房產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告
房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于提高群眾生活程度，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增進(jìn)具有非常主要的效果。近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展敏捷，投資拉動(dòng)微弱，市場(chǎng)前景寬廣。為了促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，近期，我局組織相關(guān)人員以縣城為重點(diǎn)，對(duì)全縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一次具體調(diào)研，并激發(fā)了一些考慮。
一、我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近況
近年來(lái)，我縣依照“解放思想，提高標(biāo)桿，夯實(shí)基本，構(gòu)建調(diào)和”的工作思緒，著力打造城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)這個(gè)亮點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)從小到大、穩(wěn)步提拔、疾速發(fā)展的優(yōu)越態(tài)勢(shì)，有力地拉動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)疾速發(fā)展。首要有以下特點(diǎn)：
1、投資疾速增進(jìn)，規(guī)劃不時(shí)擴(kuò)展。年前，我縣基本上是以劃撥方法供給地盤(pán)，單位以招招標(biāo)方法雇用有天資的建筑公司建房，職工以房改政策購(gòu)房或在單位積集建房，城鎮(zhèn)居民建的私房基本上是四層以下的單體建筑。年我縣開(kāi)端呈現(xiàn)了具有開(kāi)拓性質(zhì)的投資商，年我縣從事房地產(chǎn)開(kāi)拓的企業(yè)增至8家。特殊是縣縣政府沅政發(fā)[]16號(hào)文件出臺(tái)后，全縣房地產(chǎn)業(yè)投資疾速增進(jìn)，逐漸構(gòu)成了市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張，房地產(chǎn)規(guī)劃不時(shí)擴(kuò)展，并完成了單體建筑開(kāi)拓向小區(qū)規(guī)劃開(kāi)拓的改變。年至2012年，我縣城區(qū)共完成開(kāi)拓項(xiàng)目72個(gè)，開(kāi)拓面積近126萬(wàn)平米，共完成投資11.48億元，建成城區(qū)房屋面積2152.7平米，截止到本年上半年，城區(qū)人均寓居面積達(dá)24.26平米。新增貿(mào)易用房10.6萬(wàn)㎡。已建成或在建陋習(xí)模且具有物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目達(dá)28個(gè)，如 現(xiàn)代城等。當(dāng)前，在我縣從事房地產(chǎn)開(kāi)拓的企業(yè)達(dá)19家，個(gè)中有開(kāi)拓天資的15家，掛靠天資有4家；有物業(yè)服務(wù)企業(yè)11家。
2、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，市場(chǎng)供需兩旺。至2012年，縣城商品房銷(xiāo)售率、預(yù)售率辨別到達(dá)98%、70%，一年以上的空置房基本為零，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，2009年至2012年房?jī)r(jià)漲幅較大，前者首要緣由有：建筑資料價(jià)錢(qián)上漲較快；銀行信貸利率上升較快；獲得地盤(pán)的本錢(qián)和拆遷本錢(qián)添加；因北溶集鎮(zhèn)地質(zhì)災(zāi)禍和區(qū)劃調(diào)整，多量干部進(jìn)城招致縣城人口增幅較大，構(gòu)成短期內(nèi)房屋的“求過(guò)于供”；后者首要緣由有：獲得地盤(pán)的本錢(qián)添加；沅政發(fā)[]16號(hào)文件中的優(yōu)惠政策作廢，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)增大，添加了開(kāi)拓本錢(qián)；由于較高質(zhì)量樓盤(pán)帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。
3、報(bào)建房屋項(xiàng)目面積及投資規(guī)劃穩(wěn)步增進(jìn)。年至2012年，我縣房地產(chǎn)業(yè)房屋項(xiàng)目建立敏捷發(fā)展，6年來(lái)，報(bào)建項(xiàng)目合計(jì)達(dá)103個(gè)，建筑面積達(dá)125.8萬(wàn)平米，投資規(guī)劃達(dá)11.3億元。
4、投資拉動(dòng)微弱，房地產(chǎn)業(yè)位置日漸突出。以2012年為例，全縣房地產(chǎn)開(kāi)拓投資分明高于昔時(shí)全縣GDP的增進(jìn)速度和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增進(jìn)速度，城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的奉獻(xiàn)率達(dá)10.6%，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增進(jìn)1.8個(gè)百分點(diǎn)，且提拔了縣城檔次，成為縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要拉動(dòng)力氣。還，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)添加社會(huì)就業(yè)和添加財(cái)務(wù)收入效果分明，可直接布置就業(yè)7000人，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)新增就業(yè)崗位近1.5萬(wàn)個(gè)；按均勻每套商品房直接為財(cái)務(wù)供應(yīng)稅費(fèi)7000元核算，2012年縣城房地產(chǎn)業(yè)共完成各項(xiàng)稅費(fèi)達(dá)1300萬(wàn)元。
二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景剖析
當(dāng)時(shí)，我縣已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會(huì)疾速發(fā)展期間，隨著城鎮(zhèn)居民生活程度的提高、消費(fèi)構(gòu)造的晉級(jí)和城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)，對(duì)住房和房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)需求量很大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景依然寬廣。
1、房產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在較大空間。從市場(chǎng)行情來(lái)看，我縣有三股力氣在拉動(dòng)需求。一是自動(dòng)性住房需求。據(jù)計(jì)算，當(dāng)前,我縣城區(qū)房子房屋面積291.2萬(wàn)平方米，人均房屋面積為24.26平方米，個(gè)中70、80年月建筑的房子約占1/4，面積小且構(gòu)造差。隨著居民生活程度的不時(shí)提高和消費(fèi)實(shí)踐念向舒適型的改變，這局部人對(duì)擴(kuò)展寓居面積、改善寓居前提的需求較為激烈。據(jù)不完全計(jì)算，全縣有近1.3萬(wàn)人有將房子以小換大、以舊換新的愿望，消費(fèi)潛力很大。二是推進(jìn)型住房需求。依照縣城發(fā)展規(guī)劃，我縣正穩(wěn)步推進(jìn)舊城革新工程，在拆遷執(zhí)行錢(qián)幣賠償?shù)臓顩r下，拆遷后的居民需從新購(gòu)置商品房，這種推進(jìn)型需求也是不成低估的。三是主動(dòng)型住房需求。過(guò)來(lái)，圍繞推進(jìn)城鎮(zhèn)化歷程，我縣履行了戶(hù)籍準(zhǔn)則變革等一系列辦法，降低了農(nóng)民進(jìn)城門(mén)檻，加之常吉高速、沅張公路的`建成通車(chē)，我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展受周邊城市的牽動(dòng)將持續(xù)加速，縣城吸納人口的才能將逐年加強(qiáng)，農(nóng)民及外來(lái)人口進(jìn)城久居興業(yè)將逐年增多。這局部人對(duì)房子的需求將成為我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要拉動(dòng)力。從房子需求量來(lái)看，我縣城區(qū)年房子需求量依然較大。突出顯示在城鎮(zhèn)化歷程拉動(dòng)住房需求分明，依據(jù)我縣“十二五”規(guī)劃，到2015年，城鎮(zhèn)人口人均住房面積要到達(dá)34平方米。當(dāng)前，我縣城區(qū)人均住房面積只要24.26平方米，按城區(qū)現(xiàn)有12.54萬(wàn)人核算，5年內(nèi)每年需添加住房面積24萬(wàn)平方米。
2、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大，但購(gòu)置力有限。一方面，受全球金融危機(jī)的影響，局部購(gòu)房戶(hù)“持幣待購(gòu)”，期望房子價(jià)錢(qián)下調(diào)。另一方面，商品房銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)增進(jìn)較快，局部購(gòu)房戶(hù)無(wú)力接受。我縣房產(chǎn)市場(chǎng)需求中，中低收入者是首要群體。當(dāng)前，全縣120㎡以下的通俗商品房屋消費(fèi)群體較大，《湖南省樓市新政十八條》出臺(tái)后，我縣通俗商品住房銷(xiāo)售量在2009年第一季度獲得上升，二手房生意也逐步活潑。雖然我縣每年都超額完成了上級(jí)下達(dá)的經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房建立任務(wù)，但經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房這些保證性住房在我縣依然缺口相當(dāng)大。相反，高層建筑及高檔住房在我縣會(huì)呈現(xiàn)必然期限內(nèi)的滯銷(xiāo)。
3、城區(qū)地盤(pán)儲(chǔ)藏非常富余。依據(jù)縣城建立規(guī)劃，我縣城區(qū)可開(kāi)拓的地盤(pán)資本非常豐厚。據(jù)計(jì)算，我縣城區(qū)有可供開(kāi)拓的國(guó)有閑置地盤(pán)160余畝，集體待征補(bǔ)地盤(pán)700余畝，隨著常吉高速公路建成通車(chē)，城區(qū)地盤(pán)開(kāi)拓的空間將會(huì)愈加寬廣。
4、開(kāi)拓商投資決心有增無(wú)減。因?yàn)槲铱h房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大，商機(jī)無(wú)限，加之一系列招商引資優(yōu)惠政策獲得貫實(shí)，投資情況進(jìn)一步優(yōu)化，在沅投資商的投資決心日積月累。據(jù)查詢(xún)，在我縣的19家房地產(chǎn)開(kāi)拓企業(yè)中，有12家實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)拓企業(yè)但愿在沅陵持續(xù)發(fā)展，這必將為我縣房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展注入新的生機(jī)。
三、對(duì)推進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
鑒于房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、健康發(fā)展對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)主要。針對(duì)當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，建議如下：
1、項(xiàng)目規(guī)規(guī)定位要準(zhǔn)。一方面，堅(jiān)持規(guī)劃先行。要充分發(fā)揚(yáng)縣城建立規(guī)劃委員會(huì)的本能機(jī)能效果。嚴(yán)厲規(guī)劃搜檢準(zhǔn)則；要在縣城總體規(guī)劃的基本上，充分思索城市建立檔次和功用區(qū)，切實(shí)規(guī)劃出一批有市場(chǎng)前景、貿(mào)易報(bào)答率高、對(duì)投資商有吸引力的房地產(chǎn)開(kāi)拓項(xiàng)目，完成房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序開(kāi)拓。另一方面，堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃開(kāi)拓。要充分思索我縣消費(fèi)群體的實(shí)踐，將90㎡以下的通俗商品住房的套密度及經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房在小區(qū)中的比重作為強(qiáng)迫性目標(biāo)規(guī)劃進(jìn)小區(qū)，做好節(jié)制性具體規(guī)劃，將物業(yè)治理用房及配套設(shè)備和建筑密度、容積率、綠化率等規(guī)劃設(shè)計(jì)前提一樣作為地盤(pán)出讓前置前提，落實(shí)到新開(kāi)工商品房項(xiàng)目。
2、具體激活二級(jí)市場(chǎng)。房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活潑水平是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟水平的主要標(biāo)記，激活二級(jí)市場(chǎng)將會(huì)使我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)更具迸發(fā)力和耐久性，是釋放我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ谋囟ㄟx擇。一是落實(shí)優(yōu)惠政策，增強(qiáng)消費(fèi)指導(dǎo)。要盡快出臺(tái)激活房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策，重點(diǎn)落實(shí)國(guó)家、省、市關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)在稅費(fèi)征收上的優(yōu)惠政策，影響廣闊干部職工“以小換大，以舊換新”的消費(fèi)愿望，加速房改房、私房上市措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流暢。二是加速二級(jí)市場(chǎng)中介組織建立。經(jīng)過(guò)中介組織處理二手房買(mǎi)房、賣(mài)房、租房難等問(wèn)題。三是打擊地下買(mǎi)賣(mài)，切實(shí)規(guī)范房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)次序。經(jīng)過(guò)盤(pán)活房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，努力構(gòu)成房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)消費(fèi)和梯次消費(fèi)的新格式，拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)疾速健康發(fā)展。
3、切實(shí)優(yōu)化投資情況。投資情況關(guān)系到沅陵的形象，直接影響到投資者的決心和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是加大“三亂”和治安情況的整治力度。要切實(shí)加大“三亂”景象的個(gè)案查處力度，加大強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)、漫天要價(jià)、惡性壟斷等景象的整治力度，切實(shí)維護(hù)投資者的好處。二是執(zhí)行做事限日制和責(zé)任追查制。對(duì)處理遷延、久而不決，影響項(xiàng)目開(kāi)拓的行為要嚴(yán)厲追查相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任，切實(shí)處理相關(guān)人員擅權(quán)和做事效率不高級(jí)問(wèn)題。三是對(duì)單個(gè)開(kāi)拓企業(yè)違法開(kāi)拓行為不克不及庇護(hù)、縱容，閃開(kāi)發(fā)企業(yè)有一個(gè)公道競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)拓情況。
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