yè)管理公司作為以追求利潤為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權限范圍內進行管理工作，同時還要接受政府對他的管理;對于自己權限范圍外，應由政府部門處理的事務，物業(yè)管理公司不應管。
http://www.dgxbdz.com/【物業(yè)管理糾紛處理】相關文章：
HR如何預防勞資糾紛02-12
如何處理前任的舊物？02-07
物業(yè)管理實習報告02-20
實習報告—物業(yè)管理02-16
敏感面試問題的處理方法07-23
新版《醫(yī)療事故處理條例》12-30
醫(yī)療事故處理條例全文02-09
醫(yī)療事故處理條例大全02-14