小區(qū)物業(yè)糾紛調研報告范文
近年來，隨著南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。
安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調解委員會通過對轄區(qū)內安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進行了認真調研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認識，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀
目前在雨花臺區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個，鐵心橋地區(qū)7個社區(qū)，其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：
�。�1）部份居民思想觀念舊。一些新市民受傳統(tǒng)散居村落影響，缺乏整體意識，個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用；缺少對房屋結構安全的相關知識，少數(shù)業(yè)主認為房子是自己的'，屬私有財產，便無所顧忌地在自己的小天地里，私拆亂改；對集中居住的新建小區(qū)不適應，一些業(yè)主私占綠地停車位不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其他業(yè)主的合法權益；
�。�2）部分居民生活習慣難以更改。老的生活習慣一時難以改變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹木之間拉扯繩索晾曬衣物，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物或家禽，在小區(qū)寵物糞便隨處可見，物業(yè)公司在管理中容易與業(yè)主發(fā)生糾紛；
（3）業(yè)主服務消費意識淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業(yè)服務費的概念，直接后果就是導致物業(yè)運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
（1）安置房質量缺陷。安置房質量上的缺陷造成的后果往往會由后期物業(yè)來處理。小區(qū)通過綜合驗收，向業(yè)主交房時還存在一些遺留問題。如區(qū)域內的環(huán)境、道路、相關配套等設施未完工，影響業(yè)主入住；房屋外墻、飄窗、陽臺滲漏等，引發(fā)業(yè)主不滿；電梯、電子對講門、監(jiān)控設備存在故障，招來業(yè)主指責。工程質量遺留問題很難及時得到根本解決，這些問題帶到業(yè)主入住階段，多數(shù)業(yè)主理解為房屋質量以及安置前的有關承諾沒有兌現(xiàn)，責任應由物業(yè)公司承擔，從而很容易造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒，給物業(yè)管理帶來相當大的壓力；
�。�2）服務質量上的詬病。保潔不滿意、修理不及時、巡邏不勤快、綠化不到位、車位不足和車位分配的不透明等問題都容易引發(fā)業(yè)主的不滿；
�。�3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關系。
3、相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時指導安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會，這樣個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點建議
1、成立業(yè)主委員會。相關部門應及時指導保障房小區(qū)成立業(yè)主委員會，保障房小區(qū)中居民大多數(shù)是由附近村民搬遷過來，通過業(yè)主委員會的形式重新構建“熟人社會”；
�。�1）方便個體業(yè)主與物業(yè)公司之間進行溝通；
�。�2）通過業(yè)主委員會，方便物業(yè)公司對房屋出現(xiàn)的較大質量或故障問題及時處理，方便群眾生活；
（3）通過業(yè)主委員會宣傳小區(qū)居民責任與義務，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費用收取工作正�；�。
2、培養(yǎng)能夠適應市場變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務公開、財務公開，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長遠發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質物業(yè)服務。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務素質好的人員充實到物業(yè)管理一線隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業(yè)從業(yè)人員要認真學習法律、規(guī)章、相關業(yè)務和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區(qū)居民。
4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業(yè)部門。認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設施設備不完善的小區(qū)，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區(qū)公約，弘揚小區(qū)主人翁意識，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區(qū)居民主導參與到小區(qū)物業(yè)管理中來，通過人民調解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
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