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房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

時間:2024-05-28 08:43:08 其他報告 我要投稿
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房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

  在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天,報告與我們愈發(fā)關系密切,不同的報告內(nèi)容同樣也是不同的。你所見過的報告是什么樣的呢?以下是小編收集整理的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告,歡迎大家分享。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

  一、評估說明

  (一)關于土地使用權W國用(20xx)字第157號的評估

  1、委估物簡介

  該宗土地位于W市XX大道1542號,北臨XX大道,東靠XX路,西面、北面均緊臨商場其他建筑物,地號E-03-17-08-02,無償劃撥,面積7,349.79㎡,屬商業(yè)三類用地,七通一平,地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段,交通便利,基礎配套設施完善,周邊環(huán)境良好。

  2、基準地價修正系數(shù)法

  公式:待評估土地使用權評估值=基準地價×時間因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×剩余使用年限修正數(shù)×容積率修正系數(shù)

  (1)基準地價:依據(jù)W市土地管理局20xx年7月制定的商服用地級別與基準地價圖和評估規(guī)則的規(guī)定,該塊屬叁級地價,其基準地價為3,330元/㎡。

  (2)時間因素修正系數(shù):通過對宗地所在區(qū)域20xx年以來地價變化的調查分析,從20xx年起至今,委估宗地所在區(qū)域地價上漲6%,即時間因素修正系數(shù)為1.06。

  (3)個別因素修正系數(shù)

  個別因素標準值因素狀況評分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢1平坦1.2地質1一般0.8一般1合適1臨街深度1寬1進深度1一般1合計77.2,個別因素修正系數(shù)=7.2÷7=1.03

  (4)剩余年限修正系數(shù):該地屬無償劃撥,取修正系數(shù)為1。

  (5)容積率修正系數(shù):該宗地容積率較高,取修正系數(shù)為1.36。

  (6)土地單價評估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡

  (7)土地總價評估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元

  3、重置成本法

  公式:土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地出讓金

  (1)土地取得費:

  A.土地補償費和安置補助費:該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主,通過對近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調查,目前年產(chǎn)值為4,500元/畝,按照土地補償費和安置補助費總和不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計算,即4,500×30=135,000元/畝。

  B.青苗補償費:根據(jù)《土地管理法》和W征字(1995)001號文件規(guī)定,青苗補償費按單季補償,即1,500元/畝。

  C.土地管理費:依照W價房地字(1995)44號,按土地補償費、安置補償費、青苗補償費收取2.6%的土地管理費。

  土地管理費=(135000+1500)×2.6%=3,549元/畝

  D.耕地占用稅:依照W政(1987)98號文件規(guī)定,取耕地占用稅為10元/㎡(6,667元/畝)。

  E.新菜地開發(fā)基金:依照W政(1994)30號文件規(guī)定,取新菜地開發(fā)基金為60,000元/畝。

  F.不可預見費:依照W價房地字(1996)403號文件規(guī)定,按征地費用的2%計取不可預見費。

  不可預見費=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/畝

  G.土地取得費=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/畝=315.97元/㎡

  (2)土地開發(fā)費

  A.城市基礎設施80元/㎡

  B.商業(yè)網(wǎng)點配套費22元/㎡

  C.公共消防設施配套費3元/㎡

  D.人防易地建設費14元/㎡

  E.城市規(guī)劃管理費1元/㎡

  土地開發(fā)費=80+22+3+14+1=120元/㎡

  (3)投資利息:土地開發(fā)期為2年,利率取6%

  土地取得費利息=315.97×[(1+6%)2-1]=39.05元/㎡

  土地開發(fā)利息=120×[(1+6%)-1]=7.2元/㎡

  投資利息=39.05+7.2=46.25元/㎡

  (4)投資利潤:根據(jù)待估宗地所在區(qū)位,取投資利潤20%。

  投資利潤=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡

  (5)土地出讓金:依據(jù)W政(20xx)39號規(guī)定,該宗地屬商業(yè)三級地段,其出讓金標準為1,215元/㎡(40年),考慮該地容積率較高,取容積率修正系數(shù)2.99;則

  土地出讓金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡

  (6)土地單價評估值

  =315.97+120+46.25+87.19+3,632.85

  =4,202.26元/㎡

  (7)土地總價評估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元

  4、委估宗地綜合評估值

  評估值=(重置成本法評估值+基準地價修正系數(shù)法評估值)÷2

  =(36,341,331+30,885,729)÷2

  = 33,613,530元

  (二)關于紅三樓的評估說明

  1、委估物的概況

  紅三樓位于XX區(qū)XX路西側,北面與XX商場營業(yè)大樓相鄰,框架六層,總建筑面積7590.36㎡,1997年建成并投入使用,房產(chǎn)權證號W房字第200205765號,一至三層水磨石樓面,四至五層地面磚樓面,外墻鋁塑幕墻,頂棚吊頂,內(nèi)設中央空調。

  2、評估方法

  紅三樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營,采用市場比較法評估

  (1)比較案例

  取自20xx年7月8日W晨報6月份商務樓價格信息表

  A 商住兩用 4000元/㎡ XX區(qū)

  B 商住兩用 4000元/㎡ XX區(qū)

  C 商住兩用 4300元/㎡ XX區(qū)

  (2) 因素比較修正系數(shù)

  委估房產(chǎn)與案例比較因素與內(nèi)容評估對象實例A實例B實例C交易情況100100100100交易時間100100100100區(qū)域因素距商業(yè)服務中心距離100979896距公共設施距離100989997道路狀況1009810097距對外交通設施的距離100103102102個別因素臨街位置100999998房屋構造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設施100676767房屋成新率100125125125  (3)比準價格

  A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡

  B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡

  C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡

  (4)評估單價的確定

  評估單價=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡

  (5)綜合整體土地容積率,設定容積率為3分攤的地價=土地單價÷容積率=4,204÷3=1,401元/㎡

  (6)不含地價的評估單價=4,296-1,401=2,895元/㎡

  (7)評估總價的確定

  評估總價=7,590.36×2,895=21,974,092元

  (三)各項資產(chǎn)評估值詳見評估明細表

  二、結論分析

  委估資產(chǎn)為國有資產(chǎn),由于歷史原因,委估資產(chǎn)原有賬面成本不祥或未入賬,故本次評估無法結合委估資產(chǎn)原有賬面成本進行結論分析。

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