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城中村改造調(diào)研報(bào)告
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城中村改造的調(diào)研報(bào)告
在當(dāng)下社會(huì)，我們使用報(bào)告的情況越來(lái)越多，報(bào)告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。你知道怎樣寫報(bào)告才能寫的好嗎？下面是小編為大家整理的城中村改造的調(diào)研報(bào)告，歡迎閱讀與收藏。
城中村改造的調(diào)研報(bào)告1
一、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問(wèn)題
（一）基本情況。
“城中村”一般是指在城區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應(yīng)為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個(gè)范圍內(nèi)現(xiàn)有22個(gè)行政村（實(shí)際24個(gè)村莊，約7。8萬(wàn)常住人口，約2。6萬(wàn)戶），其中“城中村”有15個(gè)，戶籍人口26650人，13952戶，外來(lái)人口81200人。“城中村”在形成過(guò)程中雖然帶來(lái)各種問(wèn)題和矛盾，但無(wú)疑也在發(fā)揮獨(dú)特的作用：一是為大量外來(lái)務(wù)工人員提供了廉價(jià)的居住房，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動(dòng)力，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來(lái)了穩(wěn)定收入。大量外來(lái)人口涌入帶來(lái)“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場(chǎng)火爆，村民和村集體相當(dāng)一部分收入來(lái)自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的民俗。“城中村”的存在，客觀上為北侖習(xí)俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價(jià)值。
�。ǘ┐嬖诘膯�(wèn)題。
“城中村”在北侖開發(fā)開放進(jìn)程中發(fā)揮獨(dú)特的作用，但同時(shí)存在相當(dāng)多的問(wèn)題，而且是問(wèn)題多于作用。
1、違章建筑多。
由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅(qū)使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來(lái)這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來(lái)巨大壓力。
2、環(huán)境狀況差。
由于“城中村”居住大量外來(lái)務(wù)工人員，居住環(huán)境不堪重負(fù)�！俺侵写濉惫珟豢叭肽�，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗�！俺侵写濉崩�、站數(shù)量不夠、質(zhì)量也不高�！俺侵写濉眮y張貼現(xiàn)象相當(dāng)普遍�！俺侵写濉钡缆藩M窄，通行困難�！俺侵写濉辈藞�(chǎng)衛(wèi)生不佳，大多難以入腳。
3、管理難度大。
“城中村”中外來(lái)務(wù)工大多超過(guò)本地村民，成分復(fù)雜。“城中村”警力不力，治安狀況差，案件頻發(fā)。計(jì)生、環(huán)衛(wèi)、市場(chǎng)管理等也都由村委會(huì)承擔(dān)，人手、經(jīng)費(fèi)都成問(wèn)題，一個(gè)村一年的衛(wèi)生費(fèi)都要幾十萬(wàn)元，村里負(fù)擔(dān)相當(dāng)重。
4、交通功能弱。
歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃，使得村內(nèi)交通混亂，應(yīng)急車輛無(wú)法通行，已對(duì)村民的生活安全構(gòu)成了威脅。與此同時(shí)，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè)，產(chǎn)生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能�！俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^(qū)的交通條件。
二、我區(qū)“城中村”改造的必要性
�。ㄒ唬俺侵写濉备脑焓峭七M(jìn)城市化進(jìn)程的需要。
區(qū)委六屆八次全會(huì)提出全域城市化，這是加快我區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次代表大會(huì)又進(jìn)一步提出打造品質(zhì)之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達(dá)到75%以上，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”�！俺侵写濉本褪浅菂^(qū)中的農(nóng)村，而全域城市化是要把農(nóng)村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當(dāng)務(wù)之急就是要進(jìn)行大規(guī)模的“城中村”改造，否則全域城市化就無(wú)法談起。
（二）“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。
嚴(yán)重影響北侖的對(duì)外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴(yán)重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進(jìn)入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年，土地閑置嚴(yán)重，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。
寧波實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)建全國(guó)文明城市三連冠，而獲得全國(guó)六個(gè)三連冠城市只有6個(gè)，但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來(lái)諸多麻煩，通過(guò)改造，可以完善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象，充分展示北侖區(qū)域的特色和品位，為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝
�。ㄈ俺侵写濉备脑焓墙ㄔO(shè)宜居城區(qū)的需要。
中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū)，村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢(shì)低洼，過(guò)量的外來(lái)低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎(chǔ)設(shè)施很不配套，人居環(huán)境相對(duì)較差，“城中村”的存在已經(jīng)越來(lái)越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境，與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng)，必須加以改造。
三、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢(shì)及困難
�。ㄒ唬┪覅^(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢(shì)
1、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個(gè)村，部分改造的有星陽(yáng)村、橫浦村、高潮村、向村家。正進(jìn)行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經(jīng)驗(yàn)，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進(jìn)行的農(nóng)房“兩改”進(jìn)展順利，成效顯著，值得借鑒。
2、農(nóng)村股份制完善。北侖區(qū)始于20xx年的農(nóng)村股份制改革工作，現(xiàn)已基本完成，全區(qū)20多萬(wàn)農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東，應(yīng)當(dāng)說(shuō)北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國(guó)前列。農(nóng)村股份制全面建立，使村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人，村民不會(huì)因“城中村”改造失去股份，這個(gè)優(yōu)勢(shì)在全國(guó)全省來(lái)說(shuō)還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔(dān)心自己權(quán)益受到損害而不愿意進(jìn)行“城中村”改造。
3、全區(qū)綜合實(shí)力強(qiáng)大。
地區(qū)生產(chǎn)總值；財(cái)政收入；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值；實(shí)際利用外資；固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)排名居省市前列，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現(xiàn)正邁向全國(guó)第一方陣�！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆Α⑽锪�、財(cái)力，沒有實(shí)力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)為“城中村”改造提供了有力支撐。
�。ǘ┪覅^(qū)“城中村”改造的面臨的困難
1、村民期望的問(wèn)題。
大多數(shù)村民希望進(jìn)行“城中村”改造，但對(duì)改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一（合法非法都要算在內(nèi)），原地安置，市價(jià)賠償（區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價(jià)），原建后拆。而目前上述要求都很難達(dá)到。
2、政策時(shí)效的問(wèn)題。
前后政策差異大，同一時(shí)期也有政策寬松不一現(xiàn)象。政策不調(diào)整不可能，調(diào)整幅度過(guò)大，又造成先前改造對(duì)象的心里不平衡，從而引發(fā)矛盾，這是二難的選擇。同一時(shí)期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象，使正在進(jìn)行的`改造很難進(jìn)行。
3、安置落實(shí)的問(wèn)題。
我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補(bǔ)償或調(diào)產(chǎn)安置二類，絕大多數(shù)村民選擇的是調(diào)產(chǎn)安置。問(wèn)題是安置房都是先拆后建，過(guò)渡期長(zhǎng)的達(dá)到5—6年之久，而每個(gè)村民每月過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)目前是300多元，每戶不超過(guò)700元的過(guò)渡費(fèi)無(wú)法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點(diǎn)大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區(qū)內(nèi)原有的安置房檔次都不高，問(wèn)題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強(qiáng)烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。
4、資金缺口的問(wèn)題。
據(jù)初步測(cè)算，按照現(xiàn)行拆遷安置政策，若對(duì)15個(gè)“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區(qū)級(jí)財(cái)政帶來(lái)很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬(wàn)元，鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村按10318戶計(jì)算，約需整治經(jīng)費(fèi)2。1億元。
5、社會(huì)輿論的問(wèn)題。
目前整個(gè)社會(huì)輿論對(duì)“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責(zé)當(dāng)?shù)卣�，如果發(fā)生事件，干部則要承擔(dān)嚴(yán)重后果，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)很難開展工作，一些群眾則漫天要價(jià)，各地最�！搬斪討簟睂映霾桓F，許多群眾已經(jīng)到了完全不講理的地步。
6、老年房等的問(wèn)題。
老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補(bǔ)貼、人頭方式，但老年村民并不領(lǐng)情，多次到區(qū)、街道上訪過(guò)。另農(nóng)村祖堂（祖屋）也是一大問(wèn)題，“城中村”散落著大量祖堂（祖屋），如隆順村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是現(xiàn)在正進(jìn)行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂，可是將來(lái)的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。
其它問(wèn)題：“城中村”拆遷后，大量外來(lái)務(wù)工人員失去廉價(jià)居住房，難以維持生計(jì)，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名，按要求下步要達(dá)到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工。“城中村”改造后，村民失去了原來(lái)租金來(lái)源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財(cái)觀念，一夜暴富后結(jié)局各異，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問(wèn)題。
四、“城中村”改造的對(duì)策建議
�。ㄒ唬┍Ｕ习傩諜�(quán)益。
“城中村”改造其實(shí)是利潤(rùn)再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過(guò)多投入對(duì)其它的百姓又不公平，所以要找到一個(gè)平衡點(diǎn)。對(duì)于“城中村”村民關(guān)心的安置先行、安置房質(zhì)量、貨幣安置價(jià)格、老年村民補(bǔ)貼等熱點(diǎn)問(wèn)題要全盤考慮，制定政策要反復(fù)醞釀，讓絕大多數(shù)村民能夠接受，然后才實(shí)施�！俺侵写濉备脑焓且豁�(xiàng)重大的民生工程，要讓“城中村”的村民體會(huì)到政府溫暖。
�。ǘ┲纸y(tǒng)一運(yùn)作。
“城中村”改造工作應(yīng)在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，采用部門分工負(fù)責(zé)的方式進(jìn)行，其中，征地、拆遷、配套建設(shè)按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規(guī)劃、國(guó)土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實(shí)施�！俺侵写濉备脑熘猩婕俺鞘械缆返扰涮自O(shè)施建設(shè)費(fèi)用，按原有支出渠道列支�！俺侵写濉备脑焖栀Y金由區(qū)財(cái)政負(fù)責(zé)統(tǒng)收統(tǒng)支。“城中村”改造資金需要作一個(gè)中長(zhǎng)期預(yù)算，分期實(shí)施。
�。ㄈ┻M(jìn)行分類改造。
第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽(yáng)、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個(gè)村，這類城中村總體人居環(huán)境較差，地勢(shì)相對(duì)較低，交通瓶頸明顯，嚴(yán)重影響城區(qū)總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象。
第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個(gè)村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可，局部存在交通節(jié)點(diǎn)，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌。開發(fā)之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區(qū)塊形象。建議此類區(qū)塊可通過(guò)村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實(shí)施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入和實(shí)現(xiàn)農(nóng)民創(chuàng)收的作用。
第三類：保留完善整合型，包括鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮(zhèn)安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在20xx年以后新建的農(nóng)民住宅，建筑質(zhì)量較高，內(nèi)部設(shè)施完善，適當(dāng)整合即可。新大路兩側(cè)內(nèi)大路、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內(nèi)部設(shè)施整修，完善基礎(chǔ)設(shè)施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農(nóng)村示范村建設(shè)模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件，逐步改善村民居住環(huán)境。另外，對(duì)老街區(qū)塊設(shè)想同步考慮城市設(shè)計(jì)，盡可能按老街坊風(fēng)格實(shí)施改造，努力實(shí)現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機(jī)結(jié)合，盡可能把它建設(shè)成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上�！靶绿斓亍憋L(fēng)格的商業(yè)步行街區(qū)。
�。ㄋ模┳龊贸掷m(xù)發(fā)展。
“城中村”改造過(guò)程中，村級(jí)部分二產(chǎn)、三產(chǎn)用房也面臨拆遷，集體經(jīng)濟(jì)有所影響；少數(shù)已轉(zhuǎn)制的民營(yíng)企業(yè)廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應(yīng)充分考慮給予村級(jí)二產(chǎn)、三產(chǎn)用地和民營(yíng)企業(yè)工業(yè)用地補(bǔ)償，以鞏固和發(fā)展村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)。
�。ㄎ澹┨幚黻P(guān)聯(lián)問(wèn)題。
大規(guī)模拆遷以后，“城中村”外來(lái)人口居住問(wèn)題也需配套解決，由無(wú)序出租農(nóng)民住宅為主，轉(zhuǎn)向集中建造外來(lái)人口居住地來(lái)有序解決外來(lái)人口居住問(wèn)題。
“城中村”改造說(shuō)起難，做起來(lái)更難，可謂是目前各級(jí)黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進(jìn)，那些“城中村”就永遠(yuǎn)存在。實(shí)際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動(dòng)，改造成本越高，改造難度和風(fēng)險(xiǎn)越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問(wèn)題突出，但也有優(yōu)勢(shì)，相信在黨委政府的大力投入、科學(xué)運(yùn)作下，通過(guò)艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進(jìn)展。
城中村改造的調(diào)研報(bào)告2
根據(jù)掛職工作安排，結(jié)合我縣城市化建設(shè)需要，7月14日，第二批赴江干區(qū)掛職工作組組長(zhǎng)曾祥煜同志親自帶隊(duì)，由掛職干部26人組成調(diào)研組，對(duì)江干區(qū)城中村改造工作進(jìn)行專題調(diào)研。調(diào)研工作得到了江干區(qū)城中村改造辦公室的盛情接待和大力支持，調(diào)研組現(xiàn)場(chǎng)觀摩了彭埠街道五堡社區(qū)征遷點(diǎn)，參與了相關(guān)部門的座談交流，對(duì)江干區(qū)城中村改造的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀做法，深受啟發(fā)！現(xiàn)就結(jié)合我縣征地拆遷實(shí)際工作和城市化建設(shè)需要，認(rèn)真進(jìn)行了對(duì)比分析和梳理總結(jié)，形成調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、基本情況
江干區(qū)位于杭州主城區(qū)的東部，下轄8個(gè)街道，面積105平方公里，共有社區(qū)143個(gè)，行政村4個(gè)，常駐人口74.1萬(wàn)。近年來(lái)，江干區(qū)搶抓杭州市委市政府"擁江發(fā)展、跨江發(fā)展"的總體城市建設(shè)戰(zhàn)略布局和G20杭州峰會(huì)等歷史性機(jī)遇，堅(jiān)持"聲勢(shì)越大、阻力越小，前期越深、工作越順，速度越快、成本越低"的理念，層層壓實(shí)責(zé)任、層層落實(shí)任務(wù)，全力抓好城中村改造工作。通過(guò)三年時(shí)間，完成全區(qū)57個(gè)城中村（社區(qū)）征收農(nóng)戶（居民）10000余戶，拆整結(jié)合改造13000戶，拆除房屋450余萬(wàn)平方米，搬遷企業(yè)480余家，完成安置10000余戶，征收整治改造范圍共20平方公里，"國(guó)內(nèi)一流現(xiàn)代化中心區(qū)"基本成型，實(shí)現(xiàn)了城郊結(jié)合部向大都市中心區(qū)的逐步蝶戀。
二、主要做法及成效
�。ㄒ唬┛茖W(xué)高點(diǎn)定位，激發(fā)黨員干部干事創(chuàng)業(yè)激情。從思想上高度認(rèn)識(shí)城中村改造是推進(jìn)城市化、國(guó)際化、現(xiàn)代化"三化"融合發(fā)展的重要平臺(tái)，以全球思維、世界眼光高度定位城中村改造目標(biāo)。著力把江干打造為錢江新城建設(shè)的"點(diǎn)睛之筆",世界名城建設(shè)的"典范之作",呈現(xiàn)城市國(guó)際化、人文生態(tài)融合的時(shí)尚之美。把啟動(dòng)大會(huì)舉辦到錢江新城G20峰會(huì)場(chǎng)，引領(lǐng)全體干部和群眾代表親身體驗(yàn)城中村改造到錢江新城華麗轉(zhuǎn)變，堅(jiān)定城中村改造工作的信心和決心。
（二）堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，找準(zhǔn)問(wèn)題精準(zhǔn)施策各個(gè)突破。搶抓城中村改造歷史發(fā)展機(jī)遇，牢固樹立"干五年不如拼一年，拼一年不如苦半年"的為民服務(wù)理念，明確"五年目標(biāo)、三年任務(wù)、兩年完成".將城中村改造科學(xué)劃分為錢江新城擴(kuò)容區(qū)、筧橋機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)塊、運(yùn)河沿線及周邊區(qū)塊"三大區(qū)塊",每個(gè)區(qū)塊以社區(qū)為單位，詳細(xì)明確具體的任務(wù)清單，完成時(shí)限、方法措施和責(zé)任人員。以提升群眾獲得感為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持把政策輿論導(dǎo)向放在首位，把溝通交流關(guān)心和落實(shí)保障措施做在前列，積極引導(dǎo)廣大群眾以主人翁的姿態(tài)，理解和支持城中村改造，以民主促民生，確保征遷工作"一戶不剩、一事不留、一天不拖".截止6月30日，全區(qū)完成住戶丈量3955戶，簽約3954余戶，拆除2844戶，順利實(shí)現(xiàn)了時(shí)間過(guò)半、任務(wù)過(guò)半。
（三）堅(jiān)持剛性原則，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量完成目標(biāo)任務(wù)。堅(jiān)持"全面覆蓋、不留死角、能拆則拆、能快則快"的原則，實(shí)行"6十1"、"白加黑"、"晴+雨"無(wú)休工作制度，發(fā)揚(yáng)"敢于負(fù)責(zé)、甘于奉獻(xiàn)、干字當(dāng)頭、敢為人先"的江干精神，整個(gè)團(tuán)隊(duì)目標(biāo)一致，領(lǐng)導(dǎo)班子率先垂范，全體黨員干部奮戰(zhàn)一線，不辭辛勞，攻堅(jiān)克難，當(dāng)日目標(biāo)當(dāng)日完成，當(dāng)日問(wèn)題當(dāng)日解決。堅(jiān)持"一把尺子量到底"的剛性政策原則，嚴(yán)格落實(shí)"分類核價(jià)、逐戶定價(jià)、一口報(bào)價(jià)、一分不加"征收操作機(jī)制，堅(jiān)守口徑之外無(wú)口徑、政策之外無(wú)政策，全程接受群眾的的參與和監(jiān)督，杜絕了"釘子戶"的無(wú)理要求，確保了征遷工作公開、高效和平穩(wěn)推進(jìn)。
�。ㄋ模┙⒙�(lián)動(dòng)機(jī)制，凝聚打贏城中村改造的強(qiáng)大合力。以區(qū)委區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)為核心，全區(qū)各部門、街道、社區(qū)上下一心，群策群力，為打贏城中村改造攻堅(jiān)戰(zhàn)凝聚了巨大合力。建立區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)班子領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系機(jī)制，區(qū)班子成員定點(diǎn)聯(lián)系片區(qū)，街道班子成員定點(diǎn)聯(lián)系社區(qū)，社區(qū)班子成員定點(diǎn)聯(lián)系征遷居民，點(diǎn)、線、面全面協(xié)調(diào)困難問(wèn)題，督導(dǎo)征收工作順利推進(jìn)。區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)堅(jiān)持每周六帶隊(duì)赴各征遷一線現(xiàn)場(chǎng)辦公，與各部門、街道形成合力，重點(diǎn)解決急難問(wèn)題。共抽調(diào)全區(qū)各單位79名干部充實(shí)征遷工作力量，公安、國(guó)土、信訪等部門長(zhǎng)期派駐征遷一線，現(xiàn)場(chǎng)幫助解決實(shí)際困難和問(wèn)題，動(dòng)員大量公益組織積極投身征遷工作，組織"愛心幫幫團(tuán)"等志愿者服務(wù)隊(duì)免費(fèi)為征遷居民，提供老屋合影、義務(wù)搬家、家裝設(shè)計(jì)和房屋租賃等20多項(xiàng)服務(wù)。
三、我縣城市規(guī)劃化建設(shè)的啟示和設(shè)想
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)
城市規(guī)劃是城市化建設(shè)的指導(dǎo)藍(lán)圖，城市規(guī)劃的好壞決定著城市發(fā)展的水平、速度和質(zhì)量。由于我縣前期規(guī)劃設(shè)計(jì)人員欠缺，城市發(fā)展規(guī)劃比較滯后，一些路網(wǎng)管網(wǎng)狹窄零亂，一些公共服務(wù)設(shè)施狹小欠缺，一些房屋建筑建了又拆，很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都欠缺前瞻性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性，適應(yīng)不了城市化發(fā)展建設(shè)的需要，經(jīng)不起長(zhǎng)久考驗(yàn)。在城中村改造過(guò)程中，缺少全局理念，一些整齊雄偉的重建建筑群中，還有很多陳舊零亂的居民自建房。要解決以上問(wèn)題，一是在思想上必須高度重視規(guī)劃工作的重要性，按照戰(zhàn)略性、全局性、科學(xué)性、前瞻性要求，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，共同把城市規(guī)劃工作做好、落實(shí)好。通過(guò)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市科學(xué)有序擴(kuò)張，提高土地收益率，提升城市的綜合實(shí)力和整體形象，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二是必須依托現(xiàn)有城市規(guī)劃，根據(jù)國(guó)家新型城市化要求，按照城市道路寬暢便捷，市政設(shè)施配套完善，學(xué)校醫(yī)院布局合理，體育場(chǎng)館功能齊全，公園綠地風(fēng)景宜人，人居環(huán)境整潔美觀的城市規(guī)劃要求，突出民生至上，突出"全域規(guī)劃、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體"理念，編制完善全縣新型城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃。做到城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等總體規(guī)劃相銜接，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、專項(xiàng)協(xié)調(diào)、覆蓋全域的'規(guī)劃體系，著力解決規(guī)劃跟不上發(fā)展、不適應(yīng)建設(shè)的問(wèn)題。
�。ǘ┘訌�(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)
無(wú)論是哪一項(xiàng)工作，人力資源是第一根本。推動(dòng)城中村改造，推進(jìn)城市化建設(shè)發(fā)展，關(guān)鍵在于建立一支講奉獻(xiàn)、技術(shù)精、敢擔(dān)當(dāng)、有作為的人才引領(lǐng)隊(duì)伍。一是加強(qiáng)城市規(guī)劃人才隊(duì)伍建設(shè)。高度重視規(guī)劃人才的引進(jìn)工作，加大人才引進(jìn)的政策支持力度，積極尋求人才引進(jìn)的新途徑新方法，通過(guò)到規(guī)劃院校直接引進(jìn)和事業(yè)單位招考急需專業(yè)技術(shù)人員等方式，夯實(shí)城市規(guī)劃人才隊(duì)伍建設(shè)，努力建設(shè)一支高水平的規(guī)劃隊(duì)伍，保障城市化建設(shè)的快速健康發(fā)展。二是加強(qiáng)農(nóng)村黨員隊(duì)伍建設(shè)。農(nóng)村黨員工作在農(nóng)村基層一線，是黨的路線方針政策的具體執(zhí)行者，是推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧、服務(wù)人民群眾的主力軍。農(nóng)村黨員干部隊(duì)伍素質(zhì)的高低、能力的強(qiáng)弱，直接影響到農(nóng)村各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定大局。要把講奉獻(xiàn)，敢擔(dān)當(dāng)、有作為、能帶頭的村民作為黨員發(fā)展的后備力量，充分利用各級(jí)黨校、實(shí)踐基地、遠(yuǎn)程站點(diǎn)等教育陣地，強(qiáng)化黨員素質(zhì)提升培訓(xùn)，不斷增強(qiáng)農(nóng)村黨員隊(duì)伍的凝聚力和戰(zhàn)斗力。在征地拆遷，推進(jìn)城市化建設(shè)的過(guò)程中，充分發(fā)揮黨員先鋒模范作用，帶頭走在執(zhí)行政策和開展工作的第一線，為堅(jiān)決打贏城中村改造和推進(jìn)城市化建設(shè)發(fā)展攻堅(jiān)戰(zhàn)而奮斗。
�。ㄈ﹫�(jiān)持政策剛性原則
嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持一張規(guī)劃圖建設(shè)到底，區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)班子目標(biāo)一致，堅(jiān)決杜絕違法違章建設(shè)行為；堅(jiān)持政策剛性，堅(jiān)守政策底線，堅(jiān)決維護(hù)被征收戶合法利益，嚴(yán)格杜絕釘子戶不合理的利益訴求是江干區(qū)城中村改造和城市化建設(shè)順利推進(jìn)的堅(jiān)強(qiáng)基石。在我縣的征地拆遷過(guò)程中，時(shí)常會(huì)有一些比較刁鉆的釘子戶，為了尋求個(gè)人利益的最大化，提出了比較蠻橫的利益要求，甚至有的還乘機(jī)"種房"、"栽樹"、"添人",為了不影響工程施工進(jìn)度，一些部門無(wú)可奈何滿足了他們的要求，造成老實(shí)人配合在先吃虧、釘子戶阻撓隨后得利的反面現(xiàn)象。同樣在城市化建設(shè)推進(jìn)過(guò)程中，一些開發(fā)商和個(gè)體戶，為了建設(shè)樓盤和住房獲取得利，不惜托關(guān)系、走后門，不按照規(guī)劃統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的行為時(shí)有發(fā)生。以上這些現(xiàn)象，既影響了規(guī)劃政策的公開公平公正度，也在一定程序上削弱了政府的公信力，極大地給城市化建設(shè)帶來(lái)了很大弊端。通過(guò)對(duì)比，要改變現(xiàn)狀，一是要堅(jiān)持城市規(guī)劃剛性原則。城市規(guī)劃的目的，就是為了指導(dǎo)建設(shè)，城市規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，就要嚴(yán)肅化法定化，任何單位和個(gè)人都必須嚴(yán)格遵守和執(zhí)行。要堅(jiān)持保持規(guī)劃的延續(xù)性，加強(qiáng)管控，及時(shí)制止違法違規(guī)行為，切實(shí)維護(hù)好規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，確保城鎮(zhèn)化建設(shè)有條不紊的推進(jìn)。二是要堅(jiān)持征地補(bǔ)償剛性原則。在摸底排查、房屋丈量、簽約清退和補(bǔ)償安置的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都要堅(jiān)持一個(gè)政策管到底，"一把尺子"量到底，"一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)"貫始終，堅(jiān)持口徑之外無(wú)口徑、政策之外無(wú)政策，不搞特殊化，對(duì)未按時(shí)簽約和無(wú)理阻攔的，一律按照相關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。三是要堅(jiān)持陽(yáng)光作業(yè)剛性原則。整個(gè)征地拆遷和城市化建設(shè)過(guò)程，都要堅(jiān)持公開公平公正原則，堅(jiān)持每一項(xiàng)決策，每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)步驟都讓群眾知曉，都讓群眾參與、決策，嚴(yán)格按照"四議兩公開"程序，對(duì)政策制定和執(zhí)行情況實(shí)時(shí)進(jìn)行全民公開，保證在陽(yáng)光下運(yùn)行。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)
對(duì)比江干，我們?nèi)氤鞘谢ㄔO(shè)還比較滯后，城市化率和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施都比較落后，我們更應(yīng)該學(xué)習(xí)借鑒"敢于負(fù)責(zé)、甘于奉獻(xiàn)、干字當(dāng)頭、敢為人先"的江干精神，牢固樹立核心和大局意識(shí)，心往一處想、智往一處謀、力往一處聚、勁往一處使，堅(jiān)定城市化建設(shè)的信心和決心，咬定目標(biāo)，迎難而上，苦干實(shí)干。住建、國(guó)土、水利等相關(guān)部門一定要各司其職，各盡其責(zé)，重點(diǎn)做好城市規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)、社會(huì)保障等各項(xiàng)工作，多條渠道進(jìn)水灌溉，一個(gè)龍頭出水豐收，凝聚新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的強(qiáng)大合力。
一是堅(jiān)持政策引領(lǐng)。嚴(yán)格按照城市化建設(shè)規(guī)劃方案和推進(jìn)措施要求，結(jié)合部門實(shí)際情況，明確目標(biāo)、強(qiáng)化責(zé)任，細(xì)化任務(wù)。
二是強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)。發(fā)揮住建、國(guó)土、水利、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關(guān)部門的職能作用，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部門之間的無(wú)縫鏈接，全力以赴協(xié)作配合，保質(zhì)保量完成征地拆遷和城市化建設(shè)工作。
三是加強(qiáng)督促檢查。制訂專項(xiàng)工作督查辦法和考核細(xì)則，進(jìn)一步明確分工，加強(qiáng)對(duì)各環(huán)節(jié)工作進(jìn)展的監(jiān)督和檢查，促進(jìn)工作高效落實(shí)。
四是強(qiáng)化輿論宣傳。采取懸掛橫幅、張貼標(biāo)語(yǔ)、啟動(dòng)宣傳車等形式，爭(zhēng)取社會(huì)各界的積極支持和人民群眾的廣泛參與；深入調(diào)查走訪，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工作中存在的難點(diǎn)和疑點(diǎn)問(wèn)題，做到心中有底，有針對(duì)性地開展工作；發(fā)動(dòng)黨員干部帶頭作用，帶頭簽訂拆遷協(xié)議，帶頭落實(shí)制度政策，帶頭投入崗位工作，形成人人參與、人人支持城市化建設(shè)的濃厚氛圍。
�。ㄎ澹﹫�(jiān)持為民服務(wù)
城中村改造是事關(guān)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、打造品質(zhì)城市、改善群眾生活的好事實(shí)事，要堅(jiān)持民生為先，敢于擔(dān)當(dāng)、積極作為、迎難而上，要以堅(jiān)強(qiáng)的決心和堅(jiān)定的信心打贏城中村改造硬仗。一是要以群眾的利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，一切為了群眾、一切相信群眾、一切依靠群眾，依法辦事，依法用權(quán)，完善民主程序，想方設(shè)法保證群眾利益最大化。在征拆初期，要廣泛宣傳征地拆遷的重要性和必要性，取得廣大群眾的充分理解和大力支持；征遷開始后，要深入每家每戶，講政策，談利弊，主動(dòng)幫助被拆遷戶解決困難，為征遷居民，提供老屋合影、義務(wù)搬家、家裝設(shè)計(jì)和房屋租賃等多項(xiàng)服務(wù)需求。二是探索村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，為村集體和村民長(zhǎng)久生計(jì)留足發(fā)展空間，由村集體統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，村民人股，定期分紅，讓百姓短期有收入，長(zhǎng)期有保障。以杭州10%留用地開發(fā)項(xiàng)目力促集體經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效模式為導(dǎo)向，探索村級(jí)耕地面積的10%用于旅游開發(fā)或耕地出租，按照每畝每年700元的出租價(jià)格，每個(gè)行政村每年至少可以增長(zhǎng)集體經(jīng)濟(jì)20萬(wàn)元。另外，還可以探索以出租和開發(fā)的方式，充分盤活易地扶貧搬遷所涉及到的山林土地，實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)"多元化"增收。
城中村改造的調(diào)研報(bào)告3
所謂“城中村”是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，“城中村”仍保留農(nóng)村體制，使用集體土地，并以村民委員會(huì)為組織形式，具有農(nóng)村和城市雙重特征。
“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程快速發(fā)展的結(jié)果。城市化發(fā)展的同時(shí)，一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊逐步融入城區(qū)，成為“城中有村，村里有城，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差”的地區(qū)。這些村莊在城市化發(fā)展的進(jìn)程中做出重大貢獻(xiàn)甚至犧牲的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的負(fù)面問(wèn)題。比如，“城中村”在從鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)變過(guò)程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀建設(shè)等各方面仍保留濃厚的農(nóng)民特征，因而影響了城市基礎(chǔ)設(shè)施布局，乃至城市整體規(guī)劃的實(shí)施。由于“城中村”的土地及房屋的性質(zhì)有別于國(guó)有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農(nóng)民身份，“城中村”問(wèn)題已經(jīng)成為我國(guó)很多城市發(fā)展面臨的一個(gè)大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設(shè)和管理帶來(lái)很大的負(fù)面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國(guó)各大城市都正在面臨的重大課題。
一、我市城中村的現(xiàn)狀
原來(lái)處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設(shè)而逐步被城市包圍，但剩余土地的性質(zhì)、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統(tǒng)的農(nóng)
村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長(zhǎng)壽、西長(zhǎng)壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。
�。�1）、村落規(guī)劃落后，問(wèn)題明顯，居民住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，多為平房或獨(dú)院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。
（2）、基礎(chǔ)設(shè)施不完備，影響居民的生活質(zhì)量。首先，供暖及供水設(shè)施不完善，村民現(xiàn)在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設(shè)施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環(huán)境臟、亂、差，垃圾處理設(shè)施少。
二、“城中村”改造所面臨的.問(wèn)題
�。�1）由于村里土地大部分為農(nóng)民宅基地，耕地也因城市化進(jìn)程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造后有可持續(xù)收益的情況下，村民對(duì)改造積極性不高，甚至有對(duì)立情緒；
�。�2）“城中村”現(xiàn)有集體所有制土地向國(guó)有土地轉(zhuǎn)變存在操作上相關(guān)環(huán)節(jié)與現(xiàn)行法律、法規(guī)如何配套實(shí)施的問(wèn)題；
�。�3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟、配套的運(yùn)作機(jī)制和措施；
�。�4）村民對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無(wú)把握，擔(dān)心項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中擱淺，造成損失；
�。�5）村民在“城中村”改造后的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)方面難以保障。
三、“城中村”改造中解決土地問(wèn)題的途徑
“城中村”改造的根本目的是通過(guò)各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過(guò)開發(fā)、招商引資的形式轉(zhuǎn)化成可進(jìn)入市場(chǎng)交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發(fā)揮土地的價(jià)值進(jìn)行城市建設(shè)。因此，集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化利用是“城中村”改造的核心問(wèn)題，也是解決“城中村”改造中土地轉(zhuǎn)化首先關(guān)注的問(wèn)題。
�。ㄒ唬┘w土地轉(zhuǎn)換作價(jià)出資的法律可行性及操作
我國(guó)實(shí)行土地公有制，具體包括國(guó)家所有和農(nóng)村集體所有兩種形式。對(duì)于國(guó)有土地可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而對(duì)于農(nóng)村集體所有土地有一定限制。《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)�！�
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓�！备鶕�(jù)該法第2條和第8條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū)，一般包括城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。我們現(xiàn)在進(jìn)行的“城中村”改造就屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地的改造。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和其它相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)作價(jià)入股必須滿足下列條件：
1、必須是依法取得土地使用權(quán)（國(guó)有土地使用權(quán)）；
2、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權(quán)作價(jià)入股。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地征用手續(xù)，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后以國(guó)有土地使用權(quán)的方式作價(jià)入股；
3、土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行價(jià)格評(píng)估后作價(jià)入股；
4、辦理變更登記手續(xù)。以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋氐怯浌芾聿块T辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，將原本屬于出資人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至企業(yè)名下；
5、土地使用權(quán)作價(jià)入股，該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無(wú)負(fù)擔(dān)。也就是說(shuō)該土地使用權(quán)作價(jià)入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制。
解決方案：村民不以集體土地使用權(quán)直接出資，而是以通過(guò)有關(guān)征地手續(xù)及費(fèi)用作程序性處理，實(shí)現(xiàn)集體土地向國(guó)有土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國(guó)有土地，國(guó)家按政策應(yīng)支付補(bǔ)償安置金；第二步將應(yīng)補(bǔ)償安置金全額投入成立發(fā)展有限公司（有限責(zé)任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發(fā)展有限公司再以該部分出資（應(yīng)補(bǔ)償安置金全額）辦理該國(guó)有土地（原村集體土地）的征用手續(xù)；第四步按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行征收補(bǔ)償。
�。ǘ┵Y金投入與收益分配的可行性及操作
為了確保村民的長(zhǎng)期利益，將村民利益和有限責(zé)任公司掛鉤，可以采取補(bǔ)償金入股的方法，將屬于個(gè)人所有的附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)支付給個(gè)人，屬于集體所有的征地補(bǔ)償金由村民大會(huì)決定，公司不實(shí)際支付而直接將其作為村集體組織的出資，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤(rùn)按村人口平均分配給各村民。
如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時(shí)，村民直接貨幣出資成為股東。因?yàn)橛邢挢?zé)任公司的股東最多不得超過(guò)50人，建議公司成立時(shí)可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權(quán)該名股東代表行使權(quán)利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊(cè)，實(shí)質(zhì)上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應(yīng)均分給全小組村民、在公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)由全小組村民分擔(dān)。第二步是征地時(shí)，村組織以征地補(bǔ)償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財(cái)產(chǎn)，按人口平分給村民。這樣，當(dāng)公司開始房地產(chǎn)建設(shè)、投資運(yùn)營(yíng)時(shí)，村民實(shí)際有雙重保障：村民即通過(guò)股東代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股東可直接享受權(quán)益），又通過(guò)村組織分享公司利潤(rùn)。第三步，村組織將作為村民的入股征地補(bǔ)償金用于向國(guó)家支付土地出讓金以取得國(guó)有土地使用權(quán)。
“城中村”改造美化了城市環(huán)境，改善了農(nóng)民居住條件，是利國(guó)利民的。同時(shí)因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕Y源，通過(guò)改造可以節(jié)約大量土地，也創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
四、“城中村”項(xiàng)目建設(shè)中招商引資的模式
“城中村”地理位置優(yōu)越，其市政基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完備，再加上省去了土地使用權(quán)出讓手續(xù)繁瑣、周期漫長(zhǎng)的過(guò)程，以及城市改造中政府提供的優(yōu)惠扶植政策都為項(xiàng)目開發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障�！俺侵写濉备脑鞛榇寮w組織和合作開發(fā)方帶來(lái)的利益回報(bào)空間是極其廣闊的。由此“城中村”項(xiàng)目建設(shè)中招商引資的模式從建設(shè)資金來(lái)源上可采用以下兩種方式：
一是采用聯(lián)建方式聯(lián)合外部資金，即公司出地、合作方出錢，共同開發(fā)，按約定比例分享利益、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；
二是采取貸款等方式籌集資金、以發(fā)包方式委托建筑商建設(shè)，自行承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)、享受所有利益。
城中村改造的調(diào)研報(bào)告4
城中村是指在城市發(fā)展過(guò)積中。因?yàn)榉N種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地�，F(xiàn)在我們以勝利村為例。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過(guò)程中所無(wú)法避免的，是一個(gè)世界性的難題�，F(xiàn)在全世界都沒有一個(gè)解決城中村難題的通行辦法。我國(guó)也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來(lái)指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個(gè)特殊性極強(qiáng)的問(wèn)越。我們?cè)凇俺侵写濉备脑爝^(guò)程中必須堅(jiān)持從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際出發(fā)。因地制宜。找出問(wèn)匙的特殊規(guī)律所在。
一、現(xiàn)狀。
梅州市興寧縣（市、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個(gè)村民小組，在冊(cè)戶數(shù)293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。村特色經(jīng)濟(jì)收入有桑蠶，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入為754.萬(wàn)元。近年來(lái)，我村發(fā)展經(jīng)濟(jì)的措施以及成果：
1、筑水泥路約2.公里；
2、路燈3公里；
3、勝利小學(xué)球場(chǎng)。
對(duì)“城中村改造的意見:
1、過(guò)程中讓村民自主開發(fā)。政府提供政策和資金支持。
2、改造過(guò)程中相關(guān)手續(xù)能更快辦理。且相關(guān)稅費(fèi)能得到減免。
3、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。
4、支持“城中村”改造。
二、“城中村”改造是什么。
(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。
“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對(duì)所居住的地區(qū)進(jìn)行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡(jiǎn)陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對(duì)比，所以居民強(qiáng)烈的要求政府對(duì)其居住地進(jìn)行城市化改造。所以在“城中村”改造過(guò)程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。
(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。
“城中村“改造實(shí)際上是政府讓利于民的一個(gè)方式。通過(guò)城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過(guò)商業(yè)運(yùn)作、開發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展月地。通過(guò)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問(wèn)題。這也是后面提到的廉租屋。
(三)是對(duì)村集體土地自主開發(fā)的一個(gè)探索。
“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問(wèn)題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個(gè)不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討、出租、互換、股份合作的方式進(jìn)行開發(fā)。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對(duì)村集體土地的開發(fā)路了。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對(duì)的問(wèn)越，也是必須解決的問(wèn)題。
(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。
低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來(lái)務(wù)工人員的安置和管理。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個(gè)少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無(wú)安置r人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近
工業(yè)園，所帶來(lái)的低成本務(wù)工人的安置問(wèn)題，必然要在勝利村得到解決。據(jù)調(diào)查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過(guò)30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負(fù)江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長(zhǎng)期發(fā)展做好準(zhǔn)備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問(wèn)題，更能通過(guò)村集體對(duì)其加以管 理和約束。
(五)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性改造工積，不是點(diǎn)利性質(zhì)工積。
“城中村“改造是一項(xiàng)政府讓利，群眾受益的.公益性荃礎(chǔ)I程，所以無(wú)論是41民自主開發(fā)還是引進(jìn)開發(fā)商都必須堅(jiān)持政府贏在環(huán)境改造。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來(lái)源得到解決。開發(fā)A贏在一定的利潤(rùn)的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個(gè)平衡的契合點(diǎn)。
三、為什么要開展“城中村”改造。
(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對(duì)城中村進(jìn)行改造。
(二)城中村是和諧社會(huì)裕建的蘋本前提。
解決三農(nóng)問(wèn)題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進(jìn)城。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補(bǔ)，城中村改造就是一個(gè)契機(jī)和示范，他們是否在城市受到公平正義的對(duì)待。是和諧社會(huì)的基本判據(jù)。
(三)龐大的邊緣人群和外來(lái)人群的需要合理妥善的安置。
勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動(dòng)人口。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會(huì)大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來(lái)安置他們，因素激增，報(bào)告中說(shuō):他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體。在杜會(huì)生活中處于“失語(yǔ)狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會(huì)的不穩(wěn)定。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢(shì)在必行。
(四)對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義。 在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費(fèi)使用，通過(guò)城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)效益。
(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。
發(fā)展的問(wèn)題。歸根結(jié)底就是人的問(wèn)題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的新生代中。除部分年青人通過(guò)上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會(huì)外，仍然以強(qiáng)大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。只有通過(guò)城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。
四、采取何種模式進(jìn)行“城中村”改造。
(一)采取政府主異，集中安置。整體規(guī)劃。整體開發(fā)。
該種模式是指由政府牽頭，多個(gè)職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個(gè)集休土地征收為有建設(shè)用地。對(duì)農(nóng)民采取補(bǔ)償安置的方式。征收的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后。將土地通過(guò)招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓一將日常管理納入到城,管理中來(lái)。
利：
1、符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無(wú)疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞健Ｉ嫌姓呖梢�，有�?shí)踐經(jīng)驗(yàn)可用，無(wú)論如何都不會(huì)出現(xiàn)原則性錯(cuò)誤。
2、政府主導(dǎo)改造工程。有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。
3、土地通過(guò)招面掛，政府從中獲利。
弊:
1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農(nóng)民對(duì)政策法規(guī)熟悉，對(duì)征地工作作經(jīng)驗(yàn)豐富。抵觸情緒較為嚴(yán)重，若依征地拆遷方式征收土地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。
2、政府而要投入的資金多。若通過(guò)該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造，市政府總共需要投入萬(wàn)元，僅前其一次性投入就達(dá)萬(wàn)元。
3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過(guò)正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會(huì)受到市場(chǎng)的影響，較過(guò)高的開發(fā)成木。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無(wú)法承受。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。
(二)采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。
該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發(fā)公司，對(duì)集體土地進(jìn)行4體開發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。選擇部分土地進(jìn)行核體安置，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開，政府加以規(guī)劃和控制。
利:
1、村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。
2、村民通過(guò)自主開發(fā)獲利。且能通過(guò)開發(fā)過(guò)程解決日后的生活來(lái)源問(wèn)跌，甚至，可以找到一條致富之路。
3、城中村改造后�？梢晕写迕褡晕夜芾�，減少管理成木。
弊:
1、村民缺少足夠的知識(shí)和素質(zhì)來(lái)進(jìn)行公司組建以及后期的市場(chǎng)運(yùn)作�，F(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無(wú)論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場(chǎng)運(yùn)作的能力。
2、村民缺少足夠的資金。農(nóng)民大都屬于貧困人群。根木無(wú)法獨(dú)立籌集到足夠的資金，即使通過(guò)貸款也不可能達(dá)到。
3、大多數(shù)村民對(duì)城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。
村民中普遍的存在兩種認(rèn)識(shí)。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補(bǔ)償。二是認(rèn)為是一個(gè)賺錢的好機(jī)會(huì)，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報(bào)。
4、政府對(duì)村民自建缺乏足夠的控制力。出現(xiàn)問(wèn)題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見自建過(guò)程決不是一帆風(fēng)順的。是一個(gè)涉及到各方利益博弈。政策與實(shí)際摩擦的復(fù)雜過(guò)程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問(wèn)題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無(wú)利可圖的村民。
5、背集體土地使用的政策。
相關(guān)政策:
1、運(yùn)作集體土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)政策。
2、給村民湊集基本資金。
3、關(guān)稅費(fèi)的減免。
具體步驟:
1、由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司Ae
2、上部門將土地征收。
3、A公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。
4、過(guò)招拍掛讓A公司以接近評(píng)估價(jià)仇的價(jià)格獲得安置地外的土地。
5、A公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
(三)引進(jìn)開發(fā)商。村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。
該模式是指，通過(guò)引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與管理，對(duì)除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開發(fā)運(yùn)作。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地�？梢酝ㄟ^(guò)招拍掛的方式以接近評(píng)估的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運(yùn)作，所得利潤(rùn)需用來(lái)對(duì)村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。
利:
1、引進(jìn)開發(fā)商。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運(yùn)作的問(wèn)題。
2、村民通過(guò)入股合作的方式獲利，并解決了生活來(lái)源的問(wèn)題。
3、民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。
弊:
1、違背集體土地使用政策。
2、部分村民通過(guò)“城中村’改造獲利過(guò)多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款，生活來(lái)源并無(wú)保障，所以城中村改造必然要而對(duì)來(lái)自他們的阻力。
3、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評(píng)估價(jià)位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。
相關(guān)政策:
1、征地拆遷政策。
2、關(guān)稅費(fèi)的減免。
具體步驟:
1、引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。
2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。即按征地政策對(duì)41民的原住房進(jìn)行評(píng)估后，進(jìn)行補(bǔ)償，消除村民因原住房的差異對(duì)安置產(chǎn)生的矛盾。
3、部門將除村民安置地外的土地征收為國(guó)有建設(shè)用地。并通過(guò)招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評(píng)估價(jià)位的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商�；蛞浴稗r(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商，或就在集休土地上進(jìn)行開發(fā)。以和憑的名義進(jìn)行銷件。政策采取“報(bào)建不批、違建不究”的態(tài)度。
4、開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人口，分配居住面積。多退少補(bǔ)。
5、開發(fā)商按照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。
6、村集體對(duì)改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。
我們認(rèn)為，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項(xiàng)利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內(nèi)，我們應(yīng)該大膽的探索對(duì)集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中， 第一種模式行政成本過(guò)高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對(duì)村民的要求過(guò)商。不符合勝利村實(shí)際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民 的利益也得到更充分的保障。實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中還可以對(duì)各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新。
總之， 我們深刻的集訓(xùn)到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對(duì)勝利村一個(gè)擴(kuò)容提質(zhì)的過(guò)程，更是 資興在實(shí)踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試" 4條政策的一次大膽嘗試。在改造過(guò)程中，我們一定堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī) 律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。
城中村改造的調(diào)研報(bào)告5
城中村是指在城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)被城市建設(shè)用地包圍或半包圍，但在土地權(quán)屬、戶籍等管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的地區(qū)。城中村對(duì)城市發(fā)展起了一定的歷史作用，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城中村問(wèn)題越來(lái)越突出，其在人居環(huán)境、公共安全、社會(huì)治安等方面的負(fù)效應(yīng)正日益顯現(xiàn)和擴(kuò)大，越來(lái)越成為城市健康發(fā)展的瓶頸。針對(duì)這些問(wèn)題，筆者圍繞縣城的城中村情況進(jìn)行了深入調(diào)研。結(jié)合調(diào)研情況，就城中村改造問(wèn)題談點(diǎn)看法。
一、桂陽(yáng)縣城城中村的現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┲饕攸c(diǎn)。一是城中村面積大人口多�？h城城中村有臘樹下、劉家?guī)X、財(cái)神廟、龍?zhí)洞�、北關(guān)村、培才村、城南村、李家灣、豆腐村、塔背村、新澄村、柏樹村、牛巷口村、小寶山等14個(gè)村，面積約7平方公里，占縣城建成區(qū)面積的三分之一多，人口約4萬(wàn)人，占縣城人口的四分之一多。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)弱。目前，我縣城市建成區(qū)內(nèi)的培才、龍?zhí)�、北關(guān)、上輦豆腐沖等許多城中村，為了縣城的發(fā)展，已將大部分賴以生存的土地奉獻(xiàn)給了縣城建設(shè)，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村（居）委既沒有集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒有就業(yè)保障，群眾生活水平日益下降。三是社會(huì)保障待遇低。20xx年以來(lái)，縣城建成區(qū)內(nèi)的村委改制為社區(qū)，但由于土地性質(zhì)、集體經(jīng)濟(jì)等改制不到位，既有別于農(nóng)民，又不同于城市居民，成為“種田無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會(huì)保障的真空地帶，有的還轉(zhuǎn)化為城市貧民，已影響到城鄉(xiāng)社會(huì)穩(wěn)定。四是群眾生存環(huán)境差。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設(shè)年代久遠(yuǎn)，大多數(shù)已成為危房，加之，近年的私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，房屋普遍存在質(zhì)量和安全隱患；如20xx年至20xx年環(huán)城西路范圍的居民住宅面積比20xx年增加了100%，造成了采光不好、通風(fēng)不暢、屋內(nèi)潮濕等不利于生活的惡劣環(huán)境，嚴(yán)重危及群眾身體健康和生命財(cái)產(chǎn)安全。城中村范圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，致使四堆八亂嚴(yán)重、生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內(nèi)房屋無(wú)序出租，集生產(chǎn)加工、銷售經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、生活居住于一處，成為社會(huì)治安、工商管理的重點(diǎn)難點(diǎn)區(qū)域。城中村范圍缺少公建或公益設(shè)施，給群眾的教育、休閑、娛樂、購(gòu)物造成不便，居民的生存居住環(huán)境與黨的十七大提出的推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)的要求極不同步。
�。ǘ└脑鞖v程。我縣的城中村改造始于1998年，至今已有近12年的歷史。采用了三種改造方式。第一種改造方式是局部改造，以完善城市道路、商業(yè)服務(wù)為主題。通過(guò)在城市建成區(qū)范圍內(nèi)修建了城中路、歐陽(yáng)海路、迎賓路、芙蓉路，并沿線增加部分商業(yè)服務(wù)設(shè)施，道路沿線部分村民開展小范圍的改造建設(shè)，如饒家村、肖家坳、百花村等。這一方式的改造對(duì)于完善城市功能，節(jié)約整合土地起到了積極作用；同時(shí)，在改造過(guò)程中，為失地農(nóng)民提供了部分街面商鋪，適度解決了部分村民的生活困難。第二種改造方式為聯(lián)合大規(guī)模改造建設(shè)，以配套基礎(chǔ)設(shè)施為主題。這一方式由建成區(qū)向規(guī)劃區(qū)輻射，主要是村（居）委同投資商聯(lián)合，利用拆遷危舊房屋后的宅基地，建設(shè)回遷安置住宅和群眾集資住房，通過(guò)回遷房屋差補(bǔ)價(jià)格和集資房收益來(lái)彌補(bǔ)回遷安置房屋的建設(shè)投資，如饒家村、火田村等改造工程。這一方式改造規(guī)模相對(duì)增大，同時(shí)因地制宜地配套了綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，使村（居）民的生活質(zhì)量有了一定程度的提高。第三種方式是統(tǒng)一規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)為主體改造。由于縣城建設(shè)用地緊張，土地價(jià)格的一度上漲，不少開發(fā)商開始瞄準(zhǔn)了城中村房子不值錢地值錢的利潤(rùn)空間，以原建筑面積一比二到三的比例拆舊換新，改造了北關(guān)村、豆腐村、培才村等部分城中村，這種改造方式，使不少城中村居民不但改善了居住環(huán)境，而且也得到一定的經(jīng)濟(jì)收入，從而改善了生活質(zhì)量。
�。ㄈ┐嬖趩�(wèn)題。（1）關(guān)于改造的用地政策問(wèn)題。目前，城中村改造的土地來(lái)源，是利用村（居）委集體建設(shè)用地，取得的土地證不是集體用地，就是劃撥用地，這種土地不能買賣，也不能抵押，造成了這部分居民建房以后，就再無(wú)資金從事經(jīng)營(yíng)投資活動(dòng)了，生活上仍然緊張。（2）關(guān)于先安置后開發(fā)問(wèn)題�！跋炔疬w、先安置、后開發(fā)”的原則，從理論上可以講，但在實(shí)際操作中存在一定難度。因?yàn)�，我區(qū)城中村改造建設(shè)的資金來(lái)源，主要依賴于整合節(jié)余土地的出讓收益，要先拆遷安置必須先對(duì)土地進(jìn)行出讓。其二，我縣建成區(qū)城中村（居）委的改造，既要保障一定的安置用房,又要保證有一定的利潤(rùn)空間,所以改造規(guī)劃多為小高層或高層，要按照常規(guī)六層以下安置，七層以上作為經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建筑，那么回遷安置和經(jīng)營(yíng)開發(fā)是無(wú)法分開的。（3）關(guān)于行政審批監(jiān)管問(wèn)題。城中村改造中的政府審批程序，分兩個(gè)過(guò)程，一是社區(qū)負(fù)責(zé)以社會(huì)穩(wěn)定為主的前期準(zhǔn)備工作把關(guān)，主要是對(duì)村（居）民意愿、拆遷補(bǔ)償辦法、資金籌措渠道、回遷安置方法和拆遷糾紛調(diào)解等工作負(fù)責(zé)。二是由縣政府及其職能部門對(duì)立項(xiàng)、規(guī)劃、用地為主要事項(xiàng)的行政審批�，F(xiàn)在行政審批程序繁、環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)、難度大，一個(gè)改造項(xiàng)目的主要審批手續(xù)，從立項(xiàng)到辦結(jié)建設(shè)手續(xù)需要很長(zhǎng)時(shí)間。（4）關(guān)于城中村改造的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。由于村（居）委區(qū)位、村（居）民用地面積、違章建筑面積數(shù)量等因素，使村（居）委的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)五花八門，由此在城中村之間、被拆遷戶之間產(chǎn)生了盲目攀比補(bǔ)償?shù)?現(xiàn)象，這不僅擾亂了群眾思想，也已經(jīng)影響到了城中村改造工作的進(jìn)一步深入，給社會(huì)穩(wěn)定留下了隱患。
二、桂陽(yáng)縣城城中村改造的意義
實(shí)行城中村改造是搶抓政策機(jī)遇、借勢(shì)城市建設(shè)的一項(xiàng)緊迫任務(wù)，也是推動(dòng)我縣縣城提質(zhì)的一個(gè)重要載體，對(duì)于提高縣城城市化水平，構(gòu)建和諧桂陽(yáng)，實(shí)現(xiàn)縣城經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展具有重要意義。
(一)實(shí)行城中村改造有利于加快我縣城市化進(jìn)程。我縣縣城是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是桂陽(yáng)縣的一個(gè)對(duì)外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問(wèn)題，促其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會(huì)管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對(duì)于加快我縣城市化進(jìn)程具有舉足輕重的作用。
（二）實(shí)行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，我縣土地資源日益緊缺，而縣城建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
（三）實(shí)行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量。通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和改造，會(huì)使原來(lái)的城中村融入縣城，從根本上解決原來(lái)城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣的問(wèn)題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施,這將會(huì)極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們共享縣城發(fā)展帶來(lái)的成果。
�。ㄋ模⿲�(shí)行城中村改造有利于提升縣城形象，促進(jìn)招商引資。城中村改造不是簡(jiǎn)單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復(fù)建設(shè)，而是通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將落后的村莊建設(shè)成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū)，將會(huì)變成縣城一道獨(dú)特的風(fēng)景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現(xiàn)代魅力進(jìn)一步顯現(xiàn)。這樣以來(lái)，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善，城市化水平的提升必將對(duì)招商引資、項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。
（五）實(shí)行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。城市化發(fā)展也需要城中村在教育、衛(wèi)生、城建、治安等方面向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，需要村民向市民轉(zhuǎn)變。對(duì)城中村改造，將其城市化，是城中村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展難得的一次機(jī)遇，也是實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展必然選擇，無(wú)論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來(lái)看，目前的存在形式都有其嚴(yán)重弊端，如果不加以改造，必然對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重制約。
總之，對(duì)縣城城中村進(jìn)行科學(xué)合理的改造，是千載難逢的歷史機(jī)遇，是縣城建設(shè)擴(kuò)容提質(zhì)的重要方面，是全面建設(shè)小康社會(huì)、構(gòu)建和諧桂陽(yáng)的客觀要求，對(duì)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進(jìn)全縣城鎮(zhèn)化水平的提高和縣城又好又快發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)公平和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)都具有十分重要的意義。
三、推進(jìn)城中村改造的對(duì)策與建議
為進(jìn)一步加快城中村改造進(jìn)程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環(huán)境，促進(jìn)我縣城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，提出如下建議。
�。ㄒ唬┨岣哒J(rèn)識(shí)，深化理念。城中村改造是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，推動(dòng)內(nèi)涵式發(fā)展的重要內(nèi)容。推進(jìn)城中村改造，對(duì)于促進(jìn)我縣城市健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程的背景下，政府職能經(jīng)歷了從建設(shè)城市到管理城市、再到經(jīng)營(yíng)城市的階段。而城中村改造以改善城市環(huán)境、推進(jìn)城市化進(jìn)程、構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，是經(jīng)營(yíng)城市的題中應(yīng)有之義。因此，要加大行政推動(dòng)力度，加強(qiáng)宣傳教育，進(jìn)一步提高人民群眾對(duì)城中村改造重要意義的認(rèn)識(shí)，切實(shí)消除村民思想顧慮。全社會(huì)特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要深化和提升經(jīng)營(yíng)城市理念，為城市化進(jìn)程的不斷加快打下牢固的思想基礎(chǔ)。
�。ǘ┲贫繕�(biāo)，加強(qiáng)規(guī)劃。城中村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。要統(tǒng)籌研究，根據(jù)縣城開發(fā)建設(shè)即期和中遠(yuǎn)期目標(biāo)，制訂計(jì)劃，明確用五年時(shí)間完成核心建設(shè)區(qū)的改造任務(wù)，用若干年時(shí)間逐步完成縣城規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)的改造任務(wù)。其次要加強(qiáng)規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃的龍頭作用。按照城市規(guī)劃法要求，將城中村改造統(tǒng)一納入城市規(guī)劃、建設(shè)與管理體系，根據(jù)縣城總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃（計(jì)劃）編制城中村改造總體規(guī)劃。統(tǒng)籌規(guī)劃縣城建成區(qū)與城中村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，完善城中村所在地的道路交通、給排水、電力、通訊、燃?xì)�、垃圾收集等基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。要根據(jù)縣城總體規(guī)劃和工作要求，依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和規(guī)定的程序?qū)彶椋贫ㄟm宜城中村整治、改造的技術(shù)規(guī)定，指導(dǎo)規(guī)劃與建設(shè)，保障公共安全。積極推進(jìn)“陽(yáng)光規(guī)劃”，提高規(guī)劃編制、實(shí)施過(guò)程中的公眾參與度。
�。ㄈ┓植綄�(shí)施，突出重點(diǎn)。城中村改造是一項(xiàng)艱巨任務(wù)。要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，分步實(shí)施改造，爭(zhēng)取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個(gè)，審批改造一個(gè)，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進(jìn)行與社會(huì)和諧穩(wěn)定。改造規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，根據(jù)各村實(shí)際，制定拆遷補(bǔ)償安置方案，分期組織實(shí)施，防止在城市拓展和項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中形成新的城中村。要加強(qiáng)調(diào)查研究，制訂好城中村的改造方案和計(jì)劃。
（四）拓寬思路，探索模式。實(shí)施城中村改造，歸結(jié)起來(lái)，主要有三種模式：一是政府投資改造。政府總攬，拿出資金拆舊建新，鼓勵(lì)村民融入城市生活。其優(yōu)點(diǎn)在于有利于整體規(guī)劃與推進(jìn)，能最大地實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值；缺點(diǎn)是前期拆遷安置成本高，政府的財(cái)政資金有限，難以做到平衡。二是引入市場(chǎng)主體開發(fā)帶動(dòng)，即市場(chǎng)化改造模式。通過(guò)引入外部資金，以開發(fā)的形式帶動(dòng)城中村的改造。其優(yōu)點(diǎn)在于可以緩解政府資金的壓力，缺點(diǎn)是政府讓利于開發(fā)商，當(dāng)然這也是正常的“雙贏”做法。三是村級(jí)集體和村民參與改造，即半市場(chǎng)化的改造模式。其將村集體和村民由單純的改造對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)榧仁歉脑鞂?duì)象、又是改造主體，主要采取政府提供優(yōu)惠政策，實(shí)行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式實(shí)施改造。這種模式既可減輕財(cái)政壓力，又能規(guī)避單純由市場(chǎng)主體開發(fā)帶來(lái)的缺陷。城中村改造應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，統(tǒng)籌考慮，合理調(diào)配，兼顧中長(zhǎng)期發(fā)展，實(shí)行“一村一案”。要努力探索多種改造模式的優(yōu)缺點(diǎn)，在具體分析各個(gè)城中村特點(diǎn)、主要問(wèn)題及形成機(jī)制的基礎(chǔ)上，靈活采用改造模式，實(shí)現(xiàn)“多贏”。政府要加強(qiáng)引導(dǎo)，鼓勵(lì)有條件的、城郊結(jié)合部的村集體經(jīng)濟(jì)組織參與改造和自行改造。
（五）完善體制，建立機(jī)制。城中村改造要在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點(diǎn)、分步實(shí)施”的原則有序進(jìn)行。加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立縣城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)對(duì)全縣城中村改造工作進(jìn)行具體指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。加強(qiáng)部門配合，形成合力，縣、規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、房管、、城投、交通、民政、公安、財(cái)政、勞動(dòng)保障等部門要在政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，切實(shí)提高認(rèn)識(shí)，認(rèn)真履行職責(zé)。要以制度創(chuàng)新為動(dòng)力，充分運(yùn)用法律手段，依靠市場(chǎng)機(jī)制的作用和必要的行政措施，切實(shí)做好城中村改造工作。根據(jù)我縣城中村的實(shí)際情況，制定出臺(tái)縣城中村改造實(shí)施辦法，規(guī)范、有序、和諧推進(jìn)城中村改造工作。通過(guò)對(duì)拆遷、補(bǔ)償安置、供地、建設(shè)、管理等實(shí)行統(tǒng)一政策，發(fā)揮政策導(dǎo)向和激勵(lì)作用，充分調(diào)動(dòng)政府、開發(fā)商、村集體和村民等各方面的積極性，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，確保村民在集體資產(chǎn)、土地、住房、收入和勞動(dòng)就業(yè)等方面的既得利益不下降，生活水平有提高，統(tǒng)籌兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人和投資者的利益。
�。┲匾暩闹�，推進(jìn)轉(zhuǎn)變。城中村是一項(xiàng)社會(huì)工程、民心工程。城中村改造不僅是拆舊建新的過(guò)程，，涉及戶籍、土地的變更，還有行政管理體制和城鎮(zhèn)管理體制等復(fù)雜問(wèn)題。要重視城中村改制問(wèn)題，即城中村由村民自治的管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。拆遷改造工作要與撤村建居、村民戶籍轉(zhuǎn)變工作同步進(jìn)行。要發(fā)揮社區(qū)職能，充分重視和加強(qiáng)對(duì)身份轉(zhuǎn)變后的原村民觀念改造和職業(yè)培訓(xùn)，使他們逐步實(shí)現(xiàn)觀念、心理、風(fēng)俗、習(xí)慣等社會(huì)文化和意識(shí)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，真正融入城市生活。
城中村改造的調(diào)研報(bào)告6
我校調(diào)研小組于5月19日開始針對(duì)韓店鎮(zhèn)城中村改造情況作了初步的調(diào)查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問(wèn)題。現(xiàn)將其作簡(jiǎn)單總結(jié)匯報(bào)。
一、城中村改造的基本情況
韓店鎮(zhèn)的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個(gè)村莊即黎嶺、經(jīng)坊。自去年縣里對(duì)城中村改造工作作出安排至今，三個(gè)村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進(jìn)度等方面都存在一定的差異：
黎嶺村：自去年底以來(lái)，黎嶺村已針對(duì)新村改造作了兩次表決，一次支部大會(huì)表決89%通過(guò)，一次入戶表決85%以上同意，之后外請(qǐng)專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學(xué)習(xí)，現(xiàn)在已有一基本成型的草規(guī)出來(lái)：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對(duì)舊村進(jìn)行改造，而且改造工作都由村集體統(tǒng)一組織規(guī)劃。對(duì)村民的補(bǔ)償初步設(shè)想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據(jù)村支書介紹這樣的設(shè)想是完全有能力兌現(xiàn)的，而且所有環(huán)節(jié)都圍繞穩(wěn)妥二字操作，程序正在進(jìn)行中。
經(jīng)坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務(wù)農(nóng)為生。這次城中村改造，經(jīng)坊村有一個(gè)大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機(jī)會(huì)（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設(shè)中），村里再進(jìn)一步運(yùn)作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對(duì)舊村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當(dāng)然這些都還在醞釀階段。
韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業(yè)小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來(lái)人員多帶來(lái)很多復(fù)雜問(wèn)題等原因，所以韓店村采取了順應(yīng)潮流、讓利百姓、先易后難、先遠(yuǎn)后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個(gè)改造片，計(jì)劃進(jìn)行自主改造先期試驗(yàn)性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經(jīng)得村委會(huì)同意并履行一些簡(jiǎn)單手續(xù)后已經(jīng)開始動(dòng)作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。
綜合這樣的情況，我們就針對(duì)性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據(jù)這一帶住房改造的負(fù)責(zé)人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會(huì)遞交了住房自主聯(lián)合改造申請(qǐng)規(guī)劃書。而縣里鎮(zhèn)里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會(huì)對(duì)整村的長(zhǎng)遠(yuǎn)整體規(guī)劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯(lián)合起來(lái)，拆掉原有住宅，連同原來(lái)的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎(chǔ)上開始新建5個(gè)單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來(lái)的6戶居民每戶補(bǔ)償220平米，外加5萬(wàn)元，其余按每平方1480元的價(jià)格出售。當(dāng)說(shuō)到居民的水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題時(shí)，該負(fù)責(zé)人說(shuō)：供水沒問(wèn)題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。
二、城中村改造中存在的主要問(wèn)題
1、土地“瓶頸”問(wèn)題
土地問(wèn)題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問(wèn)題。目前來(lái)看，即將改造的三個(gè)村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的'落腳地，操作起來(lái)相對(duì)比較好一點(diǎn)外，其它兩村都存在不同程度的難題。經(jīng)坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度大，外來(lái)人口多，情況復(fù)雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來(lái)了很大的難度，出現(xiàn)了村民自主開發(fā)的先例。于是又帶來(lái)了另一些值得關(guān)注的問(wèn)題：宅基地所有權(quán)歸屬問(wèn)題，占用集體土地問(wèn)題，住房改造后土地收益分配問(wèn)題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。
2、規(guī)劃問(wèn)題
我縣目前還沒有一個(gè)全面的“城中村”改造總體規(guī)劃，尚未出臺(tái)具體的“城中村”改造方案。而且“城中村”類型復(fù)雜，特點(diǎn)不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個(gè)樣子的改造規(guī)劃，往往容易與縣區(qū)的整體及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn)產(chǎn)生矛盾，這樣就會(huì)造成大量時(shí)間、人力和資金的浪費(fèi)，甚至有其他的問(wèn)題出現(xiàn)也極有可能。再者，據(jù)城建局張文武局長(zhǎng)介紹：我國(guó)的規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃工作只針對(duì)國(guó)有土地的主權(quán)者，在建的村民宅基地要求給于規(guī)劃沒有法律依據(jù)。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。
3、居民新居的公共設(shè)施配套問(wèn)題
這其實(shí)可以說(shuō)是規(guī)劃問(wèn)題的次生。由于在建的村民不具備規(guī)劃主體的資格，在沒有統(tǒng)一規(guī)劃之內(nèi)的住宅，其公共設(shè)施如水暖電等就不在其負(fù)責(zé)范圍。這樣的情況是否會(huì)產(chǎn)生更多的社會(huì)問(wèn)題可想而知。
4、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問(wèn)題
在調(diào)研時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個(gè)明確的、強(qiáng)有力的機(jī)構(gòu)或部門來(lái)指導(dǎo)村社進(jìn)行改造，遇到問(wèn)題不知向何處請(qǐng)示匯報(bào)，辦事無(wú)門。同時(shí)，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點(diǎn)項(xiàng)目在推進(jìn)過(guò)程中遇到的具體問(wèn)題，有關(guān)職能部門也難以協(xié)調(diào)解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過(guò)程中遇到的一系列問(wèn)題在改造初期就很棘手，同時(shí)也是我們有關(guān)部門應(yīng)該關(guān)注的大問(wèn)題。
5、村民權(quán)利與公平問(wèn)題
按照我國(guó)法律，公民應(yīng)享有同等的權(quán)利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時(shí)也是村民積極響應(yīng)政府號(hào)召的非典型范例，也在有限范圍內(nèi)履行了一些簡(jiǎn)單的手續(xù)，但是很不完備經(jīng)不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會(huì)傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權(quán)利。出現(xiàn)這樣的先例，也可能產(chǎn)生不良的社會(huì)效應(yīng)，到那時(shí)侯恐怕想剎車也來(lái)不及了。
6、被改造地片村民的出路問(wèn)題（就業(yè)問(wèn)題）
據(jù)了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說(shuō)，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業(yè)等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計(jì)問(wèn)題就會(huì)成為韓店村甚至全縣的一個(gè)較大的社會(huì)問(wèn)題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個(gè)與村民的切身利益密切相關(guān)的生存問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。我們?cè)谧咴L部分村民對(duì)城中村改造問(wèn)題的看法時(shí)，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)龋┑那邦}下，他才會(huì)簽同意改造的協(xié)議，否則他寧愿按部就班地過(guò)現(xiàn)在的“舊”生活。
三、對(duì)城中村改造工作中突出問(wèn)題的幾點(diǎn)思考
“城中村”改造是挖掘我縣發(fā)展?jié)摿Α⒃旄Ｓ诿竦谋赜芍�，是我縣“四個(gè)發(fā)展”的應(yīng)有之義，是改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要一環(huán)。做好“城中村”改造工作，必須立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性�，F(xiàn)將有關(guān)意見和建議簡(jiǎn)單歸納如下：
1、政府應(yīng)及早謀劃、提前介入，發(fā)揮好統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)作用。（規(guī)劃）
2、作好對(duì)村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規(guī)）
3、有關(guān)部門要通力合作，在法律范圍內(nèi)大開綠燈，全縣一盤棋。（補(bǔ)償）
城中村改造的調(diào)研報(bào)告7
一、“城中村”：推進(jìn)城市化發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象
我省已經(jīng)確定了提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標(biāo)，加快城市化進(jìn)程是實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)的必由之路，而“城中村”則是城市化進(jìn)程快速推進(jìn)當(dāng)中出現(xiàn)的現(xiàn)象。
所謂“城中村”，是指改革開放以來(lái)，由于城市化快速推進(jìn)而把周邊地區(qū)部分村落及其農(nóng)用地一起納入城市用地的范圍，使大部分農(nóng)用地的性質(zhì)由集體所有制轉(zhuǎn)化為全民所有制，而在征地過(guò)程中返還給鄉(xiāng)村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等則維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變，在維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變的土地上以居住功能為主、且深受城市影響的農(nóng)村社區(qū)就被稱為“城中村”。
近幾年來(lái)，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，成為一道城市建設(shè)發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的村莊”�！俺侵写濉痹谛姓弦咽浅鞘械姆懂�，屬于街道管理，但“城中村”仍然實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制�！俺侵写濉鞭r(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國(guó)家所征用，不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。
二、“城中村”存在的問(wèn)題
“城中村”是發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象，也給城市發(fā)展提供了寶貴的空間，但是，“城中村”也存在著諸多的問(wèn)題。這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失
由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時(shí)，“城中村”的土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的.區(qū)位條件和相對(duì)于城市低廉的土地價(jià)格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。
2、管理體制不順，管理難度較大
“城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別，它們?cè)凇俺侵写濉毙纬擅芎蜎_突，有時(shí)又會(huì)出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動(dòng)，亂搭亂建成風(fēng)，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴(yán)重超標(biāo)。
3、人口構(gòu)成多元，社會(huì)治安堪憂
“城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認(rèn)為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，“城中村”的人口主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：首先是當(dāng)?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬?shí)際上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民，第三是來(lái)自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來(lái)人口。特別應(yīng)當(dāng)指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來(lái)人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。
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