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住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告
在現(xiàn)實(shí)生活中，報(bào)告有著舉足輕重的地位，其在寫作上具有一定的竅門。為了讓您不再為寫報(bào)告頭疼，以下是小編為大家整理的住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告1
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊(duì)伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實(shí)行“兩級(jí)政府，三級(jí)管理，四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實(shí)屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
�。ǘ└黝愖≌^(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。
（四）業(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題
由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問(wèn)題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)熱線361件，政民直通車45件，市長(zhǎng)信箱12件，電話投訴141件，接待來(lái)訪群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：
一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動(dòng)后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。
二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì)成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí)，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。
三、幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤�(xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，使全社會(huì)都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。
（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專職的`人干專業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。
（三）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制，使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護(hù)業(yè)主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢(shì)明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，鼓勵(lì)該類企業(yè)做大做強(qiáng)，在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題。
關(guān)于嘉定老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告
嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面（單位）研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。
二、調(diào)研目的、方法和過(guò)程（一）調(diào)研目的
通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階，為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。
（二）調(diào)研對(duì)象、方法和內(nèi)容
調(diào)研對(duì)象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)
人、社會(huì)各界人士。
調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問(wèn)卷、電話訪問(wèn)、個(gè)別訪談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份，人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問(wèn)由訪問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪談對(duì)象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。
調(diào)研內(nèi)容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。
（三）調(diào)研過(guò)程
5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研。調(diào)研過(guò)程中，聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào)；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū)；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話（隨機(jī)）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。
三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊(cè)在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊(cè)在外區(qū)，在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。
表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊?qǐng)@新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。
四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認(rèn)為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。
表2對(duì)目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表
問(wèn)卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項(xiàng)1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：
（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé)，或一推了之的現(xiàn)象；三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能，但由于職責(zé)尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止，不能“強(qiáng)制”，而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
�。ǘv史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決
據(jù)統(tǒng)計(jì)，76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設(shè)較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房，沒(méi)有單獨(dú)
的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn)，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒(méi)有公共的停車庫(kù)，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟
主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟，難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過(guò)去存
量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對(duì)物業(yè)管理中專業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對(duì)保安人員管理不嚴(yán)，保安人員缺乏責(zé)任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的（每戶按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費(fèi)用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。
在調(diào)研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀點(diǎn)：一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門不松口，永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果是：認(rèn)為維修不及時(shí)占34%；收費(fèi)不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓多出錢，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)（達(dá)800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶從眾行為，動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算，但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平
（四）街坊基金虧損現(xiàn)象嚴(yán)重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、
下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費(fèi)，也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用，交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用（不含設(shè)施改造，按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），應(yīng)為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元，20xx年將達(dá)90萬(wàn)元，以次類推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施職責(zé)；第十二條規(guī)定：專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì)才能履行專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對(duì)如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn)，顯然要每戶業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表
問(wèn)卷題目選項(xiàng)1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)不高
在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項(xiàng)基金的歸并；2、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)；3、業(yè)
委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事C:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%D：二項(xiàng)基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識(shí)，就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話。我們從問(wèn)卷中了解到：你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員，提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力，是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。
五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效
近幾年來(lái)，區(qū)政府及有關(guān)職能部門圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現(xiàn)在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元。
2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報(bào)告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng)�；顒�(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。
5、配合市有關(guān)部門關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實(shí)，力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。
總的來(lái)說(shuō)，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等，這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重，認(rèn)真做好自己服務(wù)工作，
在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導(dǎo)重視，社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jī)，所以我們應(yīng)予充分肯定。
六、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責(zé)任主體，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
一是要建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo)，堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合，層層落實(shí)管理責(zé)任，按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì)，起到調(diào)查研究、社會(huì)監(jiān)督的作用。
二是要對(duì)全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，了解他們?cè)趦身?xiàng)基金上的使用情況以
及目前存在的問(wèn)題，管理部門應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門不能解決的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如，南門開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專題調(diào)研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。
三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰，房地部門要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權(quán)利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說(shuō)明。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見(jiàn)。
四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目，如，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強(qiáng)化日常管理，對(duì)違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
�。ǘ┻M(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境
本次調(diào)查中，在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中，認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。
一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問(wèn)題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償（停車）費(fèi)來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導(dǎo)性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。
又如，政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外，要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍，政府對(duì)售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼，應(yīng)該公開(kāi)補(bǔ)貼項(xiàng)目；同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對(duì)外來(lái)人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門要提出相關(guān)工作方案，采取爭(zhēng)取早日實(shí)施。
二是要在財(cái)政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒(méi)有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車場(chǎng)地、沒(méi)有自行車棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的，這些老的'住宅大部分都是出租戶，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復(fù)雜，安全系數(shù)低，當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑殹＝┠陙?lái)區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐。
具體的措施：一是落實(shí)機(jī)制。區(qū)、街道兩級(jí)建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關(guān)部門各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應(yīng)動(dòng)
遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規(guī)劃建設(shè)方案；三是開(kāi)展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類改造，另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。
�。ㄈ┻M(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。
二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí)，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范，明確相應(yīng)措施，不能放任自流，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門，使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。
四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。（說(shuō)明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。
�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲(chǔ)存、業(yè)主所有、�？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計(jì)息到戶，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)、主管部門審批后方可使用。有關(guān)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛。
以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處，為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。
本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告2
隨著我國(guó)住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)。市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。
梧桐花園小區(qū)簡(jiǎn)介
西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。
調(diào)查所得信息：
此次調(diào)查以問(wèn)卷為主，訪問(wèn)為輔，采取訪問(wèn)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問(wèn)卷主要針對(duì)物管公司的工作和服務(wù)而展開(kāi)。
根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識(shí)偏低的問(wèn)題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對(duì)安管中心的工作表示了一定的不滿。對(duì)住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問(wèn)題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒(méi)有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制，在對(duì)小區(qū)外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒(méi)有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒(méi)有一個(gè)合理規(guī)范的制度。
保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒(méi)有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調(diào)查，大部分的業(yè)主對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對(duì)此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹(shù)木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的'一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查反映，居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒(méi)有到位。致使業(yè)主對(duì)該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒(méi)有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒(méi)有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明，業(yè)主在對(duì)用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會(huì)引發(fā)業(yè)主對(duì)物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。
總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見(jiàn)：
1、調(diào)整工作機(jī)制，確保社區(qū)工作正常有序的開(kāi)展，社區(qū)開(kāi)展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識(shí)。對(duì)于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同分擔(dān)的模式。
2、強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂(lè)，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調(diào)動(dòng)廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對(duì)象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開(kāi)展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3、積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開(kāi)展各類特色文化活動(dòng)及傳統(tǒng)文化活動(dòng)，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動(dòng)。開(kāi)展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動(dòng)。加強(qiáng)小區(qū)
宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開(kāi)發(fā)公益性崗位、國(guó)內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況。
4、具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對(duì)不同的情況采取不同的解決方法，對(duì)于不同的不門使用不同的管理手段。
我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識(shí)而沒(méi)有和實(shí)踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小。
住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告3
一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè))，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè)，由業(yè)主自治的43個(gè)，單位自管的22個(gè)，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。
(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。某年5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開(kāi)展無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級(jí)創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級(jí)小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。
二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題和原因分析
(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問(wèn)題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時(shí)涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒(méi)有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長(zhǎng)效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對(duì)物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎(jiǎng)懲辦法，不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性，對(duì)基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問(wèn)題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開(kāi)發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要?jiǎng)佑镁S修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來(lái)難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對(duì)物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問(wèn)題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級(jí)承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對(duì)。
(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問(wèn)題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問(wèn)題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營(yíng)收益分配等方面存在諸多遺留問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問(wèn)題，致使兩類小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無(wú)論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請(qǐng)物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒(méi)有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費(fèi)投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過(guò)高的維修費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問(wèn)題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長(zhǎng)期維護(hù)維修不及時(shí)不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對(duì)此物業(yè)公司以屬開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。
(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問(wèn)題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級(jí)資質(zhì)的4家，二級(jí)資質(zhì)的.3家，三級(jí)資質(zhì)的62家，外來(lái)的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不是通過(guò)招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級(jí)機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主處于弱勢(shì)地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會(huì)通過(guò)減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差，物業(yè)管理費(fèi)收取越來(lái)越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無(wú)法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識(shí)。
(四)業(yè)主委員會(huì)作用沒(méi)有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì)的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對(duì)等，不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)過(guò)程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會(huì)在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會(huì)組建困難。新開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會(huì)成立條件，加之開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會(huì)事務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來(lái)困難。三是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對(duì)物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)。少數(shù)的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)、法制意識(shí)、整體意識(shí)，沒(méi)有從全體業(yè)主利益角度考慮問(wèn)題，功利心重，利用業(yè)主委員會(huì)謀取私利，造成不良的社會(huì)影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識(shí)缺失。表現(xiàn)在自治意識(shí)差，公德意識(shí)不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門外事務(wù)。
三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法，建設(shè)部、財(cái)政部令[某]第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[某]165號(hào)文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：
(一)完善頂層設(shè)計(jì)，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”
1、完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會(huì)的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì)決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠(chéng)信平臺(tái)，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等，推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺(tái)房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡(jiǎn)化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤�，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主參與自我管理的積極性。
2、嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺(tái)公開(kāi)搖號(hào)選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國(guó)土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施辦法》，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開(kāi)展檢查驗(yàn)收。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)不配套等遺留問(wèn)題，責(zé)成開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗(yàn)收、移交，對(duì)拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開(kāi)發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對(duì)老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計(jì)劃逐年對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對(duì)改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì)，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。
3、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢(shì)在必行，政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購(gòu)買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購(gòu)買公共服務(wù)的方式，對(duì)全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會(huì)中介組織管理。二是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)管理，構(gòu)建多級(jí)次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評(píng)分納入到物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評(píng)分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開(kāi)展物業(yè)管理專項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對(duì)以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識(shí)差，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。同時(shí)，引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分類收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。
(二)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級(jí)要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。
1、進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí)，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會(huì)成員、樓棟長(zhǎng)、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會(huì)公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開(kāi)展對(duì)無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級(jí)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對(duì)申報(bào)、創(chuàng)建、評(píng)選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用，營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。
2、積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì)議制度，搭建“三方”議事平臺(tái)，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。通過(guò)政府購(gòu)買公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營(yíng)造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭(zhēng)取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。
3、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自治和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺(jué)履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)、依法維權(quán)意識(shí)，積極組建業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助推薦遵守國(guó)家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會(huì)，完善居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)“一套班子，兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開(kāi)、檔案管理等制度，切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會(huì)成為小區(qū)的“管理員”。
4、大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過(guò)規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識(shí)，高度自治的意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對(duì)性地在小區(qū)開(kāi)展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級(jí)文明戶”等評(píng)比活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì)公德，形成和諧相處的良好氛圍。
住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告4
隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：
一、物業(yè)管理的.性質(zhì)：
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是的。而家委會(huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)，而家委會(huì)卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：
為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆⻊?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
三、未來(lái)的發(fā)展空間：
由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞。可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！
住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告5
為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況
根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。
分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
�。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場(chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。
�。ㄈ┮�(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶的有5個(gè)，500戶以上的2個(gè)。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況
目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。
（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問(wèn)題
調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：
1、工程建設(shè)的遺留問(wèn)題
小區(qū)工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問(wèn)題
一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責(zé)任權(quán)利不清，無(wú)法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專項(xiàng)維修基金至今沒(méi)有著落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車位、甚至無(wú)門房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專項(xiàng)維修基金收繳不到位
調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房?jī)r(jià)2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒(méi)有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后
通過(guò)當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范
部分建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事，對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的`業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過(guò)上門簽字，打電話征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。
三、意見(jiàn)和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理
工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。
2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。
3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)
一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。
按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)己。
二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制
首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教
縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作
新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專戶儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告6
為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：
一、xx八大優(yōu)勢(shì)
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明——?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問(wèn)題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費(fèi)。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。
2、營(yíng)銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)內(nèi)容本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒(méi)有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒(méi)有明確計(jì)劃，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運(yùn)作上，出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn)，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn)；xx華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫(kù)墻面等清潔開(kāi)荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見(jiàn)，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見(jiàn)；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面，對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行，對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪，對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種，對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識(shí)一般，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒(méi)有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無(wú)編號(hào)。如：xx花園若干車庫(kù)門鎖被人敲壞，門扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修；泳池機(jī)房無(wú)鎖，房門經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒(méi)有監(jiān)控；巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見(jiàn)；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺(tái)工作可以，xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開(kāi)，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn)，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計(jì)劃
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：
1、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：
將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名，按此類推。
2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合xx實(shí)際情況，現(xiàn)擬作以下整合：
a、在董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，直接對(duì)董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b、各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù)，直接對(duì)物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模情況，下設(shè)各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。
c、層級(jí)管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將具體工作落到實(shí)處，責(zé)任到人。
d、設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)（兩種架構(gòu)圖附后）。
3、根據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評(píng)估考核，抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級(jí)管理文件。
即“管理文件”（質(zhì)量手冊(cè)）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次，樹(shù)立良好企業(yè)形象，對(duì)小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理，運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對(duì)內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗(yàn)證，以xx華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作，對(duì)客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確，軟件資料的管理標(biāo)識(shí)明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對(duì)管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開(kāi)服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作會(huì)議，對(duì)不合格的服務(wù)事項(xiàng)，及時(shí)采取各種糾正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn)，提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作，以轄管三個(gè)樓盤中出現(xiàn)的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星”的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強(qiáng)員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。
10、開(kāi)源節(jié)流，控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，凡屬一切經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，必須按計(jì)劃報(bào)批執(zhí)行，嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實(shí)行公司資源共享。
加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的，必要時(shí)采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對(duì)比，確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營(yíng)銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的`工作均有時(shí)效約束，對(duì)已完成的工作驗(yàn)證，雙方必須簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運(yùn)作。
12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì)時(shí)間規(guī)定、工作計(jì)劃及總結(jié)上交時(shí)間規(guī)定、費(fèi)用收繳情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評(píng)估分析會(huì)時(shí)間規(guī)定、各部門用資計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、辦公用品使用計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、維修材料采購(gòu)計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時(shí)間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝，樹(shù)立公司形象。
按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹(shù)立良好形象。
16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理，維護(hù)公司利益。
對(duì)公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負(fù)責(zé)，定期清倉(cāng)查庫(kù)，嚴(yán)格按倉(cāng)庫(kù)物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。
a）在三個(gè)月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個(gè)樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤運(yùn)作完全步入正軌。
c）在一年內(nèi)，基本按ISO國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ)，無(wú)論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d）在一年半內(nèi)，正式通過(guò)ISO認(rèn)證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化；以國(guó)家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。
e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國(guó)家級(jí)“示范住宅小區(qū)”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述，敬請(qǐng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信，在公司董事和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅(jiān)定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務(wù)品牌一定會(huì)獲得全方位的提升！
以上報(bào)告，敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
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