開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告
導(dǎo)語：可行性分析報(bào)告是在前一階段的項(xiàng)目建議書獲得審批通過的基礎(chǔ)上，主要對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、工程、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面進(jìn)行精確系統(tǒng)、完備無遺的分析，完成包括市場(chǎng)和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實(shí)施計(jì)劃、投資與成本、效益及風(fēng)險(xiǎn)等的計(jì)算、論證和評(píng)價(jià)，選定最佳方案，依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。
一.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析
( 一 )項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查
1.項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。
項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。
（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查
1.生態(tài)環(huán)境
1-1自然景觀:項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?/p>
1-2環(huán)境污染:雖然項(xiàng)目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴(yán)重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)目無太大影響。 1-2-1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對(duì)項(xiàng)目也有一些影響，但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。
1-3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎(chǔ)不錯(cuò)。在項(xiàng)目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。
2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。
�。ㄈ� 地塊交通條件調(diào)查
1．周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）
1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。
2．公共交通網(wǎng)： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬科新城—人民公園
852路，宜興埠—西站、670路，小淀—百貨大樓
671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟(jì)河道—金谷園
610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里
3．交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項(xiàng)目的退線也可以體現(xiàn)出這一點(diǎn)，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改善。
�。ㄋ模� 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
1.購物: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。周邊也沒有成型的自由市場(chǎng)。
2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場(chǎng)所為翰賓樓，另外在項(xiàng)目以西還有一家津浦大酒店。
3.教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué)，距項(xiàng)目距離在1.5公里左右。另外外語學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi)，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。項(xiàng)目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了一些。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。
4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項(xiàng)目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的
綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項(xiàng)目稍遠(yuǎn)。
5.文體:周邊問題設(shè)施及場(chǎng)所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。
6.銀行、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個(gè)工商銀行新開河儲(chǔ)蓄所，另外，新開橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。但是項(xiàng)目周邊無證券部。
7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。
（五）綜合分析：
從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。
二.區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷
1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整
1-1 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象
20XX年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.4%，大大低于20XX年的4.7%。這將是自1993年以來世界經(jīng)濟(jì)的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長(zhǎng)率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門檻。以此衡量，則20XX年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了20年來最嚴(yán)重的同步下滑的情況。考慮到目前石油及原料價(jià)格下降、歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強(qiáng)，以及新技術(shù)的應(yīng)用使勞動(dòng)生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信20XX年世界經(jīng)濟(jì)將開始復(fù)蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)惡化的可能性相當(dāng)大。
1-2 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定
20XX年中國經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，保持了7.3%的增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。專家預(yù)計(jì)，20XX年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在6.8%—7.3%之間。
1-3 股市將做箱型震蕩
股市與房市息息相關(guān)，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計(jì)，股市下降10%，將影響房市3%的購買力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢(shì)可謂是“牽首動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。
今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長(zhǎng)、積極的財(cái)政政策 及減稅政策。
不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績(jī)、市場(chǎng)資金面偏緊。
中性因素：證券市場(chǎng)對(duì)外開放、市場(chǎng)化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場(chǎng)創(chuàng)新。三種因素的力量對(duì)比基本平衡。
預(yù)計(jì)今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點(diǎn)－1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局。
2．房地產(chǎn)市場(chǎng)可能低開高走
國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，20XX年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4857億元，同比增長(zhǎng)29.7％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，1-8月增長(zhǎng)32.1％，1-9月增長(zhǎng)31.4％，1-10月增長(zhǎng)31.2％，1-11月增長(zhǎng)29.7％。 數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢(shì)，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長(zhǎng)速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國土地開發(fā)面積為1.28億平方米，同比增長(zhǎng)65％，1-10月，全國商品房銷售額高達(dá)２２５９億元，同比增長(zhǎng)33.6％。在商品房銷售快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)。截至11月份，全國商品房竣工面積1.2億平方米，同比增長(zhǎng)17.6％。而且商品房空置面積的增速降低到0.9%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在20XX年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說明了市場(chǎng)上的需求旺盛。因此在國內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。
帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。 去年一季度全國商品房銷售額同比增長(zhǎng)48.9％，二季度增長(zhǎng)34.9％，三季度增長(zhǎng)32.7％，而10月當(dāng)月增長(zhǎng)比例為13％，為去年以來的最低點(diǎn)。在這一系
列銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對(duì)發(fā)展形勢(shì)感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)景氣周期做出了錯(cuò)誤的判斷。
房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺(tái)新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的.通知。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然保留著“政策市”的特性。同時(shí)去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間
從國內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷，20XX年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形勢(shì)是高開低走，今年的形勢(shì)很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后，20XX年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
之所以預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色�！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖�，因此不是關(guān)鍵問題。目前樓市真正存在的大問題是房?jī)r(jià)上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。這樣的話，住房消費(fèi)這個(gè)亮點(diǎn)今后就難以持續(xù)。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房?jī)r(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以看作是為今后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。
在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國經(jīng)濟(jì)在20XX年所取得的成績(jī)是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)之一無疑會(huì)是啟動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。
在促進(jìn)消費(fèi)方面，我們注意到在全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議八個(gè)方面的部署中，并沒有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育國內(nèi)消費(fèi)需求”的要求。事實(shí)上，“刺激內(nèi)需”的提法過于簡(jiǎn)單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的真實(shí)情況。相反，培育消費(fèi)的問題又沒有引起真正的重視。“培育”意味著擴(kuò)大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。
就目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢(shì)觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到較為有效支撐的是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是汽車。只有這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將會(huì)最大。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以
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