縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告
導(dǎo)語(yǔ)：近年來(lái)，隨著住房制度改革逐步深入，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。以下是小編為大家整理的縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告，歡迎大家閱讀與借鑒！
縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研報(bào)告
就XX縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了全縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了全縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題�？h房管局、縣物價(jià)局于近期組織人員對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀
近年來(lái)，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的形勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，全縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)13家，注冊(cè)資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成18.7億元，先后建起龍山、環(huán)秀、玫瑰苑、環(huán)秀山莊、環(huán)秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規(guī)模小區(qū)19個(gè)，構(gòu)筑了
以普通商品住房和已購(gòu)公房為主的住宅結(jié)構(gòu)，城區(qū)規(guī)劃內(nèi)居民達(dá)2.7萬(wàn)戶，住房建筑總面積241萬(wàn)平方米，戶均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，2007年度我縣實(shí)施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計(jì)發(fā)放租金補(bǔ)貼9萬(wàn)余元， 62戶住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設(shè)和我縣城市化進(jìn)程的推進(jìn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；今年上半年，XX縣房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)投資額1.3億元，施工面積28萬(wàn)平方米，新開工面積8.7萬(wàn)平方米，發(fā)放商品房預(yù)售項(xiàng)目5個(gè)，申請(qǐng)預(yù)售面積8.9萬(wàn)平方米，其中住宅面積7.7萬(wàn)平方米，共計(jì)692套，商業(yè)用房69套，建筑面積1.2萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)2000余萬(wàn)元，同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，有力拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)水平的增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力,成為帶動(dòng)我縣建筑、建材、裝飾、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
目前，XX縣房地產(chǎn)業(yè)正處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，全縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善，住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主，90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的30％左右。
總體看，2008年XX縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將略低于前兩年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、城鎮(zhèn)化居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員等部分高收入群對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購(gòu)房比例）以及投資性購(gòu)房的比例。2007年是XX縣房?jī)r(jià)漲幅最大的一年，但從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，全縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明縣內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
房屋價(jià)格在經(jīng)歷了2007年爆增之后，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，積極實(shí)行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對(duì)土地和房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的監(jiān)督、檢查，實(shí)行穩(wěn)健的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)調(diào)控政策，在今年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱的背景下，雖然目前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，但受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等因素的影響，市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，預(yù)計(jì)今后幾年房屋價(jià)格在略有上漲的基礎(chǔ)上將趨于平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因
總體上說(shuō)，XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：
一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。住房供應(yīng)與居民需求的'矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應(yīng)量不足四成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價(jià)。
二是住房保障體系和機(jī)制尚不健全。覆蓋全社會(huì)、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規(guī)劃已編制實(shí)行，但是經(jīng)濟(jì)適用住房和實(shí)物配租制度尚未真正實(shí)施。
三是部分地域房?jī)r(jià)存在相對(duì)偏高現(xiàn)象。XX縣房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)基本合理，但受地域、交通、人文環(huán)境的各方面的影響，地域價(jià)格差距較大，縣城中心區(qū)域房屋均價(jià)已近2700元，而縣城西南部地域樓房?jī)r(jià)格還在1800元左右，折合成本、地價(jià)等各因素，部分樓盤價(jià)格確實(shí)存在相對(duì)偏高的現(xiàn)象。
四是市場(chǎng)信息反饋機(jī)制相對(duì)落后。目前房地產(chǎn)投資額、銷售量、空臵率、房?jī)r(jià)收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息無(wú)法及時(shí)反饋，不能很好的為上級(jí)和領(lǐng)導(dǎo)的決策提供可靠的數(shù)據(jù)參考。
五是城市規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的需求相比還相對(duì)滯后。近年來(lái)，XX縣城市建設(shè)雖然取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但在城市建設(shè)整體、區(qū)域規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的提高相比還相對(duì)滯后。
六是住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)還不完善。部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社
會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
七是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。由于宏觀調(diào)控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展，部分開發(fā)企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，還存在著想通過(guò)違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質(zhì)量等方式提高企業(yè)利潤(rùn)的問(wèn)題。
八是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資質(zhì)水平不高�，F(xiàn)有開發(fā)企業(yè)13家，其中僅有1家是2級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，其余都是3、4級(jí)企業(yè)，因而群體資質(zhì)水平不高；開發(fā)小區(qū)的品位參差不齊，住宅精品少，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)對(duì)策
一是切實(shí)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對(duì)XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)現(xiàn)狀必須制定切實(shí)可行的住宅發(fā)展規(guī)劃，在控制非住宅及高價(jià)住宅的基礎(chǔ)上，著力增加中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)比例，緩沖當(dāng)前大戶型、高價(jià)房的單一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需求，嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)品種豐富，讓居民“購(gòu)者有其屋”。
二是繼續(xù)完善住房保障制度。住房是人的一種基本權(quán)利，是一種最基本的社會(huì)保障，是黨和政府關(guān)注及改善“民生工程”的一項(xiàng)重要任務(wù)。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問(wèn)題的基本途徑，應(yīng)根據(jù)全縣實(shí)際制定發(fā)展目標(biāo)，有計(jì)劃地推進(jìn)，繼續(xù)加大對(duì)廉租住房保障工作的支持力度，擴(kuò)大保障范圍，完善保障制度，強(qiáng)化政府責(zé)任，構(gòu)建多層次的住房保障體系，努力做到應(yīng)保盡保。
三是控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系。
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