使用權(quán)房可以買賣嗎
使用權(quán)房是計劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費后歸使用權(quán)人所有。
使用權(quán)房能買
常見的使用權(quán)房包括房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房,后者大部分是原產(chǎn)權(quán)單位按照過去的政策以福利分房的形式分發(fā)給單位職工居住使用的。因此屬于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房,買方應(yīng)當(dāng)詢問原來房屋產(chǎn)權(quán)單位的意見。對于使用權(quán)房的所有人來說,使用權(quán)房是為房管所或單位所有,使用權(quán)房的所有人與使用權(quán)房主是長期租賃的`關(guān)系,在遇到使用權(quán)房拆遷時,如果使用權(quán)的房屋變成產(chǎn)權(quán)房就能獲得相應(yīng)的補償款。
從法律上講公有使用權(quán)房是不允許買賣的。但實際生活中的確大量存在使用權(quán)買賣的現(xiàn)象，司法上對使用權(quán)交易也不一味地宣布無效。如果你真的想買，建議你和鄰居起草一份比較嚴(yán)密的協(xié)議，特別對承租人變更、產(chǎn)權(quán)買斷、過戶交易等及其涉及的各種費用做出詳細(xì)約定。如果吃不準(zhǔn)，最好委托律師起草。
注意事項
1、在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防“房本”造假。
2、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對使用權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷，新房主將成為補償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及。
3、使用權(quán)的房子按使用面積計算，客戶一定要對照房本的面積來計算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計算，在具體交易的時候可以進(jìn)行實際測量。
4、不論購買還是置換使用權(quán)房，都一定要核實清楚之前的各項費用，如房租(物業(yè)費)、供暖費等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛。
5、購買使用權(quán)房要更加注意防范資金風(fēng)險。因為產(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風(fēng)險。
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