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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2022-10-20 10:16:06 調(diào)研報(bào)告 我要投稿

2016房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

  房地產(chǎn)市場(chǎng)是房屋商品交換關(guān)系的總和。本文將介紹2016房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。

2016房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

  2016房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(1)

  關(guān)注民生,讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),是黨委、政府的中心工作之一,也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)

  部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng),視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì),就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后,又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì),認(rèn)真聽取他們的意見建議,F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下:

  一、基本情況

  近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

  2006年至2009年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬㎡,完成銷售面積136.8萬㎡,空置面積74.0萬㎡,空置率為35.2%,其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡,銷售27.2萬㎡。

  2006年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡,2007年漲至2300元/㎡,2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,2009年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯,但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升,這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來,榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

  經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡,其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡,小高層均價(jià)2300元/㎡,多層均價(jià)約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

  廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面,榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

  二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

  1、房?jī)r(jià)起伏較大,樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期,加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2),充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來,榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降10%,到2009年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈,7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策,增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí),相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí),銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長(zhǎng)29.35%,同比多增76億元,增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%,增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合 [] 國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng)新金融服務(wù)品種,增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

  2、區(qū)域發(fā)展不平衡,南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大,作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng),綏、米、子等南部

  6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí),房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡,房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上,南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低,基本和我市的人均收入水平相一致。

  3、投資型購(gòu)房減少,消費(fèi)者趨于理性。2006年以來,受諸多因素的影響,特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng),導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從2008年第三季度以來,受金融危機(jī)影響,榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷,投資型購(gòu)房客戶明顯減少,一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性,房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng),泡沫成份在逐步減少,榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范,走向成熟。

  4、土地價(jià)格大幅上升,土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施,隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛,其土地價(jià)格逐步抬高,開發(fā)成本大幅上升(見表4):

  2005年以前,榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元,而2006—2008每畝均價(jià)為207.4萬元,2009年畝均價(jià)94.1萬元,基本與2005年以前持平,土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查,2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng),現(xiàn)在建和銷售的商品房,是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來,房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地,他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,土地購(gòu)買熱情不高,對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀,導(dǎo)致土地需求銳減,土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲,土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用,從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì),從高速增長(zhǎng)到大幅回落。2006年至2007年,榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆,土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng),增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響,房地產(chǎn)投資熱情減弱,使得2007年至2008年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降,同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià)),從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡,上漲了344元/㎡,漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?傮w來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí),2008年股市持續(xù)低迷,存款利率較低,房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施,增加了土地出讓的透明度,增大了土地獲取價(jià)格,從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,也增加了商品房建設(shè)成本,促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,是將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”資金的投入,進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從2006年—2008年,每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,增加了531元。

  5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,國(guó)內(nèi)貸款占到17%,到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%,企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

  企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài),人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

  面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,市委、市政府審時(shí)度勢(shì),沉著應(yīng)對(duì),制定了有針對(duì)性的政策和措施,對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭,加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,從第二季度開始,榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng),投資者信心顯著增強(qiáng),銷售額明顯增加,房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來,對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

  三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

  1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來,我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2008年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到2008年,扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)dp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率,1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)dp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

  2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大:

  3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下,擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7):

  4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年—2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),凈增加1976萬元,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元,較上年同期減少2742萬元。2009年1—10月份,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫9877萬元,較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63.96%。2009年1—10月份,房地產(chǎn)稅收總額6256萬元,較去年5349萬元同比增長(zhǎng)16.96%。

  此外,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

  從表8可以看出,2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%,房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大,2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%,所占比例略有下降。但實(shí)際上,與同期相比,凈增加了198萬元,仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入2008年,受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響,房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元,占稅收總收入的1.18%,較上年同期減少2742萬元,所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn),下滑幅度較大。2009年1—10月份,房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元,同比增長(zhǎng)16.96%,占稅收總收入的1.21%。

  四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

  促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征:政策方向?qū)、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

  為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展,應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作:

  1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé),對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

  一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià),防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上,把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上,要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng),與人民群眾的收入水平相一致,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房?jī)r(jià),在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中,既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī),確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求,使他們“住有所居”,享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果,又要尊重市場(chǎng)規(guī)律,不宜過分?jǐn)U大保障范圍,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響,破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研,摸清底子,科學(xué)合理供給,引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

  二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道,用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究,通過統(tǒng)計(jì)分析,科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息,對(duì)購(gòu)房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布,防止盲目建設(shè),減少社會(huì)資源的浪費(fèi),有效解決供需矛盾,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

  三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè),其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè),三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè),四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè),暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè),有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右,且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌,提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此,政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè),通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,使他們的企業(yè)做大做強(qiáng),培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè),讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè),逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合,根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì),另辟生存發(fā)展空間。

  四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為。“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律,違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前,對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案,對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締,以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

  2、加強(qiáng)土地管理,確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的質(zhì)疑,調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,選取了東部、中部、西部不同的類型,620個(gè)案例中,銷售房?jī)r(jià)最高的為45000元/㎡,最低為1130元/㎡,地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%,最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%,356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間,其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此,一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管,確保土地供需平衡,以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度,高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力,搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,盤活已出讓土地,促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神,嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),閑置滿兩年以上的土地要無償收回,打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng),加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的,必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的,必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備,進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的,必須嚴(yán)肅查除,堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策,防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地,從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款,提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻,從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批,對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期,通過金融、稅收等手段,有效抑制投資需求和超前需求。

  3、開發(fā)理念要不斷提高,進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性,使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均dp是1萬多美元,超過北京、上海,創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外,以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì),鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占dp的比重為40%多,遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展,必須首先加快城市發(fā)展,讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林,帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì),走整體性、規(guī);l(fā)展之路。其中,政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能,否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展,其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟,消費(fèi)者也是日益理性化,尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以,要想獲得消費(fèi)者的青睞,必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念:一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上,對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí),做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變,進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位,并采取多種銷售手段,把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段,努力提高服務(wù)質(zhì)量,從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

  4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目,規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):

  其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大,這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì),增大了腐敗的可能性,同時(shí)也減少了財(cái)政收入,加重了企業(yè)負(fù)擔(dān),損害了政府形象。因此,政府要組成清查組,對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓,對(duì)國(guó)家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締,廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目,減免一些收費(fèi)項(xiàng)目,以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān),增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。

  5、加強(qiáng)城市配套建設(shè),提高城鎮(zhèn)居民收入,不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè),對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用,隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快,對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高,消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中,對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注,買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一,近年來發(fā)展日新月異,但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn),在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用,必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入,不斷改善生活質(zhì)量,提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求,不斷增加廣大居民的收入,讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果,不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

  6、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前,我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段,規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全,交易量小,且很不規(guī)范,這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此,要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備,建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi),以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來,不斷完善和繁榮這一市場(chǎng),以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

  總之,我們要通過不懈的努力,使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng),積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī);⒓s化、品牌化方向發(fā)展,為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。

  2016房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(2)

  一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

  優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20**年起至今,xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時(shí),也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?傮w而言,xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。

  xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來,武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20**年后,這一局面被打破,xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20**年,xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

  目前,xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下,房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

  二、xx商品住宅發(fā)展特征

  產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

  價(jià)格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。

  供求特征:全市商品房銷售項(xiàng)目中,xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

  消費(fèi)者特征:包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

  產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

  文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。

  三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

  (1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

  xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列,同其它區(qū)域相比,其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),20**年(1—6月份),xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面,受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,在進(jìn)入20**年以后,商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,20**年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。

  從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)XX市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

  xx中心區(qū)作為XX市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

  同時(shí),該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來一定的升值空間。

  (2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

  1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套,1—6月總供給13299套,市場(chǎng)總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。

  2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

  為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),XX市在xx年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。

  同時(shí),國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,已擁有一套住房,進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

  xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

  3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

  億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

  4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

  如下圖所示:5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

  5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

  20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

  四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

  xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:

  (一)xx中心區(qū)

  20**年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。

  從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,1至5月呈遞增趨勢(shì),5月達(dá)到價(jià)格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說,成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

  出現(xiàn)這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,與去年同期相比,新房供應(yīng)量減少3成之多,制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房?jī)r(jià)漲幅過快,甚至超過中高收入購(gòu)房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前,大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

  xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

  預(yù)計(jì)不久的將來,xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),將由點(diǎn)及面,以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

  xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號(hào))

  (二)古田片區(qū)

  20**年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。

  從成交價(jià)格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。

  從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對(duì)完善,所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱,隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應(yīng)量減少,市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

  政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,整體開發(fā),同時(shí),未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

  古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號(hào))

  (三)二七、后湖片區(qū)

  20**年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。

  從成交價(jià)格來看,該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

  令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設(shè),堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設(shè)過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。

  二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號(hào))

  (四)東西湖片區(qū)

  20**年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長(zhǎng)了14.07%。

  從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,特別是銷量,盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

  雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),面對(duì)高房?jī)r(jià),有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

  多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明,市場(chǎng)環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

  和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng)、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

  東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

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