物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告
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物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶,做好物業(yè)管理對(duì)于改善城區(qū)環(huán)境,鞏固三創(chuàng)成果,構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。近年來,XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展,取得了一定成績,但也面臨諸多困境,物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。
一、我縣物業(yè)管理基本狀況
近年來,我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異,小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展,目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運(yùn)作機(jī)制尚不健全,物業(yè)管理水平仍然較低,業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解,物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段。
(一)穩(wěn)中求進(jìn),我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。
我縣物業(yè)管理起步于20xx年,縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室,負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來,我縣物業(yè)管理從無到有,從小到大,穩(wěn)步發(fā)展。截至目前,全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,管理居民住宅小區(qū)17個(gè),物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米,新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%,從業(yè)人員達(dá)1000多人,服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。
(二)多措并舉,我縣物業(yè)管理逐步完善。
縣物業(yè)管理辦公室成立以來,對(duì)物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn),提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德;二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野,找準(zhǔn)了自身存在的問題,也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí),必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20xx年5月1日起,所有新建樓盤前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測評(píng)細(xì)則》,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,將測評(píng)結(jié)果作為評(píng)先評(píng)優(yōu)考核晉級(jí)的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前,累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。
。ㄈ┪飿I(yè)管理發(fā)展不平衡。
一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高,小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外,黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。
二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí),暴露的問題和隱患也日益凸顯,主要表現(xiàn)在:
(一)小區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū),盡管通過了竣工驗(yàn)收,但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣,甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決,留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。
。ǘ┪飿I(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)信譽(yù)不佳,重收費(fèi)輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散,缺乏上規(guī)模、上檔次的`物業(yè)公司。從整體而言,我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高,實(shí)力不強(qiáng),難以適應(yīng)市場化、專業(yè)化、社會(huì)化的需求。
。ㄈI(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒有普遍形成
一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念,對(duì)市場化物業(yè)管理不理解、不支持,有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi),有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司,卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù),而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作,從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。
(四)物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清,業(yè)主委員會(huì)沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會(huì)沒有成立,有的業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同,雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確,造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行,權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán)。
。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門,縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門,委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理,但該機(jī)構(gòu)面對(duì)日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心,亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí),政府及相關(guān)部門不能及時(shí)調(diào)處,導(dǎo)致矛盾升級(jí)擴(kuò)大。
三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
(一)加強(qiáng)宣傳,引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時(shí),引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭,提高服務(wù)質(zhì)量,珍視企業(yè)信譽(yù),推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
(二)部門聯(lián)動(dòng),建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始,規(guī)劃建設(shè)部門要對(duì)小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求,為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),做到圖紙與建設(shè)一致,嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度,房產(chǎn)部門要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制,未通過綜合驗(yàn)收的物業(yè),不能投放市場。四是物價(jià)部門要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)測評(píng)制度,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律,提高企業(yè)信譽(yù),確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對(duì)無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù),明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí),要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用,制定公共維修基金提取使用程序。
。ㄈ┓e極扶持,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠,在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè),走規(guī)模經(jīng)營之路。
。ㄋ模┘訌(qiáng)保障,推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,如當(dāng)事雙方已提起訴訟,可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié),維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),要發(fā)揮司法調(diào)解的作用,建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動(dòng),建議盡快出臺(tái)我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件。
。ㄎ澹├眄橌w制,實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合,屬地管理”的原則,進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系,把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇,政府投入一定的經(jīng)費(fèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)居住小區(qū)的屬地管理,全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能,建立起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制?h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置,增加人員編制,明確其職能職責(zé),加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會(huì)及時(shí)介入、引導(dǎo),共同協(xié)調(diào)處理。堅(jiān)持屬地管理原則,業(yè)主委員會(huì)自覺接受社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo),社區(qū)居委會(huì)積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。
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