[通用]商業(yè)調(diào)研報告15篇
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，需要使用報告的情況越來越多，不同的報告內(nèi)容同樣也是不同的。你所見過的報告是什么樣的呢？下面是小編整理的商業(yè)調(diào)研報告，希望能夠幫助到大家。
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商業(yè)調(diào)研報告1
一、郎溪縣概況
郎溪古稱建平， 建縣于北宋端拱元年(公元988年)。地處安徽省東南邊陲，長江三角洲西緣，皖、蘇、浙三省交界處，素有“三省通衢”之稱，區(qū)位優(yōu)越。鄰近蘇州、無錫、常州、南京、合肥、上海、杭州等大中城市�，F(xiàn)轄8個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?3.39萬人，面積1104.8平方公里，耕地面積 43826.29公頃。
郎溪，風(fēng)光秀麗，景色秀美，丘陵此起彼伏，河湖星羅棋布，青山綠水交相輝映，石佛山、龍須湖、高井廟森林公園等旅游景點異彩紛呈，歷史文化底蘊豐厚。
郎溪，氣候溫和，土壤肥沃，物產(chǎn)富足，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“天然植物園”之美譽，是安徽省糧油、蠶繭的重要產(chǎn)區(qū)、國家商品糧基地縣。境內(nèi)8萬畝茶園連綿起伏，堆綠疊翠，30余種國家、部級名茶馨香四溢，被農(nóng)業(yè)部授予“中國綠茶之鄉(xiāng)”和“全國茶樹作物無公害用藥示范基地縣”。郎溪，投資環(huán)境優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善。交通十分便捷，318國道、214省道、宣杭鐵路穿境而過。縣城距南京祿口機場80公里。數(shù)字程控電話實現(xiàn)村村通，無線通信實現(xiàn)全覆蓋，直撥國內(nèi)外。金融、保險機構(gòu)完善。建有220千伏變電站1座、110千伏變電所2座、35千伏變電所8座和大型自來水廠1座及中型水廠數(shù)座，縣城和集鎮(zhèn)用電、用水供應(yīng)充足。
二、考察項目具體情況
(一) 瀚海*世紀豪庭：位于城市中心，新舊城市結(jié)合部，北鄰新建的
新政大街，南側(cè)位臨城市主要商業(yè)街�？傉嫉孛娣e45286 m2。17層高的四星級大酒店主樓及其配套設(shè)施，23000㎡中心，8棟高層住宅群。規(guī)劃配置：1、四星級大酒店及配套建筑面積36000㎡，2、大型超市和高級住宅建筑面積87000㎡，3、臨街商業(yè)群12000 ㎡。酒店主樓15層，框剪力墻結(jié)構(gòu)，南北朝向，酒店建筑布局內(nèi)方外圓其形狀似中國古錢幣，也似徽派建筑天水聚中，寓意肥水不流外人田的聚寶盆。大酒店門前廣場占地面積3000平方米，地下地上停車位220個。酒店內(nèi)設(shè)大、中、小型會議室12個(其中大型會議室可滿足500人會議需要)、餐廳、大型KTV、游泳館、網(wǎng)球場、內(nèi)庭花園1800 ㎡，預(yù)計2011年6月建成并投入使用。臨街商鋪面積在100㎡左右，拍賣均價在20000元/㎡，層高4.5米，目前已經(jīng)全部售罄，2011年6月交房。
(二)碧水豪庭：該項目位于郎溪縣城東部新區(qū)，亭子山路與伍員路交匯處。用地總面積62548.54平方米，商業(yè)部分主要有臨中港路的
1.5萬平方米的商業(yè)廣場和臨亭子山路的住宅底層商業(yè)。目前該項目的所有商業(yè)部分均為銷售，1.5萬平米的商業(yè)廣場主要由3000㎡和12000㎡兩處商業(yè)體組成，其規(guī)劃為超市和酒店類，計劃整體對外銷售。臨亭子山路的住宅底層商業(yè)有一層和一層帶二層兩種形式，預(yù)計在2011年7月對外銷售，價格目前還未出來。據(jù)其置業(yè)顧問介紹隨著目前郎溪縣地價的上漲，其商業(yè)部分開盤價格要高于周邊樓盤。
(三)東城國際：該項目位于郎溪縣城東部新區(qū)，伍員路與鳳居路交匯處，總用地面積為63001.93㎡，項目總建筑面積131039.3m2，建
筑容積率為2.079，建筑密度31.1%，綠地率37.5%。該項目的商業(yè)為住宅底層商業(yè)，主要集中在中港路中段與我公司郎潤園項目北面向?qū)Γc碧水豪庭相臨。已經(jīng)開盤銷售，商鋪共25間左右，根據(jù)房屋銷控表看，已經(jīng)銷售數(shù)量為8間左右。其形式為二層連帶一層商業(yè)，面積在84㎡-134㎡之間，根據(jù)位置和面積大小以及結(jié)構(gòu)，價格在11000元/㎡-12000元/㎡,開盤期間全款客戶9.6折優(yōu)惠，貸款客戶9.8折優(yōu)惠，目前已經(jīng)是平銷期，沒有價格優(yōu)惠。
三、郎溪縣商業(yè)租金水平概況
經(jīng)過兩天對郎溪縣老城區(qū)商業(yè)中心商鋪和中房朗潤園周邊商業(yè)地產(chǎn)及周邊商鋪的走訪，基本了解了郎溪縣主要街區(qū)商鋪的租金水平。其租金水平最高的商鋪位于老城區(qū)中心新建街兩側(cè)，租金價格在300元/㎡左右。其次在老城區(qū)中港路西段，商鋪的租金價格在70元/㎡左右。而郎濤路附近及朗潤園項目附近商鋪租金價格則在40元/㎡。在對瀚海*世紀豪庭的商業(yè)市場調(diào)研中與已經(jīng)購買該處商鋪的業(yè)主進行了溝通，得知他們準備對外租賃的價格在100元/㎡左右
四、郎溪縣商業(yè)市場概況
�、倮上h租金水平及發(fā)展趨勢：根據(jù)走訪發(fā)現(xiàn)目前郎溪縣的商鋪租金水平與距離老城區(qū)商業(yè)中心遠近呈遞減形態(tài)。但根據(jù)未來幾年郎溪縣發(fā)展規(guī)劃來看，縣中心老城區(qū)及周邊商業(yè)在未來幾年基本保持在目前的租金水平上。但隨著新城區(qū)的發(fā)展，也就是我公司項目周邊大規(guī)模的住宅區(qū)建成后，大量人口的`入住，遷入，會在新城區(qū)形成新的商業(yè)圈，也隨著近幾年當?shù)赝恋丶胺慨a(chǎn)價格的上漲，我公司周邊商業(yè)的租金水平可能會有所上漲。
�、谏虡I(yè)部分的價格：經(jīng)過對我公司周邊商業(yè)地產(chǎn)的走訪了解，與我公司項目有可比性的樓盤是東城國際、碧水豪庭。目前東城國際的商鋪銷售價格在11000-12000元/㎡，而碧水豪庭的商鋪還未開盤，具體價格要到2011年7月后才得知。瀚海*世紀豪庭為于郎溪縣中心位置拍賣均價在20000元/㎡左右。
�、� 郎溪縣商業(yè)市場分析：郎溪縣的主要商業(yè)區(qū)域在其老城區(qū)的新建街、北大街、中港路西段及周邊。主要的商業(yè)街有步行一街和步行二街，其中主要以品牌服飾、黃金珠寶、家紡為主，休閑娛樂的商業(yè)形式較少�？h中心的購物廣場有新東泉購物廣場，蘇果超市等。由于地處郎溪縣老城區(qū)中心，商業(yè)發(fā)展較早，所以商業(yè)氛圍較濃，是當?shù)厝讼M、休閑的主要區(qū)域。其次商業(yè)分布在郎濤路、以及在建的郎溪蘇果廣場附近(寧蕪路與中港東路交叉口)，這一區(qū)域為郎溪縣的新商業(yè)街區(qū)，其靠近老商業(yè)中心，也與新的住宅區(qū)臨近。目前主要經(jīng)營的業(yè)態(tài)為餐飲業(yè)、機電維修業(yè)、便利店等。隨著郎溪縣多條街道的修建及開發(fā)區(qū)的建設(shè)，將來會有新的商業(yè)街區(qū)出現(xiàn)。
商業(yè)調(diào)研報告2
專 業(yè)： 統(tǒng)計學(xué)
班 級： 20xx級1班
指導(dǎo)老師：
學(xué) 生：
學(xué) 號：
20xx年12月13日
一、前言
商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境，所以對于商業(yè)街的市場定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費人流量密集的商業(yè)街尤其要對顧客的需求有一個明確的了解。商業(yè)街的市場定位一旦出現(xiàn)偏差就會導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對大學(xué)城商業(yè)街的市場定位，規(guī)劃設(shè)計了一份調(diào)查報告。
要求詳細了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者組成部分，消費者對其的認知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競爭及其銷售情況，為大學(xué)城商業(yè)街做出準確的市場定位。
1. 了解大學(xué)城商業(yè)街的消費者主要構(gòu)成
2. 對于主要消費人群有針對性的調(diào)查其消費結(jié)構(gòu)
3. 了解消費者對大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評價
4. 全面了解消費者對于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的支持程度
3.1 調(diào)查前分析那么現(xiàn)在的商業(yè)街會出現(xiàn)了什么問題呢？經(jīng)過了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚，無法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計的基本則。針對此原則列出了以下幾個調(diào)查重點。 大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳，人流量巨大，對此次調(diào)查的重點是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費能力調(diào)查是主要的對此提出問題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費比重進行了解。了解了消費比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來到商業(yè)街的消費情況。這有助于我們對大學(xué)城商業(yè)街有更加準確的定位。學(xué)生整體消費能力并不是太強，消費層次劃分比較明顯。學(xué)生消費結(jié)構(gòu)比較簡單，對于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學(xué)生對于服裝，娛樂，餐飲的消費還是巨大的。還有一個不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費，以及日用品支出�；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費支出的首位，交通、通訊（手機話費、上網(wǎng)等）支出排在第二位，絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的`支出不大。 在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準確的定位大學(xué)城商業(yè)街，根據(jù)以往的調(diào)查項目
銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列，73%的項目的支持率超過
50%。支持率低于50%的項目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因為這些項目并不是必備性商業(yè)同時wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費的重要手段。 當前吸引學(xué)生消費的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學(xué)生購物，消費的手段不一樣。但是在我看來吸引當前大學(xué)生消費的主要因素任然是價格，質(zhì)量，潮流。講求實體，理性消費任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費觀念。在購買商品的時候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟實惠的原則，在消費時也會兼顧到實惠的高標準。我們新建商業(yè)項目是滿足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施，定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲，商業(yè)零售，生活服務(wù)，引進大眾品牌符合學(xué)生的消費特點，物美價廉，適合中低消費水平。
3.2調(diào)查對象
大學(xué)城商業(yè)街附近客人分析單位：個人
3.3調(diào)查工具
問卷調(diào)查（見附件）
3.4調(diào)查程序及時間安排
1、準備階段：調(diào)查報告設(shè)計，修改，論證 。確定調(diào)查人數(shù)，時間，安排調(diào)查人員名單，經(jīng)費預(yù)算
2、實施階段：培訓(xùn)調(diào)查員的語言舉止， 打印調(diào)查報告，準備小禮物
商業(yè)調(diào)研報告3
一、不正當交易行為調(diào)研：
�。薄蚪鹗杖敕矫娲嬖诘膯栴}：
在傭金制度改革后，證券業(yè)內(nèi)依舊存在著無視經(jīng)營成本、降低交易傭金吸引客戶的現(xiàn)象，返傭由于采取的是灰色、不公開的手段，是被現(xiàn)行的法律所禁止的行為，但在個別證券公司經(jīng)營機構(gòu)依舊存在，從而增加了證券公司的經(jīng)營風(fēng)險。有關(guān)傭金管理方面的問題是證券行業(yè)現(xiàn)階段的不正當交易行為的主要構(gòu)成問題。經(jīng)過對營業(yè)部的實地調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)營業(yè)部在傭金方面的不正當交易行為有以下幾個方面問題：
(１)在營業(yè)部現(xiàn)場交易中體現(xiàn)出來的問題：
少數(shù)證券到現(xiàn)在為止還在很多地方打價格戰(zhàn)，停留在低層次競爭上，脫離公司實際運營成本，打傭金價格戰(zhàn)，采用現(xiàn)金返傭、贈送實物或禮券、提供非證券業(yè)務(wù)性質(zhì)的服務(wù)等不正當競爭方式吸引投資者進行證券交易，對證券經(jīng)營機構(gòu)的正常經(jīng)營造成嚴重影響，不利于整個行業(yè)發(fā)展。
某些證券公司當業(yè)務(wù)達到一定規(guī)模時，通常會以不正當手段漲價，提高客戶傭金。比如說；當某一證券公司營業(yè)部客戶數(shù)達到5萬個客戶時，有些證券公司要逐步提高傭金，每次提高一點，讓客戶無意之中承擔提高的費用。提高后大約有10左右的客戶會發(fā)現(xiàn)，找到證券公司，而證券公司對鬧得較兇的客戶，通常會恢復(fù)原有的傭金，但是，有90的客戶在無意間被證券公司提高了傭金。對客戶利益造成了損失。
部分券商的營業(yè)部招聘的業(yè)務(wù)人員素質(zhì)低下，為了得到證券交易傭金返還，在發(fā)展業(yè)務(wù)時不擇一切手段，將客戶騙進證券公司，過后從此不管客戶，還要通過客戶的交易提取獎金，不利于客戶資產(chǎn)維護。急需規(guī)范整頓。
�。ǎ玻┰诜乾F(xiàn)場交易中的體現(xiàn)出來的問題：相對于傳統(tǒng)的交易方式而言，網(wǎng)上交易的成本得到了大大降低，在支持同等客戶的條件下，網(wǎng)上交易的投資是傳統(tǒng)營業(yè)部的1/2-1/3左右，日常營運費用為傳統(tǒng)營業(yè)部的1/4-1/5左右。正是由于投入不大，不少券商為了達到"圈地"效果，采用不正當手段大幅降低傭金或采取年費制傭金，擾亂當?shù)刈C券市場。"銀證通"業(yè)務(wù)在設(shè)計證券公司與銀行在該業(yè)務(wù)流程設(shè)計時，就將"銀證通"業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)托管、撤銷指定、銷戶設(shè)定了很多阻礙，客戶要辦成這件事要跑多次銀行與證券公司。不利于客戶自主選擇交易場所，客戶權(quán)益無法得到有效保護。
�。病⒖蛻糸_發(fā)方面存在的問題：
目前證券營業(yè)部是非法人的經(jīng)濟組織，按照現(xiàn)行法律法規(guī)，其只能在公司總部或客戶的授權(quán)范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。由于，其經(jīng)營活動中有大量的可流動的`證券資產(chǎn)和資金資產(chǎn)，如經(jīng)營活動造成損失，則要由證券公司承擔。因此，營業(yè)部經(jīng)營風(fēng)險時刻存在。
實施浮動傭金制后,營業(yè)部有一點變化很明顯,大家都認識到了爭奪和占有客戶資源最重要。爭奪的目標不再是中小散戶,而是大客戶特別是機構(gòu)客戶。有的營業(yè)部適應(yīng)不了這種變革,不但增量客戶來不了,存量客戶也被挖走。
期間某些營業(yè)部員工（特別是營銷人員）為了拉攏客戶資金、賺取傭金提成或出于其他考慮私自接受客戶全權(quán)委托，為熟悉的客戶代理進行證券委托買賣，引致客戶對交易結(jié)果不認同帶來違規(guī)操作的風(fēng)險，屬于不正當交易行為。
還有些營業(yè)部營銷人員在拉攏其他營業(yè)部客戶資源時，對客戶的資產(chǎn)利用多個資金帳戶之間的股東帳戶卡及利用轉(zhuǎn)托管和（撤銷）指定交易業(yè)務(wù)進行資金、股票的違規(guī)違法資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，有被不法分子利用進行犯罪行為的可能。屬于不正當交易行為。
某些營業(yè)部為了提高咨詢能力服務(wù)營業(yè)部股民或拉攏其他營業(yè)部股民而和某些咨詢機構(gòu)簽訂協(xié)議，由咨詢機構(gòu)來代替營業(yè)部為客戶進行咨詢服務(wù)，不少不合規(guī)的小咨詢機構(gòu)借機利用股民對營業(yè)部的信任，隨意推薦個股，促進股民擴大交易量，由此來收取營業(yè)部的返傭，對客戶資產(chǎn)造成很大損失，屬于不正當交易行為。
另外還有某些證券投資咨詢機構(gòu)同營業(yè)部合作，利用營業(yè)部急于維持存量客戶、擴大客戶資源的機會,看準普通投資者對證券公司營業(yè)部的信任和對股票信息的依賴,大肆向投資者進行推介、招攬會員收取高額會員費,并且有目的地進行完全脫離基本面分析的薦股和股評、咨詢,變相從事委托理財、坐莊和炒作股票。對證券公司營業(yè)部的形象造成很壞的影響，同時由此而派生出許多其他問題，例如營業(yè)部管理人員和咨詢機構(gòu)私下合作，接收賄賂等問題，同樣屬于不正當交易行為。
二、商業(yè)賄賂調(diào)研：
在我國的許多行業(yè)，商業(yè)賄賂已成"行規(guī)"和企業(yè)運行的潛規(guī)則，從業(yè)者已陷入惡性競爭的環(huán)境，損害到了正常的市場秩序。中央及國務(wù)院決定把商業(yè)賄賂作為今年反腐工作重點，在全國開展打擊活動。商業(yè)賄賂有三種形式：回扣、折扣、傭金。近5年內(nèi)中國查處各類商業(yè)賄賂案件案值達52.8億。今年中央作出了治理商業(yè)賄賂的重要決策，證券期貨行業(yè)治理商業(yè)賄賂專項工作也已全面展開。
證券行業(yè)在相當長的一段時間里，商業(yè)賄賂行為以各種各樣的"折扣讓利"、"營銷方式"出現(xiàn)，以致于人們認為"法不責(zé)眾"，自然而然地形成了商業(yè)習(xí)慣。其后果卻危害了證券市場的健康發(fā)展，破壞了公平競爭的環(huán)境，使得《證券法》所規(guī)定的"三公"原則大打折扣商業(yè)賄賂行為嚴重影響了證券行業(yè)的健康發(fā)展，此次治理整頓工作有利于行業(yè)的穩(wěn)定、有序、健康發(fā)展。
經(jīng)過實地調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)方面的商業(yè)賄賂有以下幾個方面問題：
券商在拉攏機構(gòu)客戶時采用的大額度傭金返還手段，有商業(yè)賄賂的嫌疑，容易造成漏稅和滋生各種腐敗現(xiàn)象。機構(gòu)投資者由自然人代其開戶、交易,將返還的傭金占有已有,以公謀私的現(xiàn)象非常普遍。個人所得又不會主動報稅,而代扣又沒有依據(jù),由此給國家造成不應(yīng)有的經(jīng)濟損失。由于返傭問題的非合法化,使實行返傭的雙方都存在以權(quán)謀私、假公濟私等問題。
某些證券經(jīng)紀公司在受托客戶資產(chǎn)管理中，利用法人和自然人傭金率不一致，向客戶提供賬外好處費，或者將合同收益率放低，高出部分提供給法人單位的負責(zé)人(多半以其親友名義另立賬戶收取商業(yè)賄賂)。
返傭加大了證券公司的管理難度和經(jīng)營風(fēng)險。返傭不合法、不合規(guī)、與其相關(guān)的業(yè)務(wù)、財務(wù)和稽查等具體處理方法也不可能明確,由此造成財務(wù)管理的混亂,由于現(xiàn)金返還屬于違規(guī)行為,會計處理根本沒有依據(jù),只能進行技術(shù)處理,這樣的帳目不能真實反映證券公司的經(jīng)營業(yè)績。如果以物品返還,在物品的采購上還會出現(xiàn)二次漏洞。
為了激發(fā)基金代銷人員銷售基金的積極性,一些基金公司對代銷人員進行單獨獎勵,而這些獎勵往往以現(xiàn)金的形式直接返還給代銷人，涉嫌商業(yè)賄賂。
某些券商通過在營業(yè)部下設(shè)立工作室，讓某些所謂的證券咨詢專家招攬客戶，不從委托人獲益角度考慮而一味為了擴大交易量與傭金，由此向這些"咨詢專家"提供返傭，涉嫌不正當交易及商業(yè)賄賂；
在包括上市公司在內(nèi)的法人委托理財過程中，某些公司高管人員與少數(shù)證券經(jīng)紀公司有關(guān)人員互相串通，私下授受、獲取賬外利益，涉嫌商業(yè)賄賂。
商業(yè)調(diào)研報告4
街商業(yè)街區(qū)是縣城的商業(yè)集聚帶，是市民居家購物休閑首選的商業(yè)街區(qū)，也是重要的對外窗口。街的形象代表著的城市形象，街的現(xiàn)在和未來是居民關(guān)注的焦點之一。
一、街的歷史沿革和發(fā)展現(xiàn)狀
據(jù)清光緒八年《縣志》記載，溧邑自隋唐以來，街衢繁盛，物阜民康，唐時，城外街為縣城之中心，縣衙署和城隍廟就設(shè)在街道之中。萬歷二十七年，知縣徐必達修治城內(nèi)街道，皆鋪以石。古往今來，街始終店家林立，商賈云集，生意興旺，人流如潮，是我縣一條傳統(tǒng)的商業(yè)街，也是我縣商業(yè)文化的聚集地。
街長450米,位于護城河北岸，珍珠路與中大街之間，居于商業(yè)核心區(qū)的中心位置。建國后，我縣國有和集體商業(yè)公司的零售店面大都設(shè)在這條街上。1984年的縣城總體規(guī)劃，就把街確定為商業(yè)步行街。1995年初，縣委、縣政府結(jié)合舊城改造，對街南街區(qū)域進行全面拆舊建新，北面商鋪也裝修出新，路面進行了簡易鋪裝，并于1996年1月8日舉行了街商業(yè)步行街落成典禮，成為當時郊縣舊城商業(yè)街區(qū)改造的樣板工程。此后，街北街陸續(xù)進行了局部出新改造。20xx年開始，以街為軸心，對珍珠路、交通路、中大街、大東門街圍合地帶進行“兩場一街”（商貿(mào)文化廣場、街商業(yè)廣場、大東門美食街）拆舊建新改造，20xx年陸續(xù)建成投入運營。20xx年街西北區(qū)域地塊開工建設(shè)“名仕閣”商住樓，20xx年底前將建成投入運行。至此，街商業(yè)街區(qū)的改造建設(shè)初步完畢,街已由原來的一條老商業(yè)街，演變成一個完整的商業(yè)街區(qū)。整個街區(qū)占地面積約40萬平米，其中商用建筑面積約20萬平米，街面廣場、停車、空閑面積約5萬多平米。街商業(yè)街區(qū)內(nèi)擁有大小商戶500多家，匯集了我縣大型超市、電器賣場、星級酒店、休閑娛樂、時尚飲食和大部分知名品牌店。經(jīng)過近幾年的打造，街區(qū)內(nèi)的商娛功能放大，時尚業(yè)態(tài)增多，門類逐步齊全，已經(jīng)成為縣城地區(qū)不可替代的商業(yè)中心區(qū)和人流物流聚集區(qū)，也是我縣商業(yè)文化和對外形象的一張名片。
目前，對商業(yè)街區(qū)實施管理的單位有5家：一是“兩場一街辦公室”，原在“縣三產(chǎn)辦”名下，20xx年１月以后移交給永陽鎮(zhèn)三產(chǎn)辦，從事帶有一定政府綜合協(xié)調(diào)性質(zhì)的管理職能；二是“兩場一街”的物業(yè)管理公司，共有3家，分別是：管理街商業(yè)廣場的瑞祥物業(yè)公司，管理商貿(mào)文化廣場的秦環(huán)物業(yè)公司和管理大東門美食街的青河物業(yè)公司，均由原開發(fā)建設(shè)“兩場一街”的3家開發(fā)商分別聘用，從事區(qū)域內(nèi)的日常物業(yè)管理；三是由市容局承擔街包括南區(qū)及“兩場一街”以外的街巷河沿的市容環(huán)衛(wèi)管理。
二、街商業(yè)街區(qū)目前存在的主要問題
街商業(yè)街區(qū)雖然經(jīng)過幾次改造，但限于當時的財力、規(guī)劃設(shè)計理念和開發(fā)運作模式，加上基礎(chǔ)設(shè)施和功能配套建設(shè)上存在先天缺陷，管理又沒及時跟上，目前在表面繁榮的背后，街商業(yè)街區(qū)運營和管理中暴露出的`一些問題也比較突出。
一是交通秩序亂。街及廣場人車混行，車輛亂停亂放，尤其是一些營運機動車、摩的、人力三輪長時間在道口候客，交通無序經(jīng)常受堵。街周邊目前可供停放車位少，商家地下停車設(shè)施沒有得到有效利用。
二是環(huán)境衛(wèi)生差。尤其是街露天夜市大排檔和廟巷燒烤攤點的進入，街區(qū)重要節(jié)點地段煙薰火燎，油漬滿地，污水橫流，垃圾亂扔，沒有進行全天候清掃，暴露垃圾較多，有些地段成為衛(wèi)生死角。
三是管理不到位。多頭管理，互相推諉，街區(qū)內(nèi)亂披亂掛亂貼嚴重、標志不全、店招陳舊，店面路燈亮化不夠，大型電子屏閑置成為擺設(shè)。亂搭建現(xiàn)象日趨嚴重，沒有得到有效制止，占用公共空間亂設(shè)亭棚，許多公共空間被占商用或開設(shè)游樂項目謀利。路面破損不能得到及時修復(fù)，綠化被毀被踏，管護無人過問。不良行為隨處可見無人制止。治安管理也不到位，業(yè)主財物時有被盜，廣場銅質(zhì)雕塑被人偷走，物業(yè)管理不能很好地依章盡責(zé)，失管現(xiàn)象嚴重。
四是安全隱患多。安全通道、消防通道堵塞，消防栓不出水,單位消防交給物業(yè)兼管，商家安全意識淡薄。街地下管線在陰溝邊掛附，腐蝕性污水流入極易造成漏電隱患。攤點食品衛(wèi)生漏洞多，容易發(fā)生食品安全事故。
五是社會反響大。人對街的情結(jié)很深，對它的整潔和繁榮充滿期待，然而街管理狀況令人不滿，市民反響強烈，網(wǎng)民言論激烈，要求整改呼聲很高。在專門組織的問卷調(diào)查中，市民對街現(xiàn)狀的滿意率僅為6.2%，從領(lǐng)導(dǎo)到市民、從管理部門到業(yè)主，從店家到顧客，絕大多數(shù)人都不滿意目前的臟亂差現(xiàn)象，社會各界對街進行改造整治、強化管理的愿望愈發(fā)強烈，呼聲也越來越高。
相關(guān)部門和廣大民眾都希望通過這次調(diào)研廣納民意，得到縣委、縣政府足夠重視，下決心通過改造整治、營造環(huán)境、強化管理，使古老而又年輕的街商業(yè)街區(qū)煥發(fā)她應(yīng)有的活力和魅力，成為人民引以為豪的城市客廳。
三、優(yōu)化改造街商業(yè)街區(qū)的若干建議
一個城市的商業(yè)街區(qū)形成和發(fā)展有其自身的規(guī)律。因為位置所處優(yōu)越，人流物流集中，歷史文化積存，加上人的聚合心理和商家的逐利性，使它自然而然成為商業(yè)中心地帶，但它也是利益矛盾的交匯體，如不加強管理，繁榮背后的雜亂無序往往不可避免，黃金地段的社會效益和經(jīng)濟效益雙贏局面就難以呈現(xiàn)。如何在繁榮興旺和文明整潔中尋求平衡點，是衡量商業(yè)街成功與否的關(guān)鍵。
綜合網(wǎng)絡(luò)民意、調(diào)查問卷、座談考察情況，建議從提升街商業(yè)街區(qū)形象入手，改善和強化管理，注意把握好以下四個原則：一是以人為本，繁榮、秩序、就業(yè)、便民統(tǒng)籌兼顧；二是疏堵結(jié)合，正確處理好市容管理和促進就業(yè)、改善民生的關(guān)系；三是統(tǒng)一管理，確定一個責(zé)任主體；四是標本兼治，從治標入手推動治本措施的跟進，通過治本機制的逐步完善保障治本成果的鞏固。具體建議是：
�。薄猿稚虡I(yè)步行街的功能定位。街上世紀九十年代改造時就定位于步行街，現(xiàn)在的街區(qū)包括街主街道和街商業(yè)廣場仍應(yīng)堅持這一定位。只有明確功能定位，街商業(yè)街區(qū)的完善規(guī)劃、優(yōu)化改造、強化管理才有切入點，也是下一步展開工作的前提。
２、切實解決交通組織問題。實現(xiàn)商業(yè)步行街的功能定位，必須首先疏導(dǎo)好交通，重點解決停車難和亂停車問題。街辟為步行街周邊的交通組織是有條件的。近期可在相對寬敞的交通路、望京街主干道兩側(cè)沿道路邊線設(shè)置臨時停車點，啟用五星大賣場地下停車場，同時挖掘街邊空地，充分考慮顧客步行半徑，設(shè)置多處停車場，解決機動車包括摩托車的停車問題。在護城河兩岸河沿通道劃定一些地段作為自行車臨時停放點。從長遠看，應(yīng)規(guī)劃在街區(qū)的西側(cè)建設(shè)地下停車場。對街區(qū)內(nèi)所有商戶的經(jīng)營性用車實行禁區(qū)特別通行證管理。
3、露天飲食攤點集中外移。關(guān)于街夜市大排檔和燒烤經(jīng)營，本次調(diào)研大多數(shù)人的意見是下決心取締�？紤]到部分居民的就業(yè)和消費需求，建議采取疏導(dǎo)過渡、逐步壓縮總量的辦法，可在街附近選擇適當?shù)攸c（如小西門街老法院、老外貿(mào)大樓背后等處）建設(shè)集中式室內(nèi)經(jīng)營的大排檔，并完備必要衛(wèi)生條件。
4、提升基礎(chǔ)設(shè)施水準。結(jié)合“名仕閣”落成，將中大街北段、街主街及護城河兩岸納入出新改造范圍，對桿線設(shè)置、路面鋪裝、建筑外觀、廣告標志、店鋪招牌、綠化亮化以及停車休閑設(shè)施作統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，逐步配套建設(shè)到位。建議街東西向主街道采用廣場式鋪裝改造，增加街面寬度，同時，堅決清理拆除街區(qū)內(nèi)所有違章搭建。
�。怠⒏母飫�(chuàng)新管理模式。步行街要長期有序運行，必須建立和完善長效管理機制。建議明確單個管理責(zé)任主體，在市容局下面專門成立“兩場一街”城管中隊，并組建帶有一定社會公益性的物業(yè)管理公司。同時，學(xué)習(xí)借鑒周邊城市步行商業(yè)街區(qū)的管理辦法，如《蘇州觀前街管理辦法》，《蕪湖商業(yè)步行街管理規(guī)定》，結(jié)合街整治和改造，抓緊制定一整套管理辦法和規(guī)范，落實多方配合綜合治理的長效管理責(zé)任制，街區(qū)范圍內(nèi)的城市道路、供電、供水、排水、消防、通訊、路燈、燃氣、有線電視、交通、環(huán)保等公共設(shè)施歸口相應(yīng)的職能部門或單位負責(zé)建設(shè)、管理和維護。學(xué)習(xí)借鑒市國家文明城市創(chuàng)建工作經(jīng)驗，結(jié)合我縣園林城市、衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建工作，制定市民文明行為公約，大力倡導(dǎo)做文明市民、誠信商人，讓市民自覺遵守街區(qū)管理規(guī)定，維護商業(yè)街區(qū)良好環(huán)境，讓優(yōu)美的街區(qū)環(huán)境熏陶感染市民，共同打造繁榮文明的第一商業(yè)步行街區(qū)。
商業(yè)調(diào)研報告5
調(diào)研報告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。
一、PEST分析
政治要素（Politics）：了解當?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等；
經(jīng)濟要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等；
社會要素（Society）：是指當?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣�、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費結(jié)構(gòu)和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的.容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費品的種類及推廣方式。
技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及前景預(yù)測。
二、區(qū)域城市功能調(diào)查
公共設(shè)施狀況
交通體系狀況
道路狀況、通行量
區(qū)域性質(zhì)與功能特點
各項城區(qū)的機能
城市規(guī)劃
三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研
商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）
商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）
租金水平、售價水平研究等；
發(fā)展商開發(fā)情況研究；
零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進行交叉分析）
新店開設(shè)趨勢研究
典型案例分析
四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析
區(qū)域供應(yīng)
區(qū)域消化
供需交叉分析
租金走勢
售價走勢
租售交叉分析
典型開發(fā)案例分析
五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費者消費行為調(diào)查與研究
地理細分調(diào)查分析
購買人群細分調(diào)查
年齡細分調(diào)查分析
經(jīng)濟狀況細分調(diào)查分析
消費者交通和出行方式
購買者購買心理及行為分析
六、意向項目SWOT分析
�。òǖ缆奉悇e及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項目周圍經(jīng)濟條件分析等）
七、結(jié)論
區(qū)域投資價值建議
項目投資建議
產(chǎn)品投資建議
商業(yè)調(diào)研報告6
內(nèi)容摘要：
以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運用軸線布局，采用點，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營造一個多功能的，舒適的，令人愉悅的具浪漫氣息的娛樂購物，文化休閑的街道環(huán)境。
關(guān)鍵詞：
空間商業(yè)街徜徉愉悅對稱入口街道休閑
1．商業(yè)街現(xiàn)狀
本商業(yè)街位于南陽市繁華區(qū)，主要滿足市民及附近小區(qū)業(yè)主日常娛樂購物，文化休閑等活動。，南陽市鴻德步行街位于人民南路東側(cè)，是人流聚集的一個主要場所。采用南北方向排列，建筑立面采用了塔樓，騎樓，雨罩的元素使空間產(chǎn)生新的劃分，室內(nèi)空間既設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代MALL與中國傳統(tǒng)商鋪的有機組合。 這個聚集要解決的問題：
解決商業(yè)街的繁華氣氛與商住小區(qū)、學(xué)校的寧靜氣氛之間的沖突問題。 解決商業(yè)街車行交通空間與步行交通空間的隔離的問題。
解決商業(yè)街的平直單調(diào)，感覺很長，很枯燥的問題。
解決商業(yè)街的歷史人文記憶的缺乏。
總體構(gòu)思：
以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運用南北軸線布局，采用點，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營造一個多功能的，舒適的，令人愉悅的具有浪漫氣息的娛樂購物，文化休閑的街道環(huán)境。
構(gòu)思的基礎(chǔ)：
據(jù)心里進化論的觀點，人類對大自然所作出的最表層，直接的，第一的反映是情感上的，不是認知上的，在情感反映的基礎(chǔ)上，才有了思維與記憶、意識與行為。就像電影就是在創(chuàng)造一種場景感受，現(xiàn)代神經(jīng)心理學(xué)也證明這一觀點。
室外空間設(shè)計以傳統(tǒng)古鎮(zhèn)的模式來構(gòu)筑整個商業(yè)街， 從歷史發(fā)展中形成小鎮(zhèn)商業(yè)街和傳統(tǒng)因素及其相互關(guān)系作了深入分析，如人流和街道的關(guān)系，河與街與住宅的關(guān)系，總結(jié)出一個空間的模式，運用到我們的商業(yè)街中來。將一個古鎮(zhèn)的街空間融合到我們的商業(yè)街中來，使其不僅有現(xiàn)代商業(yè)街的.時代氣息，又蘊含原始的在幾十年、甚至幾百年間長出的空間，這些空間承載著政治、經(jīng)濟、文化以及人的生活方式的信息。
我認為街是隨著人們交換產(chǎn)生與貿(mào)易的發(fā)展而逐漸生長的，它是由人們的生活需要而產(chǎn)生的一種商業(yè)形態(tài)，我們通過將街切割、打碎、重組再造的，運用我們以景觀意境為出發(fā)點，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造一條生長出來的街，通過各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來解決商業(yè)街的標識性。
我認為街是人們行走，徜徉、休息、交流的開放空間，我們避免西單大街改造的那樣的誤區(qū)（人可以自由徜徉的街巷被大大拓寬成便利車行的大街，人群從街上被擠到過街天橋，或人們已被車流逼迫到某個區(qū)域，已不可自由徜徉，人的愉悅心情也就消大半，一條街道變成了一條車的河流，所以我們區(qū)分空間，使人與車的矛盾得到最大解決，）我們方式是通過高差解決人車分流。
2． 交通分析
運動與通路：
設(shè)計中充分考慮人的運動心理，把緊張的運動與放松的運動有機的結(jié)合起來，沿河散步道給人們提供一個可以曲折，延長的運動線路，放松休閑的觀賞景觀。
采用坡道設(shè)計，提供帶輪的步行交通，使設(shè)計更加人性化。確定適當距離的關(guān)鍵不僅是實際的自然距離，更重要的是感覺距離，通過景觀節(jié)點的設(shè)置，景觀設(shè)施來豐富人們的視覺
感受，單調(diào)平直呆板的街道雖然很短，人的心理感受距離卻很長。
人車分流：
通過豎向的變化，使行車道路與人行處于不同高差，人在商業(yè)街的購物會感覺安全，真正營造一個休閑，自由徜徉的街道環(huán)境。
3． 空間分析
商業(yè)街的主要特點是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，決定了其設(shè)計的核心就是讓空間有用而舒適。根據(jù)調(diào)查，一般商業(yè)街的尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街，鴻德商業(yè)街是單側(cè)式的，在商業(yè)建筑前約20m寬的范圍內(nèi)，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺階的收放。
4． 景觀節(jié)點
以景觀意境為線索，按其所處位置的不同及功能的不同，大小設(shè)置三大景觀區(qū)，它們既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性，通過軸線的控制來實現(xiàn)。三大景觀區(qū)為:入口廣場與商業(yè)街區(qū)，南陽府衙，小吃城,分別滿足人們的購物娛樂，休閑的功能，動靜分區(qū)的過渡功能，人們交流休息思考冥想的靜態(tài)活動功能。
5． 停留區(qū)域與心理學(xué)邊界效應(yīng)理論
邊界效應(yīng)理論指出：森林，海灘，樹叢，林中空地，建筑廣場的邊緣，建筑的凹處，柱下等使人們喜愛停留的區(qū)域。我們在商業(yè)街設(shè)置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來與人交談，停留一段時間的動作誘因。
愛德華霍爾在《隱匿的尺度》中指出處于邊緣或背靠建筑物的立面有助于個人，團體與他人保持距離，是人們安全心理的需求所致。我們要緊兩創(chuàng)造多層的邊緣。
人的活動是從內(nèi)部和朝向公共空間的的中心的邊界發(fā)展起來的，彎曲的街道使步行變得更加有趣，且再見少風(fēng)力干擾方面是由益處的。
變換的接到空間，街區(qū)的穿插使步行網(wǎng)絡(luò)的心理距離變短了。
人在步行時都愛抄近道，人們走捷徑的愿望是非常強烈的。哥本哈根的一處廣場記錄，每一個人都沿最短的線路穿過廣場。
開場空間中的步行線路，橫穿空間中心是不舒服的，眼空間的邊緣既可以體驗到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細枝末節(jié)，令人賞心悅目。
臺階是打斷步行節(jié)奏的破壞元素，我們采用平緩的坡道替代。
商業(yè)街入口廣場
避免目的地路程的一覽無余，更要避免可見目的地而不得不繞行�？梢娔康牡臅r要遵從簡捷的原則。我們規(guī)劃的直角使用功能是不方便的。
鴻德商業(yè)街入口廣場西側(cè)是一條交通主干道人民南路，東側(cè)是商用住宅、學(xué)校，這是人流聚集的一個主要場所，這個聚集包括購物，娛樂休閑和享受生活！
商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費心情，而不是單純的行走空間，人們在其中流連的過程本身也是一種體驗和休閑！
入口廣場除了應(yīng)該烘托建筑的特色與氣勢，更應(yīng)該是一個適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場所。
商業(yè)調(diào)研報告7
北京街道和社區(qū)里的商業(yè)服務(wù)，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業(yè)綜合體的2.0版本，再到現(xiàn)在深入社區(qū)組合形態(tài)的3.0版本。未來隨著電子商務(wù)的深度運用，社區(qū)商業(yè)的4.0版本已漸現(xiàn)雛形。那么20xx年北京的社區(qū)商業(yè)是什么樣的，存在著哪些問題?
品牌化服務(wù)稀缺
社區(qū)商業(yè)，這一原本以自發(fā)式生長存在的商業(yè)模式，在城鎮(zhèn)化的加速推進下，正在成為城市商業(yè)發(fā)展的最優(yōu)選項之一。
為探尋社區(qū)居民的基本需求、社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)的熱點和尚存空白，日前，北商商業(yè)研究院從北京東、西、南、北和中部選取了和平里社區(qū)、芍藥居社區(qū)、望京社區(qū)、通州社區(qū)、房山長陽社區(qū)、大紅門社區(qū)等12個有代表性的大型社區(qū)做調(diào)查。這12個樣本中，既有老牌社區(qū)，又有通州、房山等新城社區(qū)。
根據(jù)問卷調(diào)查，隨著購物習(xí)慣的改變，92%的受訪對象表示，在家門口購物消費的頻次增加，同時會定期到繁華商圈購物消費。在電子商務(wù)的迅速滲透下，北京的社區(qū)商業(yè)，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發(fā)展為傳統(tǒng)的餐飲、超市便利店、生活服務(wù)業(yè)與新興的網(wǎng)絡(luò)購物融合的服務(wù)體系。一些小區(qū)的夫妻店、傳達室或者警衛(wèi)室都主動或被動地兼職幫小區(qū)住戶代收快件。
北商商業(yè)研究院通過對12個社區(qū)居民的調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，9個社區(qū)對連鎖餐飲的需求最大，7個社區(qū)對家政服務(wù)的需求較高，其次是菜店這代表了社區(qū)商業(yè)整體面臨的品牌化程度低的現(xiàn)狀，美容美發(fā)、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問題。
其實，北京市一直鼓勵連鎖經(jīng)營企業(yè)加快向社區(qū)發(fā)展，鼓勵品牌連鎖經(jīng)營企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)，通過采取收購、兼并、直營連鎖或特許加盟等方式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企業(yè)入選市商務(wù)委推薦進社區(qū)的連鎖企業(yè)。
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在高成本壓力和電子商務(wù)的沖擊下，()傳統(tǒng)零售業(yè)在擁抱電商和下沉社區(qū)中找到了兩種發(fā)展路徑。調(diào)查中，一個突出的變化是，7-11 、吉野家、肯德基等知名傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)的身影開始出現(xiàn)在社區(qū)。不過，社區(qū)商業(yè)的市場培育期會比繁華商圈長，銷售規(guī)模短期也難與區(qū)域中心媲美。但是，社區(qū)周邊消費頻次高，更注重便捷和性價比。
餐飲居社區(qū)商業(yè)之首
在選取的采訪樣本中，餐飲在社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)中占比最高，平均占比達到32%;其次是生活服務(wù)類(包含家政、洗染等行業(yè))，占比為27.5%;位居第三的是美容美發(fā)行業(yè)，占比為13.33%。
但是，從調(diào)查的.各類商業(yè)業(yè)態(tài)看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的自發(fā)性特點明顯。餐飲業(yè)雖然成為社區(qū)商業(yè)主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務(wù)質(zhì)量也不穩(wěn)定。
在對長陽、天通苑等以年輕消費群體為主的新社區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，幼兒教育正在快速扎根社區(qū)，最高占比達到9%，成為社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的新成員。此前很多幼兒教育品牌會選擇區(qū)域商業(yè)中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來，新興社區(qū)的很多年輕住戶已經(jīng)升級為三口之家。巨大的兒童消費市場成為商家掘金的新發(fā)力點。可以預(yù)測，單獨二胎政策落地實施后，幼兒教育將迎來更大市場。另外，隨著老齡人口增加以及消費習(xí)慣的改變，社區(qū)送貨上門、家政、代收代繳等服務(wù)需求增大。
此外，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要來源于小區(qū)底商，受限于當初開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)置。這也造成了社區(qū)商業(yè)缺少規(guī)劃的問題。
菜店覆蓋面有待提升
針對社區(qū)商業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題，北京商報官方微博面向近50萬粉絲進行了“幫社區(qū)商業(yè)出新招”的調(diào)查活動。在參加調(diào)查的微博網(wǎng)友中，42%的網(wǎng)友對自己居住社區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品市場不夠滿意，其中超過一半的網(wǎng)友認為社區(qū)菜市場距離太遠，不能滿足日常的需求。還有近30%的網(wǎng)友對社區(qū)菜市場提供的水果蔬菜品質(zhì)和價格不滿意。
30%的網(wǎng)友不能滿足于現(xiàn)有的社區(qū)便利店。反映問題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長陽等遠郊區(qū)縣的網(wǎng)友。部分網(wǎng)友反映，社區(qū)周圍的小便利店和夫妻店商品數(shù)量有限，更新不及時。
從便利店的發(fā)展規(guī)律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬人，幾大便利店品牌的總數(shù)超過了4萬家。北京市的常住人口在20xx年時就已突破了20xx萬人，照此計算，北京至少需要6700家便利店。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，北京的便利店還不到20xx家，距理想狀態(tài)下的店鋪數(shù)量相去甚遠。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，西城區(qū)僅有5家，通州區(qū)也只有1家，而其他區(qū)域則尚未開店。
在調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域中心附近的社區(qū)，各類服務(wù)設(shè)施相對完善，但在部分老小區(qū)，由于物業(yè)設(shè)施和交通限制，一些便民業(yè)態(tài)無法進入。
商業(yè)調(diào)研報告8
隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平和質(zhì)量不斷提高，社會上出現(xiàn)了大量各種形式、規(guī)模和內(nèi)容的超市。這些超市由于商品品種齊全、價格合理、便利優(yōu)勢，深受消費者喜愛。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)安陽市的超市普遍采用自行購置的商業(yè)軟件，以前臺運用微機收款、后臺使用服務(wù)器管理的基本模式進行賬務(wù)處理，這種新的經(jīng)營模式對常規(guī)的稅收管理、檢查、取證都帶來了
新的問題。以下就商業(yè)超市的稅收管理談一些看法。
一、商業(yè)超市目前經(jīng)營狀況及規(guī)律
�。ㄒ唬┙�(jīng)營形式主體成分多元化。目前，超市的經(jīng)營主體呈現(xiàn)出多元化的趨向。各種經(jīng)濟成分參與到超市經(jīng)營之中，一般為個人出資，也有股份合資，外商投資、個體經(jīng)營等等，加入零售競爭行列，形成同臺競技、共同發(fā)展的格局。
�。ǘ┙�(jīng)營方式多樣化。早期的超市一般以自營為主，而現(xiàn)在則采取場地租賃、商家進場進店以及聯(lián)營等方式，經(jīng)營方式相當靈活，自營陣地和空間不斷縮小。對場地出租，主要是收取租金；對進場進店者，主要是收取進場費；對聯(lián)營的商品，主要對銷售額進行“提點”即按一定比例提取分成。
從經(jīng)營狀況看：成規(guī)模的超市一般經(jīng)營面積大、從業(yè)人員多，但倉庫存儲卻不大、一般上規(guī)模的商業(yè)超市基本上在1000平方米左右，從業(yè)人員在50人以上。商品擺放在營業(yè)區(qū)貨架上，顧客進入營業(yè)區(qū)內(nèi)隨意挑選，營業(yè)員按柜臺提供介紹服務(wù)和貨物監(jiān)控。其庫存商品大都在柜臺上陳列，一般倉庫很小，缺貨時，通過電話聯(lián)系快速補缺。
從經(jīng)營范圍看：一般成規(guī)模的超市經(jīng)營范圍涉及洗滌、百貨、煙酒、副食、日雜、服裝、五金交電、家用電器、手機電腦、床上用品、文化用品、蔬菜等多個方面，品種多達上萬種。
從進貨渠道看：一是采用聯(lián)手壓價采購方式，多地超市統(tǒng)一聯(lián)手采購，爭取以最低價位購入商品，毛利率可達15%—20%。二是與廠家簽訂年度銷貨數(shù)量協(xié)議，按廠價直銷，廠價返還手續(xù)費。三是部分商品廠家租賃柜臺銷售。四是廠家支付促銷員（營業(yè)員）工資銷售。五是租賃柜臺，只收取租賃費，由租賃者自己采購。
從銷售情況看：主要以零售為主，費用基本固定，主要是租賃費、人員工資、電費等其他經(jīng)營、管理和財務(wù)費用。一般來講，成規(guī)模的大型商業(yè)超市銷售量都比較大，一般年度銷售額在數(shù)百萬元以上。
�。ㄈ┙�(jīng)營分布廣泛化。大型超市不斷進行經(jīng)營擴張，以總機構(gòu)為立足點，推進其分支機構(gòu)遍布城鄉(xiāng)，店面分布日益廣泛。形成了點多、線長的經(jīng)營格局。如我市華聯(lián)、萬源等大型商業(yè)超市，在多處設(shè)立分店，以設(shè)立“網(wǎng)點”來搶占市場。
（四）經(jīng)營面積規(guī)�；侀_一些以經(jīng)營煙酒副食為主的小超市不算，一些大型超市在經(jīng)營面積上做文章，以形成規(guī)�；�(yīng)。龐大的經(jīng)營面積、良好的購物環(huán)境、齊全的商品貨物是超市競爭的主流，以追求利潤最大化。如丹尼斯、華聯(lián)均擴大了店面規(guī)模。
二、商業(yè)超市管理難點及存在的問題
�。ㄒ唬┵~目設(shè)置不規(guī)范，難查賬。超市購進貨物一般都不作手工明細賬，而是將貨物品名、數(shù)量、單價以不同條形碼形式輸入電腦。銷售時由電腦收款機對商品條形碼進行識別、結(jié)算收款和核算收入。按規(guī)定，電腦資料和賬簿、憑證都應(yīng)按規(guī)定年限進行保存。但是，有些超市在經(jīng)營過程中有刪除電腦資料的問題，這實際上等同于銷毀了賬簿記錄，導(dǎo)致稅務(wù)人員無法對其銷售收入進行核查。有的超市設(shè)置兩套帳或賬目設(shè)置不規(guī)范，有的沒有往來賬，有的沒有庫存商品賬，有的沒有銷售明細帳，造成原始單據(jù)不真實、不完整，日報單保存極不齊全，查賬時無從下手，稅務(wù)稽查無法取證。同時普遍存在現(xiàn)金交易量大和大額坐支現(xiàn)金現(xiàn)象。所以，在檢查中很難從其資金流量、銀行對賬單中找到突破口。
�。ǘ┵~務(wù)核算不正規(guī)，銷售收入不實。一是遲記收入。按照規(guī)定，收到貨款，將購物券或提貨單交給購貨方，銷售就已實現(xiàn)。但是在實際操作中，不少超市將這部分收入先掛在往來賬上，過一段時間再記收入，造成稅款滯納，甚至可能造成人為調(diào)節(jié)應(yīng)納稅額等現(xiàn)象。二是損失不處理。對于開架售貨方式經(jīng)營方式，容易出現(xiàn)商品丟失或損失,像蔬菜、肉類、副食品保質(zhì)期較短，腐爛、變質(zhì)、過期等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。超市在盤點時沒有按規(guī)定作賬務(wù)處理，或者賬面根本就不反映。稅務(wù)機關(guān)也沒有能力為其盤點。三是存在將商品當福利發(fā)給職工，開業(yè)時送出相當數(shù)量贈品的現(xiàn)象，但是賬上均沒有記錄。
�。ㄈ┏袃�(nèi)“店中店”難以區(qū)分。有些超市將柜臺或部分場地租賃給其他經(jīng)營者自主經(jīng)營，稅務(wù)機關(guān)難以區(qū)分哪些是超市自身經(jīng)營，哪些是租賃經(jīng)營。在納稅問題上，超市和“店中店”互定盟約，相互推諉，逃避納稅。而此部分經(jīng)營收入沒有通過超市的商業(yè)管理軟件記錄，也沒有被稅務(wù)機關(guān)所管理，形成稅收管理的“真空地帶”。不少大型連鎖超市經(jīng)營方式一般分為專柜經(jīng)營和自營。專柜經(jīng)營采取引進手工作坊或者特色商品銷售，由超市統(tǒng)一()收款。超市與專柜供應(yīng)商簽訂合同，規(guī)定供應(yīng)商每期應(yīng)達到的最低銷售額，如達不到則由該供應(yīng)商補足或者撤場。月末結(jié)算供應(yīng)商開具進項票時增大扣點，即供應(yīng)商按實際銷售額少開金額。因此一些供應(yīng)商為能繼續(xù)在超市經(jīng)營，在沒有達到最低銷售額的情況下，按照最低銷售額開具增值稅專用發(fā)票，造成虛假的銷售，無形中增加了超市的當期進項稅額，降低了稅負。
�。ㄋ模⿻嬰娝慊秃怂阗Y料的集中管理導(dǎo)致稅務(wù)監(jiān)管難。在會計核算管理上，當前連鎖超市采取購買或自行開發(fā)企業(yè)管理信息系統(tǒng)、財務(wù)管理系統(tǒng)來加強對企業(yè)經(jīng)營過程的控制。根據(jù)《征管法》規(guī)定，從事生產(chǎn)經(jīng)營的納稅人的財務(wù)、會計制度或者財務(wù)、會計處理辦法和會計核算軟件，應(yīng)當報送稅務(wù)機關(guān)備案。而在實際執(zhí)行中存在三個問題：一是企業(yè)使用的財務(wù)軟件以及各系統(tǒng)管理軟件種類多樣，各種財務(wù)數(shù)據(jù)歸集及生成方法不一致，各類明細帳格式也不統(tǒng)一，給日常稅務(wù)管理和稅務(wù)稽查帶來難度；二是會計核算軟件報送備案規(guī)定執(zhí)行不到位。在使用計算機記賬的納稅人中，很少有企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)報送備案，而稅務(wù)機關(guān)對此的管理也比較薄弱；三是目前多數(shù)財務(wù)軟件都允許設(shè)置多個“帳套”，分別進行加密，各“帳套”之間的會計資料（如記帳憑證）可相互傳遞、取舍，而且對各帳套文件的存儲無任何限制，既可存儲在本機硬盤中，也可通過網(wǎng)絡(luò)存儲在其它硬盤、光盤等存儲介質(zhì)中，并可在已知密碼的前提下，實行信息共享。這就為企業(yè)設(shè)置多套帳偷稅、逃避稅務(wù)檢查提供了便利。在財務(wù)帳冊數(shù)據(jù)管理上，目前連鎖超市實行高度集中化管理，稅務(wù)機關(guān)在稽查時不能及時掌握納稅人的資料，需要企業(yè)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和財務(wù)數(shù)據(jù)，都能臨時生成。這樣，企業(yè)提供數(shù)據(jù)的真實性、全面性則取決于企業(yè)。此外，稅務(wù)機關(guān)在進行納稅檢查時，需要到核算地開展工作，增加了稅收成本。
�。ㄎ澹┒愂展懿椴坏轿滑F(xiàn)象存在。當前商業(yè)經(jīng)營形式靈活,而對五花八門的商業(yè)促銷活動，稅務(wù)管理沒有明確的政策依據(jù)，同時，稅收管理員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，普遍缺乏商業(yè)管理知識，都給管理造成了一定困難。稅務(wù)稽查作為稅收征管的最后一道防線，受各種條件的限制，對商業(yè)企業(yè)特別是大型商業(yè)超市檢查面偏小，對商業(yè)營銷了解甚少，沒有有效地遏止偷稅行為的發(fā)生。
三、對加強商業(yè)超市管理的建議
（一）全面推行稅控裝置。《征管法》明確規(guī)定：國家根據(jù)稅收征收管理的需要，積極推廣使用稅控裝置。稅務(wù)機關(guān)要切實加強稅控裝置的`推廣力度，強制性要求所有超市必須納入稅控管理，所有業(yè)務(wù)通過稅控機具開票，所有數(shù)據(jù)進入稅控存儲。在稅控收款機中添加能準確記錄納稅人經(jīng)營情況，對納稅人銷售出去的貨物，無論是否開具發(fā)票，稅控收款機都能自動存儲銷售額的“稅控黑匣子”，稅控收款機的密碼由稅務(wù)機關(guān)掌握，稅務(wù)機關(guān)按月將其存儲的信息和納稅人申報的信息進行核對，確保銷售收入的準確性。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強監(jiān)督，促使超市全面使用稅控裝置，并強化日常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定使用、損毀或擅自改動稅控裝置的，可依照《征管法》進行處罰。同時加大對稅控裝置的檢查力度，對不按規(guī)定安裝使用稅控裝置的，實行從嚴查處，以糾其過。
�。ǘ┘訌姵腥粘６愂照鞴�。一是依據(jù)原始單據(jù)記錄，突出對商品購進和銷售情況進行監(jiān)管；建立定期盤點報告制度，對非正常損失及時進行處理。二是依據(jù)每日銷售記錄，突出核查購銷明細情況。稅務(wù)人員依據(jù)日銷售記錄，進行“兩簿一表”對照，核實其實際經(jīng)營狀況，掌握銷售額。三是依據(jù)銀行和進貨單據(jù)，突出對資金與貨物的流向和流量進行雙項比對管理。
�。ㄈ┲匾暺髽I(yè)會計軟件的報送備案制度。企業(yè)報送財務(wù)軟件資料包括財務(wù)軟件功能、操作程序、各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)來源等具體內(nèi)容，當財務(wù)軟件升級或主要功能改變時，應(yīng)及時向稅務(wù)機關(guān)備案。對未按規(guī)定報送的，應(yīng)嚴格按照《征管法》規(guī)定進行處罰。同時，企業(yè)必須保管好紙質(zhì)帳簿，以備稅務(wù)機關(guān)審計或檢查。稅務(wù)人員要加強對企業(yè)財務(wù)軟件的學(xué)習(xí)，掌握財務(wù)軟件的操作和審閱方法，提高管理能力。
�。ㄋ模┘訌姸愂展芾砹Χ�，規(guī)范超市財務(wù)管理行為。一是加強對超市納稅人的稅法宣傳，輔導(dǎo)納稅人建帳建制，引導(dǎo)并規(guī)范其財務(wù)管理行為。二是對納入增值稅一般納稅人管理的，要責(zé)成其分品種、分柜組建立各種明細帳。必要時可以突擊盤點某種或某類商品庫存，查看其進、銷、存是否相符，堵塞稅收征管漏洞。三是深化超市稅收分析。稅收管理員要加強對超市稅收的調(diào)查分析，掌握其“銷售額變動率”、“成本毛利率”，定期開展納稅評估。對評估異常戶采取“登點核查”等方式，核實真實銷售額；對于“店中店”采取實地勘察、暗訪、長期跟蹤管理等方法，摸清租賃柜臺或場地的真實情況；對承租承包人，按規(guī)定辦理稅務(wù)登記，納入稅務(wù)管理。
�。ㄎ澹┘訌娚虡I(yè)超市發(fā)票管理。一是把超市的pos機銷售記錄與發(fā)票開票系統(tǒng)相連接，做到小票即發(fā)票。二是電腦版發(fā)票必須通過電腦開具，開具發(fā)票必須使用稅務(wù)機關(guān)開發(fā)或認可的開票軟件。三是發(fā)票開具必須內(nèi)容完整。按照發(fā)票管理辦法的規(guī)定，逐欄逐項填寫完整，對將發(fā)票品名籠統(tǒng)地開為勞保、辦公用品、日用品的，必須附列具體明細清單。四是加強對超市發(fā)票的審核，對其開具的增值稅發(fā)票和普通發(fā)票的流向進行追蹤，防止稅款流失。五是加強普通發(fā)票的日常管理和監(jiān)督。稅收管理員定期對超市pos機的收銀數(shù)據(jù)、上傳數(shù)據(jù)、申報數(shù)據(jù)進行分析、評估，對超市pos機機打發(fā)票的使用情況進行抽查、核對，掌握其真實情況。
（六）加強對獨立納稅人的稅務(wù)管理。一是由超市管理者提供超市內(nèi)獨立納稅人的名單、經(jīng)營面積、租金及經(jīng)營狀況，并定期提供變化情況，加強稅源監(jiān)管。二是超市內(nèi)的獨立經(jīng)營者，必須按規(guī)定辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，否則不允許其在超市內(nèi)經(jīng)營。三是定期清理超市內(nèi)獨立納稅人，對漏征漏管戶要依法進行處理，對定額偏低的個體戶調(diào)整定額。
商業(yè)調(diào)研報告9
目錄
一、調(diào)研目的 .................................................... 3
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢簡述 ........ 3
三、重點項目及企業(yè)簡介 .......................................... 3
1.中原萬達廣場............................................... 4
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）................................. 5
3.鄭州寶龍城市廣場........................................... 6
4.名門城市廣場............................................... 7
5.金城國際廣場............................................... 7
6. 寫字樓.................................................... 7
四、綜合建議 .................................................... 8
一、調(diào)研目的
此次調(diào)研旨在通過對鄭州市寫字樓以及商業(yè)綜合體的運營模式及管理現(xiàn)狀的調(diào)研，通過分析確定綠都物業(yè)的業(yè)務(wù)開展范圍，調(diào)研的重點是商業(yè)綜合體的管理模式。
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢簡述
近年來，隨著房地產(chǎn)市場不斷升溫，政府對住宅市場的調(diào)控，越來越多的企業(yè)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，鄭州市的寫字樓及商業(yè)綜合體也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，有著“南萬科、北萬達”之城的萬達集團的進駐更是給鄭州市場帶來了新的生機與活力。
在管理方面，萬達集團、升龍集團、萬廈物業(yè)、索克物業(yè)等幾家企業(yè)代表了鄭州市商業(yè)物業(yè)管理的第一梯隊，其他的企業(yè)服務(wù)標準參差不齊，也有不少項目的管理僅僅是一個象征性的服務(wù)，無法滿足業(yè)主的需求。
通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體及寫字樓的發(fā)展趨勢很迅猛，但是商場人氣不旺、商鋪空置以及因物業(yè)服務(wù)跟不上造成的高檔樓盤品質(zhì)受損等現(xiàn)象都是不容忽視的問題。在未來的發(fā)展中，除了項目自身的項目配套外，專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營及物業(yè)服務(wù)將是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。
三、重點項目及企業(yè)簡介
本次調(diào)研主要對萬達廣場、曼哈頓商業(yè)廣場、名門城市廣場、寶龍城市廣場四個商業(yè)綜合體以及萬廈物業(yè)的金成國際廣場、綠地峰會天下、世博大廈等寫字樓項目以及索克物業(yè)進行了調(diào)研。以下對調(diào)研情況進行介紹：
1.中原萬達廣場
簡介：中原萬達廣場是集大型購物中心、寫字樓、室外商業(yè)街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購物中心部分為萬達自持物業(yè)類型，其它為銷售型物業(yè)類型；目前除萬達大型購物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業(yè)街及寫字樓，底商23000m2、室外商業(yè)街24000 m2、寫字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2
收費標準：住宅1.75元/月/m2、室外商業(yè)街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫字樓3元/月/m2
管理模式：目前中原萬達廣場的后期管理由大連萬達物業(yè)有限公司鄭州分公司（以下簡稱萬達物業(yè)）和鄭州萬達廣場商業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬達商業(yè)）負責(zé)。
其中萬達商業(yè)負責(zé)萬達自持產(chǎn)權(quán)的.大型購物中心部分，萬達物業(yè)負責(zé)購物中心以外的銷售型物業(yè)部分。地下車庫有兩個，購物中心區(qū)的由萬達商業(yè)負責(zé)（臨時停車），住宅區(qū)的由萬達物業(yè)負責(zé)（固定車位，只賣不租，月服務(wù)費90元/月/m2）。
萬達商業(yè)和萬達物業(yè)之間的關(guān)系描述：名義上萬達物業(yè)和萬達商業(yè)是兩個具有獨立法人的企業(yè)，但是實際管理中萬達物業(yè)是作為萬達商業(yè)的一個部門，受商業(yè)公司控制（例如商業(yè)公司下屬的安保品質(zhì)部是要兼顧物業(yè)公司的），但是財務(wù)是獨立核算的。
其他：目前萬達商業(yè)和萬達物業(yè)的保潔均為外包，下一步安保方面也準備外包。
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）
簡介：鄭州曼哈頓廣場位于金水路與未來大道交匯處，是一個集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。項目總建筑面積80萬平米，其中曼哈頓第五大道商業(yè)項目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。
管理模式：升龍集團內(nèi)部設(shè)商業(yè)公司和物業(yè)管理中心。商業(yè)公司全面負責(zé)集團旗下所有商業(yè)項目的營運管理，在項目上設(shè)立招商部，專職負責(zé)項目的商業(yè)營運管理，主要是商鋪的商業(yè)規(guī)劃、招商、活動策劃及運營管理；物業(yè)管理中心分別在每個項目成立一個分公司，。
以曼哈頓商業(yè)廣場為例，在該項目不管是自持產(chǎn)權(quán)型物業(yè)還是出售型物業(yè)，都由物業(yè)公司負責(zé)提供物業(yè)服務(wù)；商業(yè)公司僅負責(zé)招商及活動策劃等招商相關(guān)工作。
其自持產(chǎn)權(quán)型物業(yè)主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數(shù)碼廣場、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷售型的物業(yè)。
收費標準：自持產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè)費收費標準的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會隨著物業(yè)費的上漲而上漲，租金收益歸商業(yè)公司，物業(yè)收入歸物業(yè)公司。
商業(yè)調(diào)研報告10
天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征
天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M的趨勢。
代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)膇t業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河”這個響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現(xiàn)了商鋪的四面開花。
(二)供求特征
天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度�？萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳�，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。
天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過于求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，20xx年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；20xx年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處于一個合理的消化中。
天河商鋪的`成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。20xx年天河區(qū)商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬㎡少約3萬㎡，穩(wěn)居全市第二。遠遠拋離第四位東山區(qū)的5.11萬㎡。并且從1998年到20xx年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到20xx年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬平方米到20xx年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而20xx年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。
(三)價格特征
天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。
天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區(qū)域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導(dǎo)致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。
縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到20xx年價格走勢比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個上升的態(tài)勢。而在20xx年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高于全市的平均水平。幾個重量級商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn)，哄抬起了20xx年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而20xx年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.
(四)經(jīng)營特色
天河的商鋪經(jīng)營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業(yè)市場做輔助配套的經(jīng)營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業(yè)市場；石牌崗頂?shù)膇t、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個商鋪市場。
天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象，是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。
天河的商業(yè)經(jīng)營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數(shù)字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個具有合理結(jié)構(gòu)互補產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。
(五)天河北群樓商鋪
天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其群樓商鋪的標新立異更使廣州群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。
天河北路的主題式群樓經(jīng)營是天河商鋪市場的一個經(jīng)營特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營特點，在天河北路形成了一個群樓主題經(jīng)營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營主題是家電、電器業(yè)；萬佳入主華標廣場群樓，以一個超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營主題，承租者是“金鉆潮庭”；進駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營；還有天譽花園群樓是以一個“購書中心”為經(jīng)營主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經(jīng)營的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。
商業(yè)調(diào)研報告11
商業(yè)城建成開業(yè)18年來，在促進就業(yè)、涵養(yǎng)稅源、搞活流通、改善民生，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，振興一方經(jīng)濟，促進城市化進程等方面作出了積極貢獻，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益、社會效益雙豐收和經(jīng)營者、消費者、管理者多方共贏。但隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，商業(yè)城已嚴重落后于整體經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，嚴重落后于周邊同類型市場的發(fā)展水平，嚴重落后于人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年來，區(qū)委、區(qū)政府高度重視商業(yè)城的提升發(fā)展工作，主要領(lǐng)導(dǎo)先后批示要對商業(yè)城的提升改造作為重點課題進行專題調(diào)研。為此，從7月下旬開始，區(qū)政協(xié)會同區(qū)貿(mào)易局、商業(yè)城管委會等單位組成調(diào)研組，以專題座談、實地走訪、問卷調(diào)查等形式，開展了大量的調(diào)査摸底工作。先后召開了商業(yè)城經(jīng)營戶代表、業(yè)主代表專題座談會，走訪了政府有關(guān)部門和鎮(zhèn)街，并赴、和等地學(xué)習(xí)考察，廣泛征求了多個層面的意見和建議，在此基礎(chǔ)上形成了《加快推進商業(yè)城提升發(fā)展的對策建議》�，F(xiàn)將調(diào)研成果綜述如下，供區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)決策參考。
一、商業(yè)城的發(fā)展現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┗厩闆r
商業(yè)城于1992年建成開業(yè)，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營業(yè)用房6000余間，經(jīng)營戶3400余家，從業(yè)人員3萬余人。共設(shè)xx大市場和兩條專業(yè)街，經(jīng)營范圍涉及五金建材、副食白貨、服裝箱包、糧油煙酒、機電家電、非機動車和舊貨等。其中商業(yè)城開發(fā)總公司舉辦十個市場和兩條專業(yè)街,民營舉辦六個市場，由管委會轄管。建成18年來，各項經(jīng)濟指標穩(wěn)健增長，尤其是近三年來，年商品成交額均突破雙白億，占全區(qū)商品成交額40%左右，年創(chuàng)稅收近億元，先后獲得多項全國性榮譽，三次被評為省重點市場，商業(yè)城已成為面向全國的一張金名片。U前，商業(yè)城有兩級管理體制：一是商業(yè)城管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，為區(qū)政府對商業(yè)城實施管理協(xié)調(diào)的非常設(shè)機構(gòu)，山區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長、分管副區(qū)長、有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)組成：二是商業(yè)城管委會，為常設(shè)機構(gòu)，負責(zé)商業(yè)城的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，其主管部門為區(qū)貿(mào)易局。公安、城管進駐商業(yè)城，分別成立分支機構(gòu)，實行雙重管理。
�。ǘ┕芾砬闆r
XX年，商業(yè)城管委會成立后，努力克服碩件設(shè)施先天不足的困難，加大投入,強化監(jiān)管，實現(xiàn)了商業(yè)城的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
為切實加強消防安全管理，近年來，通過加大碩件改造投入（近三年共計投入資金1200多萬元），先后完成了商業(yè)城主要市場的消防設(shè)施改造，建立完善了一整套安全監(jiān)控防范網(wǎng)絡(luò)，通過人防和技防的有機結(jié)合，使城內(nèi)火警數(shù)量逐年下降。
為使商業(yè)城環(huán)境面貌得到明顯改善，通過開展整治月、鞏固提升年、深化管理年和規(guī)范發(fā)展年等專題活動，抓住難點重點，實施專項整治，落實長效舉措，整體形象得到改觀。通過加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)范整頓停車場，挖潛停車空間，加強交通疏導(dǎo)和專項整治，運用科學(xué)手段引導(dǎo)經(jīng)營戶文明停車等手段，有效地緩解了商業(yè)城的停車、行車壓力。
�。ㄈ┊斍懊媾R的問題
在肯定商業(yè)城發(fā)展成就的同時，我們也看到，當前商業(yè)城面臨日益突出的發(fā)展瓶頸問題和矛盾，嚴重制約著商業(yè)城的持續(xù)發(fā)展，影響市場的正常運行。
LI前的主要問題有以下三個方面。
1、硬件先天不足，整體環(huán)境較差。
�。�1）消防安全難以保障。消防設(shè)施缺少、建筑物連片且結(jié)構(gòu)復(fù)雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險發(fā)現(xiàn)、火災(zāi)救援、人員疏散等工作帶來困難。雖經(jīng)多年連續(xù)改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險發(fā)生, XX年高達9起。近年來靠市場管理部門嚴防死守，數(shù)量有所下降，但仍危機四伏，一旦火險發(fā)現(xiàn)或撲救不及時，后果不堪設(shè)想，商業(yè)城已經(jīng)成為潛伏的火山口。
�。�2）停車難、行車難問題突出。商業(yè)城經(jīng)營戶現(xiàn)有自備機動車、電瓶三輪車3000余輛，日進出商業(yè)城車輛萬余輛，而城內(nèi)各類停車位僅1200多個，造成10多輛車爭搶一個停車位的局面，停車位缺口較大。同時，城區(qū)主要道路貫穿商業(yè)城，加上火車南站擴容，各市場內(nèi)交通擁堵嚴重，城內(nèi)道路處于超負荷狀態(tài),遇節(jié)假日和銷售旺季，情況更加嚴重，交通壓力日顯嚴峻。
（3）抗災(zāi)能力低下。因年代已久和建筑質(zhì)量差，市場多處房屋出現(xiàn)沉降，墻體開裂，結(jié)構(gòu)變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發(fā)生安全事故，每逢臺風(fēng)、雷暴、大雪等天氣，都會造成較大經(jīng)濟損失，經(jīng)營者怨聲載道，管理者提心吊膽。
2、經(jīng)營模式傳統(tǒng)，市場競爭力不強。
�。�1）功能配套不足。城內(nèi)倉儲空間嚴重不足，物流水平低下。許多營業(yè)房因面積狹小，既成商品展示區(qū)，乂成倉儲區(qū)，店內(nèi)貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過道，市場秩序混亂，管理難度較大。
（2）專業(yè)化水平不高。因建成初期隆市需要，市場劃行歸市特征不明顯，商品布局錯綜復(fù)雜，專業(yè)化水平低，核心競爭力較弱。
�。�3）經(jīng)營檔次低下。十多年來，市場一直延續(xù)現(xiàn)貨現(xiàn)金現(xiàn)場交易，這種小規(guī)模、低層次的經(jīng)營模式，使得市場內(nèi)知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費外流。
3、產(chǎn)權(quán)分散，造成市場管理難。
�。�1）日常管理難。一方面，現(xiàn)有的法律法規(guī)對產(chǎn)權(quán)式市場管理出現(xiàn)真空，市場管理依據(jù)不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關(guān)職能部門對商業(yè)城塊狀管理和執(zhí)法力度不夠到位，導(dǎo)致商業(yè)城市場管理部門在處理矛盾和問題時較為被動，法律糾紛和信訪事件不斷，管理難、難管理問題突出。
（2）市場培育難。產(chǎn)權(quán)分散，私有產(chǎn)權(quán)比例高達80%以上，導(dǎo)致市場管理部門無法實施統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。甚至出現(xiàn)二房東現(xiàn)象，哄抬營業(yè)房租賃價格，惡意、無序競爭，影響了市場的健康發(fā)展。
�。�3）權(quán)利義務(wù)失衡。私有產(chǎn)權(quán)所有者只享受房產(chǎn)收益權(quán)，不承擔責(zé)任義務(wù)。
尤其是民辦市場，開發(fā)商建好市場一賣了之，商業(yè)城管理部門則承擔了市場的房屋維修、設(shè)施維護、衛(wèi)生保潔等，而經(jīng)營者乂以各種借口，對市場收費工作制造困難。隨著硬件設(shè)施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場正常管理難以為繼。
二、提升改造的必要性和緊迫性
商業(yè)城建成18年，至今未進行大規(guī)模改造，受整體環(huán)境和發(fā)展空間束縛，經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品牌、經(jīng)營檔次已明顯落后于省內(nèi)等地市場，更與經(jīng)濟社會發(fā)展水平不相適應(yīng)。調(diào)研組認為，實施商業(yè)城提升改造工作，勢在必行。
（一）鞏固和提升商業(yè)城品牌價值的需要
從前期考察情況看，皮革城于XX年實現(xiàn)了新城搬遷，二期建成、三期建設(shè)、四期規(guī)劃，并成功上市，開始面向全國布局，發(fā)展迅速。中國小商品城先后五次易址、九次擴建，現(xiàn)也成為績優(yōu)上市公司，步入高速發(fā)展階段，年創(chuàng)稅收達20多億元，占全市的30%左右，成為地方經(jīng)濟的發(fā)展典范，不僅在全國，而且在全世界提升了的城市形象。中國科技五金城先后投資7億多元，實施了新市場建設(shè)和老市場改造。濮院羊毛衫市場在改擴建的基礎(chǔ)上，計劃用5 XX年時間，建成一個功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)城。上述市場通過改造和新建，完成了轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)了飛速發(fā)展。商業(yè)城與上述市場在同年代建成，累積18年發(fā)展，品牌效應(yīng)明顯，無形資產(chǎn)可觀，在一定程度上代表著商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的形象。但日前因各種因素制約，商業(yè)城在發(fā)展水平上已遠遠落后于上述市場，急需通過重建或異地新建，提升硬件設(shè)施條件，完善市場功能配套，打造新型經(jīng)營業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營管理體系，重新煥發(fā)生命活力，以進一步鞏固和提升商業(yè)城的品牌價值。
�。ǘ┐龠M經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展的需要
有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。市場產(chǎn)業(yè)低能耗、高就業(yè)、高效益的`優(yōu)勢明顯，對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進社會經(jīng)濟健康發(fā)展助力巨大。從考察情況看，市在以市場為龍頭，三產(chǎn)帶動二產(chǎn)推動一產(chǎn)，全面提高區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展模式下，專業(yè)市場建設(shè)取得了巨大成功，不僅振興了經(jīng)濟，更打響了在全國、全世界的品牌。實施商業(yè)城提升改造工作符合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，有利于實現(xiàn)先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩輪驅(qū)動，必將成為我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展新的增長點和亮點。
有利于加快推進城市化進程。辦一個市場，興一方經(jīng)濟，富一方百姓，這是省內(nèi)周邊市場產(chǎn)業(yè)發(fā)達縣市的共同經(jīng)驗。市以市場開發(fā)帶動城市建設(shè)，在全國形成了較大影響力。區(qū)委十三屆六次全體（擴大）會議作出了堅持城市化帶動的戰(zhàn)略決策，我們認為，實施商業(yè)城的改造提升，打造新的經(jīng)濟商圈，有利于進一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區(qū)的城市化進程。
有利于打造產(chǎn)銷互動發(fā)展格局。先進制造業(yè)需要現(xiàn)代化的市場產(chǎn)業(yè)相配套和依托。等地市場通過強勁的產(chǎn)業(yè)依托，形成了制造業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)相輔相成的良好發(fā)展局面，產(chǎn)銷兩旺，發(fā)展前景廣闊。當前，已形成了以工業(yè)為先導(dǎo)，多種產(chǎn)業(yè)共同繁榮的經(jīng)濟形態(tài)。實現(xiàn)商業(yè)城的提升改造，搭建好本區(qū)優(yōu)質(zhì)工業(yè)產(chǎn)品的展示銷售平臺，形成產(chǎn)銷互動發(fā)展格局，既可推動我區(qū)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，乂為市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添強勁動力。
�。ㄈ╉槕�(yīng)社會各界迫切要求的需要
近年來，社會各界關(guān)于加快推進商業(yè)城提升改造的呼吁日益強烈，省工商局領(lǐng)導(dǎo)在全省市場工作會議、省重點市場檢查復(fù)評等場合，多次建議商業(yè)城盡快實施提升改造，以鞏固和提升商業(yè)城現(xiàn)有品牌地位。各界人士通過人大議案、政協(xié)提案等途徑，要求加快商業(yè)城的提升改造，保護現(xiàn)有市場資源。從詢期組織的兩次專題座談結(jié)果看，支持異地新建的意見占77%,支持就地改造的意見占23%。而三次問卷調(diào)查的結(jié)果顯示，支持異地新建的占61%,支持就地改造的占35%,其余4%為其他意見（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見基本統(tǒng)一，且異地新建商業(yè)城成為主流意見。商業(yè)城管委會也曾委托具有國家一級資質(zhì)的專業(yè)研究機構(gòu)，對商業(yè)城提升發(fā)展作了專題研究，形成了《商業(yè)城發(fā)展研究報告》。
通過綜合評價，該報告提出了以異地新建實現(xiàn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級的研究結(jié)論。
三、加快推進商業(yè)城提升改造的對策建議
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商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級事關(guān)民生保障和經(jīng)濟社會發(fā)展大局，影響深遠，同時實際工作開展涉及面廣，難度較大，任務(wù)艱巨，因此迫切需要區(qū)委、區(qū)政府加大對商業(yè)城提升改造的工作力度。
組建領(lǐng)導(dǎo)班子。建議把該項工作列入?yún)^(qū)委、區(qū)政府的重點工作，成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)，各有關(guān)部門負責(zé)人參與的商業(yè)城提升發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)工作小組，協(xié)調(diào)、推進各項工作。
繼續(xù)深化調(diào)研。建議區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊，組織有關(guān)部門、鎮(zhèn)街到兄弟縣市進行學(xué)習(xí)考察，借鑒他們的成功經(jīng)驗，進一步統(tǒng)一思想，提高認識，堅定信心，加快推進商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級工作。
加快推進工作。LT前區(qū)域內(nèi)各類建設(shè)項U眾多，土地資源日趨緊張，商業(yè)城項LI必須抓住時機，加快推進。一方面政府牽頭協(xié)調(diào)各有關(guān)部門和相關(guān)鎮(zhèn)街，開展項LI選址、土地規(guī)劃控制和前期手續(xù)辦理等各項前期工作。另一方面，對區(qū)域內(nèi)在建大型市場進行規(guī)劃控制，整合全區(qū)市場資源，以避免重復(fù)建設(shè)。
（二）明確提升發(fā)展規(guī)劃定位
在前期座談交流、考察取經(jīng)，廣泛聽取各層面意見的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對就地改造和異地新建兩個方案進行了分析比較。一致認為，就地改造弊大于利，主要存在產(chǎn)權(quán)主體利益難協(xié)調(diào)、現(xiàn)有空間難拓展、瓶頸問題難破解和與火車南站規(guī)劃矛盾等問題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當前面臨的發(fā)展瓶頸問題，通過最優(yōu)位置建設(shè)、最優(yōu)方案規(guī)劃、最優(yōu)模式創(chuàng)建，既有利于加快城市化進程，乂有利于提升市場的綜合實力。對新商業(yè)城的發(fā)展規(guī)劃問題，可從以下方面考慮。
打造符合時代要求的現(xiàn)代新型商業(yè)模式。以高起點、遠規(guī)劃、新配套和一次規(guī)劃、分期建設(shè)為原則，建設(shè)集銷售、倉儲、物流、會展一體化，購物、休閑、娛樂、旅游一站式，有形無形市場相結(jié)合的市場集群和商貿(mào)中心，把新商業(yè)城打造成代表現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展水平的典范之作，使商業(yè)城真正成為向外界展示的金名片，立足、面向全省以至華東的輻射源。
建設(shè)中小企業(yè)發(fā)展平臺。憑借其豐富的產(chǎn)品資源和優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)平臺，業(yè)已成為全國、全世界網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)者的沃土。我區(qū)現(xiàn)有中小企業(yè)2萬余家，絕大部分為民營企業(yè)，資金實力雄厚，發(fā)展愿望強烈，而周邊的紹興、宇波、臺州地區(qū)也有大批民營企業(yè)。在實施商業(yè)城提升改造時，可充分考慮這些中小企業(yè)的發(fā)展需求，為重點工業(yè)產(chǎn)品搭建一個集批發(fā)、零售和展示為一體的平臺和窗口。
進行區(qū)域市場資源的科學(xué)整合。新商業(yè)城建設(shè)可與其它市場的規(guī)劃、整合同步進行（如加大新農(nóng)都、新世紀市場園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場整合力度）。在保護現(xiàn)有市場的前提下，篩選更具發(fā)展前景、更能代表區(qū)域特色的專業(yè)市場，優(yōu)先進駐新商業(yè)城，盡快興城隆市。要避免重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)市場從小而全向大而專的發(fā)展形態(tài)轉(zhuǎn)變，提高我區(qū)市場的精品化、專業(yè)化水平。
（三）合理確定新城選址
針對商業(yè)城異地新建的選址問題，調(diào)研組實地踏看了宇圉、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關(guān)區(qū)塊，提出了四個建議方案（見附件）。
經(jīng)過分析比較，綜合各方面因素考慮，調(diào)研組認為：
建議方案一、二新世紀市場園區(qū)區(qū)塊、臨浦王村區(qū)塊距主城區(qū)較近，相對較有區(qū)位優(yōu)勢，容易迅速隆市和形成規(guī)模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問題和農(nóng)保地調(diào)整等不利因素。
建議方案三、四紅山農(nóng)場區(qū)塊和區(qū)塊較具發(fā)展?jié)摿Γ沙浞掷檬∈袇^(qū)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢，搶抓機遇，實現(xiàn)商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級和加快發(fā)展，但均存在離主城區(qū)較遠，導(dǎo)致經(jīng)營戶易流失和隆市風(fēng)險。但無論選擇哪一方案，新商業(yè)城建設(shè)應(yīng)與全區(qū)市場資源科學(xué)整合相結(jié)合。因此，建議對新農(nóng)都、新商業(yè)城及其它專業(yè)市場的建設(shè)進行綜合規(guī)劃，整合各自資源優(yōu)勢，避免重復(fù)建設(shè)和惡性競爭，集中力量，共同做大、做強、做精、做專我區(qū)市場產(chǎn)業(yè)。
�。ㄋ模┨剿餍滦瓦\作模式
商業(yè)城提升發(fā)展項訂一次性投資較大，可借鑒、等地成功經(jīng)驗，遵循政府搭臺、企業(yè)唱戲和自籌資金、自求平衡等原則，探索投融資、建設(shè)和經(jīng)營管理等新的體制。一方面，可通過企業(yè)化操作，吸納多個投資主體組建股份公司或企業(yè)集團，負責(zé)新商業(yè)城的開發(fā)建設(shè)。建成后，可學(xué)習(xí)省內(nèi)外兄弟市場的管理經(jīng)驗,實行政企分開。市場的經(jīng)營管理通過集團化、企業(yè)化操作來實現(xiàn)，同時逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有整理文章山商業(yè)城管委會的職能，成為專門的協(xié)調(diào)機構(gòu)。另一方面，對老商業(yè)城搬遷后土地進行拍賣或再開發(fā)利用，結(jié)合火車南站規(guī)劃，建立集居住、休閑和購物等功能為一體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，提高土地使用效益和市場經(jīng)營效益，以求新老市場建設(shè)的資金平衡。
�。ㄎ澹├^續(xù)加強市場管理
在完成新商業(yè)城建設(shè)搬遷詢，將存在5年以上的建設(shè)過渡期，因此在加大提升改造力度的同時，須繼續(xù)加強市場管理工作。
1、強化現(xiàn)有管理體制。針對當前商業(yè)城存在的諸多管理和發(fā)展難題，須進一步強化管委會的職能和機構(gòu)定位。根據(jù)管委會實際所承擔的職能，將商業(yè)城管委會調(diào)整為全額撥款的事業(yè)單位，以進一步加強對商業(yè)城的安全生產(chǎn)、市場秩序和國有資產(chǎn)的有效管理。
2、完善部門聯(lián)合執(zhí)法體系。督促各職能部門按照以塊為主的管理模式，明確
職責(zé)，落實措施，加大監(jiān)管力度，確保平穩(wěn)過渡。
商業(yè)調(diào)研報告12
隨著我國金融體制改革的不斷深入，我國銀行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變化，在進行國有銀行改革的同時，各類銀行機構(gòu)也蓬勃發(fā)展。從1986年我國重新組建第一家股份制商業(yè)銀行—交通銀行開始，又陸續(xù)成立了中國光大銀行、華夏銀行、中國民生銀行、深圳發(fā)展銀行等股份制商業(yè)銀行，到目前為止(除城市商業(yè)銀行外)共有l(wèi)l家股份制商業(yè)銀行，它們對我國的國民經(jīng)濟發(fā)展起著獨特的支持和推動作用。但與此同時，由于發(fā)展策略和管理等方面的諸多因素，在發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些突出的問題，特別是不良貸款的比例較高，與國有銀行的不良資產(chǎn)—起已經(jīng)威脅到我國國民經(jīng)濟的健康運行和發(fā)展。
一、我國股份制商業(yè)銀行不良資產(chǎn)現(xiàn)狀
我國股份制商業(yè)銀行的風(fēng)險有多種表現(xiàn)形式，如信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、市場風(fēng)險、利率風(fēng)險、操作風(fēng)險等等。股份制商業(yè)銀行的主要風(fēng)險表現(xiàn)為資產(chǎn)風(fēng)險，其中主要集中體現(xiàn)為信貸風(fēng)險，也就是借款人不能按期償還貸款本息形成的不良貸款。而資產(chǎn)風(fēng)險又決定著其它風(fēng)險。不良貸款比例占比高，收息率就低，利潤就會下降。不良貸款占比高，風(fēng)險資產(chǎn)占比就高，就會相對降低資本充足率，降低抗金融風(fēng)險的能力。截止20__年末。我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為116694億元，我國全部金融機構(gòu)本外幣貸款余額是169771億元，占同年GDP的145％，境內(nèi)銀行業(yè)主要金融機構(gòu)(指4家國有商業(yè)銀行、3家政策性銀行和11家股份制商業(yè)銀行)貸款余額137078億元，其中l(wèi)l家股份制商業(yè)銀行貸款余額23699億元，占信貸資產(chǎn)交易額的13．9％。按貸款五級分類口徑劃分．股份制商業(yè)銀行的不良貸款1877億元，不良貸款率7．92％。對于這個數(shù)字，需要作以下說明：(1)我國貸款分類劃分不夠嚴格，貸款分類標準寬泛，高估貸款質(zhì)量，掩蓋了信貸資產(chǎn)的不良程度，不良貸款率被低估；(2)貸款五級分類時主觀判斷因素較多，是--個可變量．有時銀行可以根據(jù)需要．通過展期、借新還舊等方法使不良貸款率發(fā)生變化，有時銀行為完成經(jīng)營指標如利潤、不良貸款和拔備情況，存在根據(jù)目標進行人為調(diào)整分類結(jié)果。(3)由于不良貸款的劃分標準不統(tǒng)一，所依據(jù)的數(shù)據(jù)也存在不確定性，有很多貸款是滾動貸款，銀行舊貸款。因此，銀行資產(chǎn)中隱性不良貸款較多，并且不良貸款不斷積累。
僅從上述數(shù)據(jù)中可以看出，我國股份制商業(yè)銀行不良貸款比例仍然較高，這種較高比例的不良貸款巳成為我國金融穩(wěn)定的巨大潛在隱患，嚴重影響了銀行的生存與發(fā)展，危及我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。其機理是由銀行及銀行體系本身的特點決定的：(1)信息不對稱性。信息不對稱性在決定金融中介的性質(zhì)和金融中介的脆弱性方面具有特殊的重要性，不對稱信息產(chǎn)生逆向選擇和道德困境，這種困境同樣存在于信貸市場。相對于貸款人，借款人對其借款用于投資的項目的風(fēng)險性質(zhì)擁有更多的信息，而最終的債權(quán)人—儲蓄者對信貸款用途更是缺乏了解，從而產(chǎn)生了信貸市場上的逆向選擇和道德困境，金融中介機構(gòu)的產(chǎn)生可以在一定程度上減少逆向選擇和道德困境；(2)囚徒困境與擠兌行為。對有問題的銀行，如果發(fā)生意外事件，會使存款的提現(xiàn)速度加快，那么對于每—個儲戶而言，最明智的行為都是趕緊加入擠兌行列．經(jīng)典的“囚徒困境”告訴我們，全體儲戶之間不可能達成共謀，單個儲戶的理性行為就是趁著銀行還有支付能力時搶先提款，出現(xiàn)擠兌行為；(3)金融風(fēng)險的傳染性。金融機構(gòu)之間由于支付結(jié)算而存在密切而復(fù)雜的財務(wù)聯(lián)系。金融風(fēng)險具有很強的傳染性，這使得單個的或局部的金融困難很快便演變成了全局性的金融動蕩；(4)金融體系內(nèi)在脆弱性。私人信用創(chuàng)造機構(gòu)特別是商業(yè)銀行和其他相關(guān)的貸款人內(nèi)在特性使他們經(jīng)歷周期性的危機和破產(chǎn)性潮流，金融中介的困境被傳遞到經(jīng)濟的各個組成部分，產(chǎn)生宏觀經(jīng)濟的動蕩和危機。
二、股份制商業(yè)銀行不良資產(chǎn)產(chǎn)生原因探究
(一)宏觀經(jīng)濟環(huán)境和股份制商業(yè)銀行自身的弱勢
目前，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度與前些年相比明顯放慢，需求不足是經(jīng)濟中的主要問題，經(jīng)濟發(fā)展進入結(jié)構(gòu)調(diào)整時期。市場競爭激烈，產(chǎn)品相對過剩，大批企業(yè)經(jīng)濟效益滑坡，加上各類企業(yè)缺乏有效的內(nèi)部約束和外部監(jiān)督環(huán)境，違規(guī)經(jīng)營時常發(fā)生，造成了大量的資產(chǎn)損失。另外，社會信用機制被嚴重破壞，不但企業(yè)之間相互拖欠債務(wù)，而且由于缺乏法制約束，出現(xiàn)了企業(yè)惡意逃廢銀行債務(wù)現(xiàn)象。銀行的資產(chǎn)質(zhì)量最終基于企業(yè)的經(jīng)營情況，在我國總體上處于企業(yè)風(fēng)險向金融風(fēng)險集中轉(zhuǎn)嫁時期，股份制商業(yè)銀行也不能幸免。股份制商業(yè)銀行—般規(guī)模較小，受國內(nèi)和國際上的網(wǎng)點布局限制，結(jié)算、信用卡等方面的業(yè)務(wù)發(fā)展受到制約。由于我國存款保險金制度尚未建立，在一些銀行因發(fā)生風(fēng)險而被關(guān)閉、破產(chǎn)、兼并、整頓之后，股份制商業(yè)銀行整體信譽下降。股份制商業(yè)銀行自身的弱勢，決定了它的服務(wù)對象主要是中小企業(yè)。
(二)股份制商業(yè)艱行的法人治理結(jié)構(gòu)不完善
股份制商業(yè)銀行雖然都是股份有限公司，資本來源和產(chǎn)權(quán)形式實行股份制，全部資本分為等額股份。但它們大多是在政府行為下產(chǎn)生的，當初組建的目的也是為區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)。雖然股份制商業(yè)銀行建立了股東大會、董事會、監(jiān)事會等機構(gòu)，但在實際運作中，多數(shù)實行“—長制”。因為大多數(shù)銀行的情況是政府占控股地位，掌握控制權(quán)。董事長和總經(jīng)理是政府委任的，股東大會、董事會、監(jiān)事會作用發(fā)揮不充分，所有者對經(jīng)營決策層的權(quán)力行為缺乏有效的制約和監(jiān)督，存在著較大的管理風(fēng)險。因此，銀行很容易落入政府的一系列的規(guī)則控制之下，政府在銀行中居控制地位，這種股權(quán)結(jié)構(gòu)缺少一個把有能力的經(jīng)營者選擇出來的機制。因此，政府的控股地位破壞了法人治理結(jié)構(gòu)的權(quán)利制衡關(guān)系。既然經(jīng)營者是由政府任命的，沒能很好體現(xiàn)全體股東的意愿，經(jīng)營者能否保住目前的位置，不單純由經(jīng)營業(yè)績決定而取決于上級主管部門。這樣就會使公司治理結(jié)構(gòu)中權(quán)利相互制約、相互監(jiān)督的機制不能很好的發(fā)揮作用。銀行與政府的關(guān)系會使銀行在經(jīng)營管理中不可避免地受到政府的干預(yù)，并會對貸款決策產(chǎn)生影響，這樣脫離了正常審批程序的貸款，風(fēng)險總是會更大一些。
(三)貸款發(fā)放本身存在的問題
為減少風(fēng)險，就需要銀行對企業(yè)的情況有一個真實的把握，這包括企業(yè)的經(jīng)營情況、產(chǎn)品的市場前景、企業(yè)信譽狀況等。從純技術(shù)的角度看，目前銀行對申請貸款企業(yè)的經(jīng)營的了解遠遠不夠，也就是說，銀行在沒有把企業(yè)情況完全搞清楚的情況下，就把貸款放出去了。主要表現(xiàn)以在以下方面：
1．實踐中貸款原則的偏差。貸款的—般原則是把資金分配給最有效的生產(chǎn)者，這樣的結(jié)果才可能是—個雙贏的結(jié)局。在其它條件相同的情況下，在考慮所有的費用和銀行貸款損失的風(fēng)險之后，銀行—般更愿意發(fā)放具有更高預(yù)期回報率的貸款。因此，需要銀行在宏觀上對貸款申請企業(yè)所在行業(yè)有比較清楚的了解，隨著經(jīng)濟發(fā)展，這方面的要求也會越來越高。
2．吸收存款的壓力使貸款原則發(fā)生偏差。銀行的收益與規(guī)模有很大相關(guān)性，貸款規(guī)模與存款規(guī)模息息相關(guān)。國有銀行的壟斷地位、政府對股份制銀行的政策支持不夠等原因，對吸收存款的壓力非常大。股份制銀行在貸款時，申請企業(yè)本身能帶來的存款或申請企業(yè)能幫助拉來的存款，都會作為重要的因素來考慮。把存款因素考慮在內(nèi)，是銀行為增加預(yù)期收益的理性選擇，但同時
也會減弱銀行對貸款原則的堅持，加大貸款風(fēng)險。
3．貸款前的調(diào)查不充分。銀行給企業(yè)每筆貸款都應(yīng)該是度身定做的，如果給企業(yè)過量的貸款，企業(yè)一定會將多余的部分用于其他未經(jīng)銀行審查的項目，無形中加大了貸款的風(fēng)險，所以，銀行在給企業(yè)貸款時，需要調(diào)查人員扎扎實實地工作，把企業(yè)的實際情況以及申請的貸款項目所需資金的適當數(shù)量等情況搞清楚。貸款調(diào)查涉及對貸款申請人的六個方面進行詳細分析—品質(zhì)、能力、現(xiàn)金、抵押、環(huán)境和控制。目前，股份制銀行的調(diào)查項目也主要是以上這些，但是做的很不充分。主要表現(xiàn)在：一方面是由于銀行缺乏科學(xué)規(guī)范的調(diào)查程序或者缺乏制度約束保證具體調(diào)查人員盡職盡貴，另一方面也是由于銀行之間的競爭，企業(yè)與各家銀行分別討價還價，如果某家銀行調(diào)查的太嚴格，這家銀行將會失去這個客戶。
4．貸后檢查流于形式。貸后檢查是為保證貸款安全而必不可缺少的程序，貸款從發(fā)放到償還—般最少也得三個月時間，在這期間可變因素很多，都會對貨款的風(fēng)險產(chǎn)生影響。貸后檢查就是為了及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的前兆，采取措施使風(fēng)險降到最小。貸后檢查不僅包括對企業(yè)資金往來的關(guān)注，而且要經(jīng)常到企業(yè)了解經(jīng)營情況，包括了解貸款企業(yè)所在的行業(yè)的發(fā)展趨勢對貸款風(fēng)險的影響等。目前的做法是缺乏一個規(guī)范的程序，基本上是—個人一個樣。貸后檢查主要是催促企業(yè)履行貸前的結(jié)算承諾，而忽視了貸后檢查應(yīng)有的作用。
(四)法律體系不健全，社會信用制度稀鋏。企業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁為全融風(fēng)險，是形成銀行不良資產(chǎn)重要外部因素
當前銀行不良資產(chǎn)的產(chǎn)生還在于其資產(chǎn)處置面臨許多法律困境，具體表現(xiàn)為：惡意逃廢債務(wù)現(xiàn)象嚴重，法律對惡意逃廢債務(wù)的行為的制裁缺乏應(yīng)有的懲治力度；金融資產(chǎn)處置過程中的行業(yè)管制使處置過程中的浪費環(huán)節(jié)過多，處置費用過高；司法目標中缺乏對金融資產(chǎn)的保護傾向，導(dǎo)致銀行訴訟收貸的結(jié)果多是取低值高估的實物資產(chǎn)，從而增加了不良資產(chǎn)率。這些因素助長了銀行業(yè)不良資產(chǎn)的形成，同時也使銀行業(yè)消化不良資產(chǎn)的工作進展緩慢。甚至只能借助呆賬核銷和靠占用資本金收取實物來進行，這樣做的結(jié)果，降低了資本充足率和盈利能力，形成惡性循環(huán)。另外從社會信用角度剖析，主要表現(xiàn)為企業(yè)惡意逃廢債務(wù)現(xiàn)象與信用制度稀缺和實施機制軟化。微觀經(jīng)濟學(xué)認為：信用具有不完全的特征，而且還具有不對稱的特征，經(jīng)濟人是有限理性的，經(jīng)濟人具有機會主義行為傾向。因此，在銀行與客戶的資金借貸交易中，一方面，客戶可以通過欺騙等手段隱瞞自身的不利信息，騙取銀行貸款；另一方面，由于機會主義傾向，客戶總是想方設(shè)法逃廢債務(wù)。
三．推動股份制商業(yè)鑷行解決不良資產(chǎn)問題的策略思考
(一)為殷份制商業(yè)銀行持續(xù)發(fā)展營造寬松的外部環(huán)境
首先，我國政府應(yīng)為金融機構(gòu)健康發(fā)展和化解金融風(fēng)險創(chuàng)造一個寬松的外部環(huán)境，加速深化金融及其有關(guān)體制改革，包括國有企業(yè)體制改革、投資體制改革、融資體制改革、銀行體制改革、保險信托和證券業(yè)管理體制改革等；積極穩(wěn)妥地推進利率市場化和人民幣的自由兌換；完善監(jiān)控體系，包括內(nèi)控制度及法律、法規(guī)、條例體系，只要措施得當，就能有效地控制金融風(fēng)險的形成，使原來的風(fēng)險問題得到逐步解決。其次，我國監(jiān)管當局應(yīng)當研究借鑒國外對外資銀行進入的準入條件和監(jiān)管措施，按照政府的承諾、WTO規(guī)則和“合理布局、適度競爭”的原則，有計劃、有步驟地批準外資銀行在國內(nèi)的不同地區(qū)設(shè)立分支機構(gòu)。一方面要放開國內(nèi)金融市場，允許外資銀行進入經(jīng)營；另一方面，又要嚴格控制準入標準，采取與國外對等的準入原則，以利于國內(nèi)銀行向外拓展業(yè)務(wù)。
(二)完善殷份制商業(yè)銀行的法人治理結(jié)構(gòu)，提高風(fēng)險控制能力
加強股東大會、董事會、監(jiān)事會三會制度，引進外部獨立董事制度，完善股份制商業(yè)銀行的法人治理結(jié)構(gòu)。同時政府應(yīng)放棄在股份制商業(yè)銀行中的控制地位，擁有監(jiān)督的權(quán)利。這樣既有利于利用市場競爭的力量，反映其他非國有股東的意愿，選擇有能力的經(jīng)營者，又有利于減少政府對貸款決策的.影響。并且使經(jīng)營者在市場經(jīng)濟規(guī)則的壓力下，提高貸款質(zhì)量，加強完善銀行內(nèi)部控制建設(shè)，完善貸款管理制度，建立風(fēng)險防范機制。為防范信貸資產(chǎn)風(fēng)險的發(fā)生，應(yīng)設(shè)立“三道防線”：一是對貸款的發(fā)放推行審貸分離，崗位監(jiān)督制約，即將貸款受理、調(diào)查、核實、審批、發(fā)放、檢查六個環(huán)節(jié)分離，并且每個環(huán)節(jié)必有兩個業(yè)務(wù)人員以上簽字方可生效，以克服人情因素干擾和個人偏見；二是加強合同管理，依照法規(guī)堅持資金持續(xù)穩(wěn)定運行；三是實行信貸風(fēng)險等級管理。對貸款企業(yè)確定風(fēng)險等級限制，科學(xué)運用貸款五級分類方法等環(huán)節(jié)進行全面風(fēng)險控制。
(三)加強法律、法規(guī)等制度建設(shè)，構(gòu)建良好的社會信用環(huán)境
對現(xiàn)有的、已不適應(yīng)目前我國經(jīng)濟發(fā)展要求的有關(guān)法律、法規(guī)等制度應(yīng)加以修改、頒布執(zhí)行；對在我國經(jīng)濟、金融發(fā)展過程中缺失的有關(guān)法律、法規(guī)等制度應(yīng)加以制定、實施。如對<商業(yè)銀行法)、等法律法規(guī)進行修訂、補充和完善。從法律上明確商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)的主體地位和自主權(quán)利，并賦予更多的處置不良資產(chǎn)的手段。鑒于不良資產(chǎn)處置工作面臨的法律困境，要求銀行在清收不良資產(chǎn)時要充分利用好法律手段。銀行法律服務(wù)人員不僅精通法律，還要成為金融專家。不僅精通本國金融法規(guī)事務(wù)運作，還要熟練掌握一體化國際市場中的法律事務(wù)運作方法。同時還要求銀行運用新興的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)盡快建立和完善資產(chǎn)處置的電子化管理系統(tǒng)，使資產(chǎn)處置管理工作與金融創(chuàng)新有機結(jié)合。營造良好的社會信用環(huán)境應(yīng)做好以下幾個方面工作。一是法律框架基礎(chǔ)。即國家法律形式規(guī)定權(quán)貴關(guān)系；二是市場懲罰和政府約束彌補；三是從>文化和道德角度來約柬。對不講信用的企業(yè)，列出黑名單，并將其公諸于世。這在—定程度上約束經(jīng)濟人機會主義行為傾向，減少環(huán)境的不確定性，提高信息的有效性。
(四)培養(yǎng)高素質(zhì)的銀行管理人員和苴管人員
保護銀行的第—道防線是有能力的管理部門，這就要求銀行管理人員要具有良好的道德、足夠的訓(xùn)練、對信貸審批和風(fēng)險控制程序具有較好的經(jīng)驗和管理能力。另外，還應(yīng)有一批優(yōu)秀的銀行監(jiān)管人員。由于在相當長的一段時間內(nèi)，各商業(yè)銀行存在著日常監(jiān)管不及時而且缺乏連續(xù)性和全面性只注重合歸性檢查，不注重風(fēng)險監(jiān)管等傾向，不能及時糾正內(nèi)部控制薄弱方面、貸款管理
不嚴和違規(guī)經(jīng)營等問題，造成不良資產(chǎn)不斷積累。
(五)完善金駐機構(gòu)的市場退出機．1
按照“優(yōu)勝劣汰”的市場法則，逐步在中小金融機構(gòu)之間開展自主自愿的收購、兼并等活動．讓那些已經(jīng)資不抵債、經(jīng)營無方的中小金融機構(gòu)徹底死掉。要逐步取消禁止跨區(qū)域、跨行業(yè)機構(gòu)整合的制度規(guī)定，讓好的中小金融機構(gòu)擺脫行政區(qū)域限制，通過其先進經(jīng)營管理經(jīng)驗、做法和技術(shù)的廣泛傳播，帶動更多的高風(fēng)險中小金融機構(gòu)化解風(fēng)險，走出困境。
(六)堅持“實效”化解原則，采取靈活多樣方式清收已形成的不良資產(chǎn)
(1)集中清收。各股份制商業(yè)銀行可以根據(jù)各自不良資產(chǎn)分布情況，采取集中管理的辦法，進行統(tǒng)一清收；(2)招標清收。針對清收難度比較大的不良貸款，可以采取面向社會公開招標的辦法，調(diào)動一切可以調(diào)動的力量，制定獎勵措施，撥出專項費用，最大限度地化解不良貸款；(3)獎勵清收。設(shè)立不良資產(chǎn)專項獎勵基金，實行工效掛鉤的辦法，激勵清收人員的工作積極性，從而把個人利益與集體利益、個人無形任務(wù)與單位具體任務(wù)結(jié)合起來；(4)賁責(zé)任清收。對以往經(jīng)營中因疏于管理、人情貸款、違規(guī)貸款以及其他人為因素形成的不良貸款，要分清直接責(zé)任和領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，堅決予以嚴肅處理，并限期完成收回任務(wù)；(5)依法清收。依靠法律手段，加大依法清收不良資產(chǎn)的力度，特別是加大對逃廢銀行債務(wù)企業(yè)的處罰力度，杜絕企業(yè)惡意逃廢銀行債務(wù)，為降低不良貸款創(chuàng)造一個良好的社會環(huán)境。(6)信用清收。對于那些賴賬戶或有逃廢債務(wù)行為的企業(yè)，列出黑名單利用媒體定期向社會公開，迫使有關(guān)企業(yè)強化信用觀念，增強還貸還息的主動性。
(七)采取多種處置方式，加快處置不良資產(chǎn)的進度
(1)債務(wù)置換。將持有的債權(quán)在不同債務(wù)人之間進行債務(wù)互換實行債務(wù)轉(zhuǎn)移，為資產(chǎn)的處置創(chuàng)造條件。(2)資產(chǎn)置換。將債務(wù)資產(chǎn)與非債務(wù)資產(chǎn)進行置換。主要通過以物抵貸、以及其他可以清償債務(wù)的財產(chǎn)和實物資產(chǎn)轉(zhuǎn)債權(quán)等形式，最大限度地收回不良資產(chǎn)。(3)企業(yè)重組。利用債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系通過企業(yè)合并、兼并等企業(yè)重組方式，以優(yōu)并劣，以強帶弱，達到轉(zhuǎn)化不良資產(chǎn)的目的。(4)產(chǎn)權(quán)置換。在企業(yè)改制中實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置，通過由弱到強的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)化不良資產(chǎn)。(5)土地置換。采取級差地租置換的方式．對不同地段土地通過互換與城市改造、市政開發(fā)相結(jié)合，銀行提供一攬子金融暇務(wù)，置換出不良資產(chǎn)。(6)轉(zhuǎn)讓拍賣。積極尋找處置商機，通過社會中介機構(gòu)，努力將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓拍賣，及時處置不良資產(chǎn)。(7)信貸資產(chǎn)證券化。將缺乏流動性但具有某種可預(yù)測現(xiàn)金收入屬性資產(chǎn)或不良資產(chǎn)組合，并以此為支持轉(zhuǎn)化為一種或多種證券，然后進行增級，促進它們銷售進程。不良資產(chǎn)證券化是—種處置不良資產(chǎn)有效的解決方法。
商業(yè)調(diào)研報告13
一、現(xiàn)狀分析
近年來,隨著xxxx區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快,城市居民居住環(huán)境有了較大變化,社區(qū)服務(wù)功能大幅提升,社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展,社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量不斷增加,經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進一步拓寬。從調(diào)查看,目前,xxxx區(qū)共有社區(qū)xx個;各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點近xxxx個,經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展迅速,“雙進工程”服務(wù)對象不斷擴大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和中心xx區(qū)的不斷擴大,社區(qū)商業(yè)服務(wù)對象也不斷拓展,服務(wù)對象不僅面向廣大居民,更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務(wù),以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點為主,僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè),近年來,一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)運而生,現(xiàn)已發(fā)展到幾十個服務(wù)項目,如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個門類的便民利民服務(wù)項目。
3、新社區(qū)的各項配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心xx區(qū)范圍不斷擴大,加速了新社區(qū)的建設(shè),新社區(qū)的建設(shè)又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展,其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全,明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來,流通領(lǐng)域的市場化進程不斷加快,社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展,大大小小的商業(yè)網(wǎng)點滲透到社區(qū)的大街小巷,并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時,社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展,有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等,為社區(qū)居民消費購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前,社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點與社區(qū)住宅混在一起,嚴重影響了居民的正常生活,并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機構(gòu)影響較大,形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡,老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到,一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡陋,功能不全,一般是利用自有房屋,或者臨時搭建,甚至是違章建筑開辦的.。這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主,商品單一、質(zhì)量低劣,購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差,造成社區(qū)居民購物不便,許多日常消費需要跑較遠的路,且社區(qū)的服務(wù)功能不健全,與建設(shè)“便利消費進社區(qū),便民服務(wù)進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達。隨著人們生活水平的提高,居民消費需求普遍提高,呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費特點,社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng),亟待改善。在調(diào)查中,有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場,車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴重;有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場,居民買菜不方便;有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成,居民尋求家政服務(wù)很不方便;有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù),要提高檔次,保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看,社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費需求。因此,加強社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè),拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能,是落實科學(xué)發(fā)展觀,完成社區(qū)雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發(fā)展方向設(shè)想
1、應(yīng)合理規(guī)劃,完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭,會同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財政、xx區(qū)、工商、稅務(wù)等部門,研究制定網(wǎng)點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標準、分類等做出明確規(guī)定;業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右,建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。
商業(yè)調(diào)研報告14
近日，區(qū)發(fā)展改革局對區(qū)內(nèi)25家小微企業(yè)金融服務(wù)需求情況進行了調(diào)研，并形成如下調(diào)研報告。
一、調(diào)查內(nèi)容及樣本描述
本次調(diào)查中主要包括以下內(nèi)容：一是小微企業(yè)基本情況；二是當前影響企業(yè)發(fā)展的因素；三是小微企業(yè)對金融服務(wù)的需求情況；四是小微企業(yè)在融資中存在的困難和問題；五是對促進小微企業(yè)金融服務(wù)的建議。
本次調(diào)查以書面填報結(jié)合電話訪談的形式進行，保證了填報信息的客觀真實性。為使本次調(diào)查對我區(qū)小微企業(yè)及區(qū)發(fā)展更具有現(xiàn)實意義，從我區(qū)目前產(chǎn)業(yè)實際情況出發(fā)，本次被調(diào)查小微企業(yè)主要集中在制造業(yè)和計算機服務(wù)和軟件業(yè)，以抽樣方式，共選取25家企業(yè)，使樣本具有很強的代表性。
1.被調(diào)查企業(yè)分類
按主營業(yè)務(wù)分，制造業(yè)10家，占40%，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)15家，占60%。
按經(jīng)濟類型分，國有2家，占8%，私營23家，占92%；按企業(yè)人數(shù)分，10人以下的1家，占4%，10-50人的6家，占24%，50-100人的9家，占36%，100-500人的9家占36%。
2.生產(chǎn)或經(jīng)營場地情況
在被調(diào)查企業(yè)中，擁有白己的廠房(經(jīng)營用房)企業(yè)有10家，占40%，租用的廠房(經(jīng)營用房)企業(yè)有15家，占60%。
二、調(diào)查情況總體分析
�。ㄒ唬┯绊懫髽I(yè)發(fā)展因素調(diào)查
本次調(diào)查中列舉了影響小微企業(yè)發(fā)展的6種因素，即人力成本上升、原材料成本上升、市場需求不足、缺乏創(chuàng)新能力、資金緊張、其它等。
2.生產(chǎn)或經(jīng)營場地情況
在被調(diào)查企業(yè)中，擁有白己的廠房(經(jīng)營用房)企業(yè)有10家，占40%，租用的廠房(經(jīng)營用房)企業(yè)有15家，占60%。
調(diào)查結(jié)果表明，影響制造業(yè)發(fā)展的前三個因素依次分別是人力成本（90%）、資金緊張（80%）、原材料成本（60%），影響信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)發(fā)展的前三個因素依次分別是人力成本（93%）、原材料成本（86%）、資金緊張（33%）。
調(diào)查結(jié)論，人力成本上升、資金緊張、原材料成本上升是當前影響小微企業(yè)發(fā)展的主要因素。其中，人力成本上升因素對信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)的影響略大于對制造業(yè)的影響，原材料成本上升因素對信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)影響大于對制造業(yè)的影響，資金緊張因素對制造業(yè)影響大于對信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)的影響。
�。ǘ┬∥⑵髽I(yè)金融服務(wù)需求調(diào)查
1.近三年資金缺口情況
調(diào)查結(jié)果表明，近三年存在資金缺口企業(yè)19家，不存在缺口企業(yè)6家，存在資金缺口企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的76%，不存在資金缺口企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的24%。其中，存在資金缺口企業(yè)的19家企業(yè)中，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)11家，制造業(yè)8家，分別占被調(diào)查企業(yè)中該經(jīng)濟類型企業(yè)的73%和80%。
調(diào)查結(jié)論，近三年近80%的小微企業(yè)存在資金缺口，而信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)資金缺口比制造業(yè)略微明顯。
2.小微企業(yè)彌補資金缺口渠道選擇
調(diào)查中列舉了彌補資金缺口的12種渠道，即金融機構(gòu)貸款、企業(yè)職工自籌資金、國家財政投入、票據(jù)融資、民間借貸、外商及港澳臺商投資、股票市場融資、債券市場融資、企業(yè)自身積累、私人資本投入、企業(yè)之間融資及其他等。調(diào)查結(jié)果表明，小微企業(yè)彌補資金缺口最常選擇的方式前4項依次為企業(yè)自身積累、金融機構(gòu)貸款、私人資本投入和國家財政投入（其中后兩項并列），而股票市場融資等其他8種渠道均很少小微企業(yè)采用。企業(yè)最希望獲得融資途徑前三項依次為金融機構(gòu)貸款（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的40%）、企業(yè)自身積累（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的16%）和國家財政投入（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的12%）。
調(diào)查結(jié)論，企業(yè)自身積累和金融機構(gòu)貸款是小微企業(yè)在彌補資金缺口時最普遍也最希望選擇的渠道和途徑。但小微企業(yè)因大多沒有自有廠房(經(jīng)營用房)而無法取得金融機構(gòu)貸款，所以在彌補資金缺口時，只能選擇企業(yè)自身積累這一渠道，而調(diào)查顯示，這種渠道并是小微企業(yè)彌補資金缺口的次選渠道，金融機構(gòu)貸款仍為小微企業(yè)彌補資金缺口的首選渠道。這表明，企業(yè)通過金融機構(gòu)貸款渠道彌補資金缺口的意愿是最強的，同時也從反映出，通過自身積累方式解決資金缺口而達到企業(yè)快速發(fā)展的效果是非常不明顯的。
3.企業(yè)希望獲得的融資途徑
調(diào)查結(jié)果表明，小微企業(yè)面對資金缺口，希望獲得的融資途徑前兩位依次為金融機構(gòu)貸款和國家財政投入。其中選擇金融機構(gòu)貸款的企業(yè)12家，占被調(diào)查企業(yè)的48%，其中制造業(yè)4家，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)8家，分別占該經(jīng)濟類型企業(yè)總數(shù)的40%和53%、選擇國家財政投入的企業(yè)11家，占被調(diào)查企業(yè)的44%，其中制造業(yè)6家，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)5家，分別占該經(jīng)濟類型企業(yè)總數(shù)的60%和33%。
調(diào)查結(jié)論，無論是制造業(yè)還是信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)，企業(yè)希望獲得金融機構(gòu)貸款的意愿是大體相同的，而對獲得國家財政投入的期望卻又明顯差異，制造業(yè)要遠遠高于信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)，主要原因是目前，國家省市各級對制造業(yè)企業(yè)支持的各項政策較多，而對信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)的支持相對較少。
（三）小微企業(yè)融資中的困難和問題調(diào)查
1.小微企業(yè)銀行貸款情況調(diào)查
小微企業(yè)銀行貸款情況調(diào)查結(jié)果為，在被調(diào)查的25家小微企業(yè)中，近三年，8家企業(yè)有過貸款，1家企業(yè)有過民間借貸，16家企業(yè)沒有發(fā)生過貸款。
小微企業(yè)銀行貸款難易程度調(diào)查結(jié)果為，在被調(diào)查的25家小微企業(yè)中，6家企業(yè)反映貸款難易程度為一般，9家企業(yè)反映比較困難，10家企業(yè)反映特別困難。調(diào)查結(jié)論，目前，小微企業(yè)貸款難問題比較嚴重，近三年，只有32%的企業(yè)取得了銀行貸款，遠遠小于有資金缺口企業(yè)（76%），而無法取得銀行貸款的小微企業(yè)為了滿足企業(yè)發(fā)展需要只能采取民間借貸等融資渠道解決企業(yè)資金缺口。
2.小微企業(yè)銀行貸款存在問題調(diào)查
調(diào)查中列舉了企業(yè)在申請銀行貸款中存在的9項主要問題，即手續(xù)煩瑣、審批時間長、貸款政策不透明、中介評估費用較高、銀行服務(wù)產(chǎn)品不夠、對企業(yè)及產(chǎn)品了解不夠、對擔保、抵押要求過嚴、對企業(yè)信用等級要求過高及其他等，調(diào)查中要求被調(diào)查企業(yè)在銀行貸款存在問題中選擇三項，并按輕重程度依次確定為首選、次選和末選。
調(diào)查結(jié)果表明，在小微企業(yè)申請貸款過程常見的9種問題中，企業(yè)反映比較多的前3位依次為手續(xù)煩瑣（占被調(diào)查企業(yè)的76%）、對擔保、抵押要求過嚴（占被調(diào)查企業(yè)的64%）和審批時間長（占被調(diào)查企業(yè)的52%），均超過了被調(diào)查企業(yè)的半數(shù)以上。而作為小微企業(yè)申請貸款首選問題的前兩項依次為手續(xù)煩瑣，兩者合計占被調(diào)查企業(yè)的84%。其中，手續(xù)煩瑣占被調(diào)查企業(yè)的52%，占被調(diào)查企業(yè)中反映該問題企業(yè)的68%、對擔保抵押要求過嚴占被調(diào)查企業(yè)的32%，占被調(diào)查企業(yè)中反映該問題企業(yè)的50%。
調(diào)查結(jié)論，手續(xù)煩瑣和對擔保、抵押要求過嚴是企業(yè)申請貸款過程中存在的主要問題和首要問題，而手續(xù)繁瑣是企業(yè)在銀行貸款中存在的普遍問題，這對擔保、抵押要求過嚴對于沒有白己的廠房(經(jīng)營用房)的小微企業(yè)尤為顯現(xiàn)，具體到行業(yè)上，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)企業(yè)因規(guī)模較小，大多租用生產(chǎn)經(jīng)營用房而表現(xiàn)比較突出。
3.小微企業(yè)融資難內(nèi)外因調(diào)查
調(diào)查結(jié)果表明，18家小微企業(yè)反映造成企業(yè)融資難問題的主要內(nèi)因是企業(yè)缺乏抵質(zhì)押擔保，占調(diào)查全部內(nèi)因的72%，其中制造業(yè)5家，占該經(jīng)濟類型企業(yè)總數(shù)的50%，占反映該問題企業(yè)的28%，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)13家，占該經(jīng)濟類型企業(yè)總數(shù)的'72%，占反映該問題企業(yè)的72%；造成企業(yè)融資難問題的主要外因依次為金融機構(gòu)支持不足和政府扶持力度不夠，分別占調(diào)查全部外因的45%和37%。
調(diào)查結(jié)論，缺乏抵質(zhì)押擔保是造成企業(yè)融資難的主要內(nèi)因，這一點對于沒有白己的廠房(經(jīng)營用房)的信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)企業(yè)表現(xiàn)更加明顯，金融機構(gòu)支持不足和政府扶持力度不夠是造成企業(yè)融資難的主要外因，這也反映了企業(yè)對獲得金融機構(gòu)支持與政府扶持的渴望。
�。ㄋ模┐龠M小微企業(yè)金融服務(wù)建議調(diào)查
調(diào)查中，列舉了政府提供良好的融資環(huán)境,提供優(yōu)惠創(chuàng)業(yè)信貸、政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資基金、開辟綠色通道,降低創(chuàng)業(yè)門檻、建立有效的產(chǎn)權(quán)保護制度，為支持創(chuàng)業(yè),銀行提供便利的信貸服務(wù)、增加培訓(xùn)機會、提高小微企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人社會地位和聲譽、設(shè)立更多專門服務(wù)于小企業(yè)的小型銀行、拓展小企業(yè)直接融資渠道、普及小企業(yè)金融服務(wù)知識等9種促進小微企業(yè)金融服務(wù)的方法和途徑，調(diào)查結(jié)果如下。
調(diào)查結(jié)果表明，促進小微企業(yè)金融服務(wù)建議主要集中在以下三點，即政府提供良好的融資環(huán)境,提供優(yōu)惠創(chuàng)業(yè)信貸、政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資基金、拓展小企業(yè)直接融資渠道分別占被調(diào)查企業(yè)的96%、80%、72%。
三、幾點建議
學(xué)習(xí)外地商會的經(jīng)驗，探索建立小微企業(yè)聯(lián)保機制，為非公企業(yè)特別是小微企業(yè)提供擔保和小額貸款融資服務(wù)。
一是加強輔導(dǎo)和培訓(xùn)。在非公企業(yè)中聯(lián)絡(luò)和選拔一批創(chuàng)業(yè)精英，定期聘請成功企業(yè)家和專家學(xué)者對我市小微企業(yè)進行系統(tǒng)輔導(dǎo)和培訓(xùn)，在企業(yè)管理、投融資、技術(shù)、財務(wù)、人事、法律、市場與戰(zhàn)略等方面對其進行引導(dǎo)與釋疑，幫助小微企業(yè)管理者提高自身素質(zhì)，建立科學(xué)的企業(yè)管理模式，從而幫助小微企業(yè)快速成長。二是規(guī)范小微企業(yè)貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)收費。各級政府及有關(guān)部門要結(jié)合實際，對有關(guān)小企業(yè)貸款的抵押質(zhì)押登記、評估、公證、擔保等中介收費標準進行全面清理，統(tǒng)一規(guī)范小微企業(yè)貸款的中介收費標準，不斷降低小微企業(yè)貸款的外部成本。
三是設(shè)立小微企業(yè)貸款風(fēng)險補償專項基金。在總結(jié)部分地區(qū)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,設(shè)立小微企業(yè)貸款風(fēng)險補償專項基金，以政府對放貸銀行進行補償?shù)哪Ｊ�，鼓勵商業(yè)銀行在信貸規(guī)模上向量大面廣的小企業(yè)重點傾斜。
四是加大財政稅收政策扶持力度。各級政府及有關(guān)部門要因地制宜，出臺相關(guān)財政稅收支持政策，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對小微企業(yè)的信貸支持力度。
五是加強社會信用環(huán)境建設(shè)。打造信用環(huán)境，增強社會誠信意識，加大對金融欺詐、惡意逃廢銀行債務(wù)行為的打擊力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)依法維護金融債權(quán)，不斷優(yōu)化金融生態(tài)環(huán)境。
商業(yè)調(diào)研報告15
一、現(xiàn)狀分析
近年來，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進一步拓寬。從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點近1000個，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展迅速，“雙進工程”服務(wù)對象不斷擴大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對象也不斷拓展，服務(wù)對象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)運而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個服務(wù)項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個門類的便民利民服務(wù)項目。
3、新社區(qū)的各項配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領(lǐng)域的市場化進程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點與社區(qū)住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費進社區(qū)，便民服務(wù)進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費特點，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴重。有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發(fā)展方向設(shè)想
1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標準、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。
2、應(yīng)采用公開招標等形式，確定有實力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。
一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。
二是鼓勵農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題。
三是支持連鎖企業(yè)進入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點，搭載各類便民、利民服務(wù)項目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。
四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的`再生資源回收體系。五是采取切實可行措施，通過資金、網(wǎng)點等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實現(xiàn)資源共享，綜合利用。
3、應(yīng)鼓勵和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補充現(xiàn)有網(wǎng)點的不足。鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。
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