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房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

時(shí)間:2024-05-08 07:08:10 調(diào)查報(bào)告 我要投稿
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房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告推薦

  在人們越來越注重自身素養(yǎng)的今天,報(bào)告十分的重要,報(bào)告具有語言陳述性的特點(diǎn)。在寫之前,可以先參考范文,下面是小編整理的房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告推薦,歡迎閱讀與收藏。

房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告推薦

房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告推薦1

  一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

  優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,xx商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時(shí),也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?傮w而言,xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。

  xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來,武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

  目前,xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

  二、xx商品住宅發(fā)展特征

  產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

  價(jià)格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。

  供求特征:全市商品房銷售項(xiàng)目中,xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

  消費(fèi)者特征:包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

  產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

  文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。

  三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

  (1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

  xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列,同其它區(qū)域相比,其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),20xx年(1—6月份),xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價(jià)格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調(diào)控政策影響,在進(jìn)入20xx年以后,商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。

  從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

  xx中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

  同時(shí),該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間。

  (2)xx商品住宅市場供求關(guān)系

  1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。

  2、拆遷購房與投資性購房比例的`降低導(dǎo)致住宅銷量減少

  為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價(jià)格波動,xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。

  同時(shí),國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,已擁有一套住房,進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。

  xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

  3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

  億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

  4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

  如下圖所示:5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

  5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

  20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

  四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

  xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:

  (一)xx中心區(qū)

  20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。

  從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達(dá)到價(jià)格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說,成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

  出現(xiàn)這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,與去年同期相比,新房供應(yīng)量減少3成之多,制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價(jià)漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

  xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

  預(yù)計(jì)不久的將來,xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),將由點(diǎn)及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

  xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

  (二)古田片區(qū)

  20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。

  從成交價(jià)格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。

  從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱,隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應(yīng)量減少,市場關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

  政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,整體開發(fā),同時(shí),未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

  古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

  (三)二七、后湖片區(qū)

  20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。

  從成交價(jià)格來看,該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價(jià)格回落明顯。

  令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設(shè),堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設(shè)過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。

  二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

  (四)東西湖片區(qū)

  20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。

  從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,特別是銷量,盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn),但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

  雖然整個(gè)市場氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對較低,所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),面對高房價(jià),有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

  多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

  和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,小高層的過渡時(shí)間不長、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。

  東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告推薦2

  一、我區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

  今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計(jì)增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

  今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:

  從商品房預(yù)售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

  雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調(diào)控房產(chǎn)市場的有關(guān)政策,但年后,房產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

  自年開始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市:

  中央:

  ——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房產(chǎn)市場變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對房價(jià)上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

  ——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

  ——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定XX年6月1日后,個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  ——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《xx工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

  ——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  ——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

  從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,房產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的`“緩剎車”效應(yīng)。

  但從長期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房產(chǎn)市場中的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  ——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房產(chǎn)市場中的投機(jī)成分,顯露市場真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí),通過嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

  ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  ——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。

  三、積極應(yīng)對,保持我區(qū)房產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

  總的來說,由于我區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長遠(yuǎn)來看,我區(qū)房產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作

  建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系,加強(qiáng)對房產(chǎn)市場的調(diào)控,維護(hù)房產(chǎn)市場價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場平均價(jià)格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動,及時(shí)提出預(yù)警建議。

  2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。

  3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

  結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房產(chǎn)市場的監(jiān)控,通過房產(chǎn)市場的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

  4、合理引導(dǎo)住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi),推動主體需求的合理化。

房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告推薦3

  在進(jìn)行過計(jì)劃周密而詳盡的市場調(diào)查后,接下來要做的就是一份有價(jià)值的房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的撰寫,以樓盤市場調(diào)查報(bào)告為例,做如下說明:

  (一)樓盤市場調(diào)查的信息列示

  對樓盤單個(gè)調(diào)查的實(shí)質(zhì),就是對競爭項(xiàng)目的調(diào)研,單個(gè)樓盤市場的信息列示為:

  1、樓盤產(chǎn)品情況

  (1)樓盤地域環(huán)境

  從宏觀上看,實(shí)際就是一種宏觀的地域分析。比如該區(qū)域是商業(yè)中心、工業(yè)中心,還是學(xué)院社區(qū),并了解該區(qū)域的交通狀況,如,公路、高架、地鐵、輕軌、區(qū)縣級公路、省市級公路以及區(qū)域公共配套設(shè)施。例如市政配套,包括水、電、氣等。生活配套,包括學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、公園、體育場館、圖書館、影劇院、賓館、餐館等,還包括人文環(huán)境。

  從微觀上看,就是微觀地塊分析,包括所處位置是否臨街,它的四周、地勢、大小、形狀以及進(jìn)出道路的狀況等。

  (2)樓盤具體情況

  樓盤主體部分,重點(diǎn)在于對樓盤的指標(biāo)與參數(shù)進(jìn)行了解,樓盤指標(biāo)包括:土地大小、總建筑面積、公共設(shè)施及施工進(jìn)度。樓盤的基本參數(shù)主要有:基地面積、總建面積、建筑面積、覆蓋率、容積率、樓盤類別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設(shè)施等。

  由于這些指標(biāo)與參數(shù)限定了樓盤在市場中的競爭優(yōu)勢,因此惟有對樓盤進(jìn)行認(rèn)真分析,才能獲得正確把握。

  2、樓盤價(jià)格情況

  樓盤的`價(jià)格主要由樓盤與單元房的單價(jià)、總價(jià)及付款方式組成。在市場上出現(xiàn)很多關(guān)于價(jià)格的促銷活動,但無論怎樣變化,其要旨?xì)w根結(jié)底還是在于單價(jià)、總價(jià)和付款方式這三個(gè)方面的價(jià)格組合搭配(市場調(diào)查重點(diǎn))。

  3、樓盤促銷情況

  一個(gè)廣告策略,它主要包括把握主要訴求點(diǎn),推敲廣告基調(diào)、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體的實(shí)施效果等。廣告行為的市場調(diào)查不可能把各方面的事項(xiàng)都具體包括在內(nèi),關(guān)鍵在于把廣告策劃的精髓把握好。

  另一個(gè)是銷售執(zhí)行,也是市場調(diào)查關(guān)鍵所在,它包括銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等具體業(yè)務(wù)安排,還包括實(shí)際銷售結(jié)果的調(diào)查、該分析的主要切入點(diǎn)是銷售率與銷售順序等方面,了解最暢銷的戶型是什么?最為市場所接受的總價(jià)是什么?對客戶最有吸引力的地方是什么?購房客戶的特征如何等。

  4、樓盤競爭情況

  對于競爭企業(yè)進(jìn)行調(diào)研的主要有以下方面:開發(fā)商設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、建筑公司、營銷和廣告公司,銷售代理公司項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人等。而在對屬于競爭樓盤的項(xiàng)目進(jìn)行確定時(shí),需要對房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)予以考慮,因此在很大程度上,競爭項(xiàng)目的確定是在區(qū)域內(nèi)類似樓盤之間進(jìn)行。而在商場與寫字樓,別墅與普通住宅之間,就有著明顯不同的區(qū)域范圍。至于區(qū)域范圍的具體大小,需要由樓盤具體情況來決定。

  (二)樓盤市場調(diào)查的結(jié)論

  調(diào)研總結(jié)分析思路主要體現(xiàn)四大方面,即產(chǎn)品、價(jià)格,廣告與銷售。要找到樓盤個(gè)案在市場操作成功與失敗,就必須在分析時(shí)不斷細(xì)化、深入、運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn),專業(yè)的角度,充分的理由及合理歸類來進(jìn)行表述。

  具體為:首先要闡明樓盤的優(yōu)點(diǎn),說明樓盤為市場所接受,引發(fā)客戶購買欲望的具體原因,隨后指出缺點(diǎn),說明為什么樓盤為市場所拋棄。客戶減少、甚至完全喪失購買欲望、最后提出建議,也就是根據(jù)優(yōu)缺點(diǎn),企業(yè)怎樣采取措施來揚(yáng)長避短,使?fàn)I銷組合更加合理,并進(jìn)一步優(yōu)化,使銷售率提高。

房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告推薦4

  關(guān)注民生,讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),是黨委、政府的中心工作之一,也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解x房地產(chǎn)市場起伏較大的原因,促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照20xx年x市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,并在城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動,視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會,就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后,又召集城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會,認(rèn)真聽取他們的意見建議,F(xiàn)就有關(guān)x市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下:

  一、基本情況

  近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。

  20xx年至20xx年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬㎡,完成銷售面積136.8萬㎡,空置面積74.0萬㎡,空置率為35.2%,其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡,銷售27.2萬㎡。

  20xx年x市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡,20xx年漲至2300元/㎡,20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,20xx年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯,但房價(jià)仍未下降且略有上升,這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來,城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

  經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響x房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡,其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡,小高層均價(jià)2300元/㎡,多層均價(jià)約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場占有較大份額。

  廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面,榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

  二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

  1、房價(jià)起伏較大,樓市回暖較快。x房地產(chǎn)市場起步較晚,撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費(fèi)者對撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期,加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,各種因素導(dǎo)致特別是x市區(qū)的房價(jià)起伏較大(見圖2),充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來,房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響,20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降10%,到20xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈,7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度x房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟(jì)增長,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢,國家出臺了不少扶持政策,增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí),相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí),銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長29.35%,同比多增76億元,增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%,增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng)新金融服務(wù)品種,增加了對居民消費(fèi)的信貸投入,有力地推動了x房地產(chǎn)市場較快回暖。

  2、區(qū)域發(fā)展不平衡,南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大,作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場,綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時(shí),房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡,房價(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)達(dá)到5400元以上,南部縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低,基本和我市的人均收入水平相一致。

  3、投資型購房減少,消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來,受諸多因素的影響,特別是房價(jià)的過快增長,導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從20xx年第三季度以來,受金融危機(jī)影響,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,投資型購房客戶明顯減少,一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性,房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動,泡沫成份在逐步減少,房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,走向成熟。

  20xx年以前,城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元,而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬元,20xx年畝均價(jià)94.1萬元,基本與20xx年以前持平,土地價(jià)格的變化正與城區(qū)的房價(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查,20xx年上半年城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動,現(xiàn)在建和銷售的商品房,是以前的儲備土地。20xx年金融危機(jī)以來,房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地,他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,土地購買熱情不高,對土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀,導(dǎo)致土地需求銳減,土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲,土地開發(fā)成本大幅提高。x市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用,從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢,從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年,x市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,土地購置費(fèi)用快速增長,增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響,房地產(chǎn)投資熱情減弱,使得20xx年至20xx年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降,同比下降41%。依據(jù)x市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià)),從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,上漲了344元/㎡,漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力?傮w來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí),20xx年股市持續(xù)低迷,存款利率較低,房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施,增加了土地出讓的透明度,增大了土地獲取價(jià)格,從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,也增加了商品房建設(shè)成本,促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入,進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年,每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,增加了531元。

  5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,自籌資金比重減少。20xx年x市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,國內(nèi)貸款占到17%,到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%,企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%。

  企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài),人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時(shí)間,目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

  面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,市委、市政府審時(shí)度勢,沉著應(yīng)對,制定了有針對性的政策和措施,對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭,加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,從第二季度開始,房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動,投資者信心顯著增強(qiáng),銷售額明顯增加,房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來,對經(jīng)濟(jì)的'平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

  三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

  1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來,我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%,高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年,扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率,1998年到20xx年x市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

  2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大:

  3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下,擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力,擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7):

  4、房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢,凈增加1976萬元,房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元,較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元,較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)稅收總額6256萬元,較去年5349萬元同比增長16.96%。

  此外,房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

  從表8可以看出,20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%,房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大,20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%,所占比例略有下降。但實(shí)際上,與同期相比,凈增加了198萬元,仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年,受房地產(chǎn)市場下滑的影響,房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元,占稅收總收入的1.18%,較上年同期減少2742萬元,所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn),下滑幅度較大。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元,同比增長16.96%,占稅收總收入的1.21%。

  四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

  促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征:政策方向?qū)、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。x房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,對于推動經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

房產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告推薦5

  關(guān)注民生,讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),是黨委、政府的中心工作之一,也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解xxx房地產(chǎn)市場起伏較大的原因,促進(jìn)xxx房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照20xx年xxx市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,并在xxx城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動,視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會,就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后,又召集xxx城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會,認(rèn)真聽取他們的意見建議,F(xiàn)就有關(guān)xxx市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下:

  一、基本情況

  近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。

  20xx年至20xx年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬㎡,完成銷售面積136.8萬㎡,空置面積74.0萬㎡,空置率為35.2%,其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡,銷售27.2萬㎡。

  20xx年xxx市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡,20xx年漲至2300元/㎡,20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,20xx年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯,但房價(jià)仍未下降且略有上升,這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來,xxx城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

  經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響xxx房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡,其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡,小高層均價(jià)2300元/㎡,多層均價(jià)約1800元/㎡,在房產(chǎn)市場占有較大份額。

  廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面,榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

  二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

  1、房價(jià)起伏較大,樓市回暖較快。xxx房地產(chǎn)市場起步較晚,撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費(fèi)者對撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期,加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,xxx的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,各種因素導(dǎo)致xxx特別是xxx市區(qū)的房價(jià)起伏較大(見圖2),充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來,xxx的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響,20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降10%,到20xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈,7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度xxx房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救助市場政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟(jì)增長,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢,國家出臺了不少扶持政策,增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí),相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí),銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。()截止6月末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長29.35%,同比多增76億元,增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%,增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng)新金融服務(wù)品種,增加了對居民消費(fèi)的信貸投入,有力地推動了xxx房地產(chǎn)市場較快回暖。

  2、區(qū)域發(fā)展不平衡,南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大,作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場,綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時(shí),房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡,房價(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)達(dá)到5400元以上,南部縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低,基本和我市的人均收入水平相一致。

  3、投資型購房減少,消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來,受諸多因素的影響,特別是房價(jià)的過快增長,導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從20xx年第三季度以來,受金融危機(jī)影響,xxx的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,投資型購房客戶明顯減少,一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在xxx房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性,房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動,泡沫成份在逐步減少,xxx的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,走向成熟。

  4、土地價(jià)格大幅上升,土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。xxx城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從XX年起實(shí)施,隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,土地價(jià)格隨著xxx經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛,其土地價(jià)格逐步抬高,開發(fā)成本大幅上升(見表4):

  20xx年以前,xxx城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元,而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬元,20xx年畝均價(jià)94.1萬元,基本與20xx年以前持平,土地價(jià)格的變化正與xxx城區(qū)的房價(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查,20xx年上半年xxx城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動,現(xiàn)在建和銷售的商品房,是以前的儲備土地。20xx年金融危機(jī)以來,房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地,他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,土地購買熱情不高,對土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀,導(dǎo)致土地需求銳減,土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲,土地開發(fā)成本大幅提高。xxx市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用,從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢,從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年,xxx市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,土地購置費(fèi)用快速增長,增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響,房地產(chǎn)投資熱情減弱,使得20xx年至20xx年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降,同比下降41%。依據(jù)xxx市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià)),從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,上漲了344元/㎡,漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力?傮w來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí),20xx年股市持續(xù)低迷,存款利率較低,房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施,增加了土地出讓的透明度,增大了土地獲取價(jià)格,從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,也增加了商品房建設(shè)成本,促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入,進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年,每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,增加了531元。

  5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,自籌資金比重減少。20xx年xxx市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,國內(nèi)貸款占到17%,到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%,企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%。

  企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài),人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時(shí)間,目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

  面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,市委、市政府審時(shí)度勢,沉著應(yīng)對,制定了有針對性的政策和措施,對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭,加之中省宏觀政策的`相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,xxx的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,從第二季度開始,xxx的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動,投資者信心顯著增強(qiáng),銷售額明顯增加,房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來,對xxx經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

  三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

  1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來,我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%,高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年,扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率,1998年到20xx年xxx市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

  2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大:

  3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下,擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力,擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7):

  4、房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢,凈增加1976萬元,房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元,較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元,較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)稅收總額6256萬元,較去年5349萬元同比增長16.96%。

  此外,房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

  從表8可以看出,20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%,房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大,20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%,所占比例略有下降。但實(shí)際上,與同期相比,凈增加了198萬元,仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年,受房地產(chǎn)市場下滑的影響,房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元,占稅收總收入的1.18%,較上年同期減少2742萬元,所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn),下滑幅度較大。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元,同比增長16.96%,占稅收總收入的1.21%。

  四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

  促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征:政策方向?qū)、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。xxx房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,對于推動xxx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

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