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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

時(shí)間:2023-03-13 12:07:17 其他報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

  隨著個(gè)人素質(zhì)的提升,報(bào)告的使用頻率呈上升趨勢,不同種類的報(bào)告具有不同的用途。相信很多朋友都對(duì)寫報(bào)告感到非?鄲腊,以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告,歡迎大家分享。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告1

  沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心,中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等,其座落于常平商圈區(qū),整個(gè)區(qū)域以小戶型,小面積為主,綠化率低,配套設(shè)施少,其成功銷售的主要原因來自地段,地段決定它的價(jià)值,此區(qū)域樓盤極具投資性,投資價(jià)值高,回報(bào)快,出租率高,購買以香港本地投資客較多,部分買來住家,其交通購物方便,周邊配套設(shè)施齊全,是常平最繁華的商業(yè)圈。

  住宅空置嚴(yán)重,原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊,產(chǎn)品有別墅,洋房售價(jià)不等,以中小戶型為主,

  早期針對(duì)長香港業(yè)主,如紫荊花園購買者98%為香港人,其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì),目前港人購房所占比例僅僅20%左右,而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人,常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,目前處于滯銷局面,目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸,其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

  常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集,鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院,因市場配套的大力支持,成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),如東田 麗園,旺角新城,04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注,這與常平的規(guī)劃是分不開的,成為常平打造文化新城的有力依托。

  5)麗城開發(fā)商住居區(qū),依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

  位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

  山莊、麗景、麗都、聚福,規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,相鄰新天美地,以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,為文化背景,集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體,其區(qū)域開發(fā)的商品房,配套設(shè)施較為齊全,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美,交通便利空氣清新,遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),污染小,戶型設(shè)計(jì)超前,購買者都以早期港人居住渡假為主,投資客較小,一般自住。其購買的主要原因,來自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多,F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),銷售均價(jià)在3600元/平方米左右,目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢,本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢,且該區(qū)域出租率不高。

  針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

  麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境為賣點(diǎn),在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主,后期購房以外地人和本地人為主,占比例的.80%,其戶型方正實(shí)用,樓價(jià)適中,各方面配套齊全,03、04年銷售不是很樂觀,現(xiàn)仍然有部分空置房,導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商,根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;

  山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設(shè)計(jì)新穎超前,戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌,F(xiàn)樓體已近封頂,由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對(duì)大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀原因,山水雅居的客戶訪問量也較少,我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;

  新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個(gè)性化,特設(shè)7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級(jí)材料,名廠潔具及廚具,新盤推出特價(jià)單位毛胚房,造成過一時(shí)搶購熱潮,但經(jīng)過購房者的一段時(shí)間理性思考,其銷售也逐步回落,作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人,三戶及四房購買為本地人,外地商人,銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

  相鄰樓盤分析表僅供參考

  世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元

  27萬 36萬 29.3萬 48.6萬 25.6萬 46.6萬 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二:房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告范本

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告2

  一、調(diào)研前言

  長沙是湖南省會(huì),位于湖南省東部偏北,是湖南的,經(jīng)濟(jì),文教,商貿(mào)和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉,天心,岳麓,開福,雨花五區(qū)和長沙,望城,寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1、18萬平方公里,人口613萬,其中城區(qū)面積556平方公里,人口199萬。

  本次調(diào)研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況,針對(duì)XX年長沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查,通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,抽取幾個(gè)單元式配套住宅,進(jìn)行上門問調(diào)查。通過此次調(diào)研,我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19、88平米,10%的低收入住房面積21、72平米,60%的中等收入住房面積28、50平米,10%的高收入住房面積35、93平米,10%的最高收入的住房面積43、60平米,總平均29、31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示:有80%的戶主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。

 。ㄒ唬┱{(diào)研時(shí)間及地點(diǎn)

  xx年初至xx年末;長沙市區(qū)

 。ǘ┱{(diào)研對(duì)象及范圍

  長沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民

 。ㄈ┱{(diào)研目的

  了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很不同,以及當(dāng)前長沙的住房形式以及人均住房面積。

 。ㄋ模┱{(diào)研方法

  隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門問調(diào)查法

 。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論

  通過調(diào)查了解長沙的人均住房面積有了很的增長,從1980的7、67平米到本次調(diào)研得出的29、21平米,這個(gè)增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的'總平均數(shù),這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長,房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長,但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

  二、情況介紹

  通過本次調(diào)查我們了解到了:10%的最低收入住房面積19、88平米,10%的低收入住房面積21、72平米,60%的中等收入住房面積28、50平米,10%的高收入住房面積35、93平米,10%的最高收入的住房面積43、60平米,總平均29、31平米。其中:租公房23戶占5、75%,租私房14戶,占3、50%,自由私房360戶,占90、0%,其他3戶,占0、75%。其中一居室19戶,二居室173戶,三居室147戶,四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94、68%。擁有三居室以上的家庭占46、21%、除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19、84%,有兩套占1、38%還有3套占0、82%,擁有兩套以上占22、04%。

  現(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很的增長,從1980的7、67平米到本次調(diào)研得出的29、21平米,這個(gè)增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長,房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長,但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

  三、分析預(yù)測

 。ㄒ唬╅L沙市人均住房和市區(qū)人口分析

  從1980年開始到XX年,長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的`增加而增加,市區(qū)人口數(shù)由1980年的101、94萬人增加到XX年的218、75萬人,人均住房使用面積由1980年的7、67增長到XX年的21、,登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,時(shí)高時(shí)低,無法預(yù)測。

 。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析

  10%的最低收入戶住房建筑面積19、88平米,10%的低收入戶住房建筑面積21、72平米,60%的中等收入戶住房建筑面積28、50平米,10%的高收入戶住房建筑面積35、93平米,10%的高收入戶住房建筑面積43、60平米,總平均29、21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越,但60%處于中等收入水平層次,所以部分的住房建筑面積市28、50平米。

 。ㄈ┳》款愋秃同F(xiàn)有住房數(shù)分析

  5、75%是租賃公房,3、50%租賃私房,90、0%自有私房,0、75%市其他類型。其中,2、0%是單棟配套樓房,89、25%是單元式配套住宅,5、5%是普通樓房,3、25%是普通平房。而居室類型分析94、68%家庭是二居室,46、21%家庭是三居室。19、84%有兩套住房,1、38%有三套住房,0、82%有四套住房。由此可以看出有90、0%住的是私房,89、25%是單元式配套住宅,而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的,46、21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。

  (四)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析

  1、長沙市施工和竣工房屋面積

  從1998年到XX年施工房屋面積從339、01平方米增長到3270、34平方米,竣工房屋面積從98、38平方米增長到699、90平方米,房屋售出面積,從39、97平方米增長到985、09平方米。

  由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍,而竣工房屋面積增長了7倍,房屋售出面積增長了30倍。

  2、房地產(chǎn)品房空置面積

  XX年長沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65、63萬平米,其中空置13年面積49、42萬平米,空置3年和3年以上面積5、70萬平方米。

  從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。

  四、結(jié)論及建議

  通過此次調(diào)研,可以看出長沙市從1980年到XX年,人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,收入高的住房建筑面積越,但60%處于中等收入水平層次,所以部分的住房建筑面積市28、50平米。有90、0%住的是私房,89、25%是單元式配套住宅,而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的,46、21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。施工房屋面積增長了將近10倍,而竣工房屋面積增長了7倍,房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建筑,將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,適當(dāng)?shù)慕档头績r(jià)。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告3

  甘犁,1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位,1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士及統(tǒng)計(jì)學(xué)碩士學(xué)位。甘犁長期從事應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域的研究,師從20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者丹尼爾·麥克法登教授,獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位,曾任教于美國德州大學(xué)奧斯汀分校,現(xiàn)任美國得克薩斯農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授,以及美國國民經(jīng)濟(jì)研究局研究員。他同時(shí)也是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)國際化戰(zhàn)略引進(jìn)的海外人才,被特聘為該校經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長、經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長及中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任。

  《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》從20xx年開始實(shí)施,我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布,之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響,有很多質(zhì)疑。數(shù)據(jù)收集最關(guān)鍵的一點(diǎn)是隨機(jī)和抽樣。雖然樣本量只有8438戶,但是如果真正做到了隨機(jī),誤差率降得非?。

  中國家庭財(cái)富差距很大

  我們的調(diào)查非常復(fù)雜,有很多的信息。簡單說有人口特征與就業(yè)、資產(chǎn)與負(fù)債、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)。在金融資產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)非常詳盡,我們是中國第一家對(duì)中國家庭資產(chǎn)進(jìn)行詳盡描述的調(diào)查機(jī)構(gòu)。我們派遣了343位訪員,32支隊(duì)伍。之前我們還派了41支隊(duì)伍,242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進(jìn)行合作,帶我們的訪員到社區(qū),通過政府的支持來做。全國的總體拒訪率只有11.6%,這是世界上最低的拒訪率之一。我們現(xiàn)在做的抽樣實(shí)施過程很獨(dú)特,現(xiàn)在在做季度的電話回訪,我們能夠把握住中國家庭層面最及時(shí)的信息。

  數(shù)據(jù)有了之后,我們做了簡單分析,得出了以下主要的結(jié)論。

  首先看看中國家庭收入的均值和中位數(shù)。全國家庭的均值是51569元,城市是7萬元,農(nóng)村是2萬元左右。均值和中數(shù)位的差別非常大。全國家庭的中位數(shù)是17510元,所謂“中位數(shù)”,就是有一半的家庭年收入超過了17510元,而另外一半的家庭年收入低于這個(gè)數(shù)字。這與均值的概念是完全不一樣的,大家通常錯(cuò)誤地理解了均值的概念,認(rèn)為這是普通老百姓收入的平均概念,不是這樣。在中國因?yàn)榉峙涫杖霕O度的不均,均值實(shí)際上反映了非常有限的家庭狀況。

  在全國有25%的家庭年收入低于5000元(大多數(shù)在農(nóng)村),如果你的家庭年收入達(dá)到了56萬元,那么你就算是中國最有錢的1%家庭。你家庭年收入達(dá)到172000元,就進(jìn)入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒有說中國家庭很有錢。

  另外,與所有的財(cái)富報(bào)告得到的數(shù)據(jù)不一樣,我們算出來的數(shù)據(jù)是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元,這個(gè)數(shù)字并不高,全中國只有150萬,比例很低。

  中國前10%的家庭在全國家庭總收入當(dāng)中占的比例是57%,美國這方面的稅前數(shù)據(jù)只有44.7%.你會(huì)看到中國收入最高的10%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲(chǔ)蓄率為69%.他們的儲(chǔ)蓄金額占當(dāng)年國家總儲(chǔ)蓄的75%,所以說有75%的儲(chǔ)蓄貨幣都是由這10%的家庭儲(chǔ)蓄。中國的高儲(chǔ)蓄率問題是這些人儲(chǔ)蓄造成的。20年的促進(jìn)內(nèi)需沒有效果,原因就是中國的收入不均越來越厲害,這樣的情況導(dǎo)致了我們促進(jìn)消費(fèi)沒有效果,必須提高低收入家庭的收入,才會(huì)降低儲(chǔ)蓄率,減少中美貿(mào)易之間的不平衡。

  中國家庭總資產(chǎn)平均達(dá)到247萬元,大家感覺“被平均”了。我反復(fù)講過,城市戶口家庭中位數(shù)只有40萬元。換句話說,有50%的城市戶口家庭總資產(chǎn),包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)加起來低于40萬元,只有50%的家庭高于40萬元。正如順口溜所說———“前村有個(gè)張千萬,后村九個(gè)窮光蛋。結(jié)果大家一平均,人人都是張百萬”。這個(gè)平均數(shù)并不代表社會(huì),而是代表總量,只有中位數(shù)才是對(duì)這個(gè)社會(huì)普通老百姓的描述。

  從資產(chǎn)的角度來講,分布到底是怎樣的?只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過了平均數(shù)。

  中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況很差,怎么改變?我認(rèn)為現(xiàn)在是有辦法的。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該顛倒過來。當(dāng)時(shí)美國使用刺激經(jīng)濟(jì)的政策主要把這些錢用來減稅,給老百姓提高失業(yè)救濟(jì)的年限,主要是做轉(zhuǎn)移支付,政府把錢轉(zhuǎn)移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵,在做基建。

  例如農(nóng)村的醫(yī)療保險(xiǎn)制度賠付的比例非常低,我們也有這方面的數(shù)據(jù)。賠付的平均比例只有不到20%,如果把農(nóng)村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例,就會(huì)對(duì)農(nóng)村的消費(fèi)支出有很大的促進(jìn)作用。

  2年半之后,剛需消耗殆盡

  中國和美國的家庭資產(chǎn)比較。20xx年,美國的國內(nèi)生產(chǎn)總值是15.1萬億美元,中國只有美國的一半。美國凈資產(chǎn)有57.1萬億美元,而20xx年比20xx年還要高,這是因?yàn)榻鹑谖C(jī)之后,美國的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價(jià)值縮水很厲害,下降了15%.而中國在20xx年時(shí),全國家庭總資產(chǎn)是69萬億美元,比美國高21%.差別在房產(chǎn)上。美國家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%,而中國家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低,只有5%,而美國是38%.而房產(chǎn)的價(jià)值變化很快,很容易垮下來。

  中國人住房擁有率平均達(dá)到89.68%,大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%,農(nóng)村是92%.東部低一點(diǎn),中部、西部高一些。我們當(dāng)時(shí)在上海、北京、深圳這三個(gè)一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)35歲以下人群的住房擁有率只有60%,35-45歲有81%.

  剛性需求在中國的百分比是多少?首先是沒有住房的家庭,這個(gè)百分比達(dá)到15.3%,這里主要是指城市,不是農(nóng)村。第二,例如你在深圳打工,但是在老家有房子。這部分家庭比例達(dá)到11.7%.在正常的統(tǒng)計(jì)里面,你算是有房的,因?yàn)槟阍诶霞掖_實(shí)有房,但是也有住房需求,這是兩回事。第三,成年后與父母住在一起,買不起房子。這在我國和全世界所有的統(tǒng)計(jì)口徑中算一個(gè)家庭,這批人的住房需求占6%.最后是目前現(xiàn)有的住房需求。以上加起來達(dá)到中國家庭百分比的32.9%,總數(shù)有7000萬套。

  第二是新增剛性住房需求,包括新增成年人的剛性住房需求,這是指在“十二五”期間,還有農(nóng)民工進(jìn)城、城鎮(zhèn)化的過程,這部分住宅需要823萬套。這是根據(jù)“十一五”期間新增農(nóng)民工的數(shù)目算出來的。第三是拆遷和搬遷,算下來有1200萬套,我們有詳盡的拆遷和搬遷數(shù)據(jù),比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求,一部分是城市建設(shè)的需求?偣布悠饋硎2894萬套。換句話說,剛性需求數(shù)在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足,沒有考慮老齡化導(dǎo)致的住房供給情況,只部分考慮到改善性住房需求。

  在中國,有13%的家庭擁有兩套房子,而美國這個(gè)數(shù)據(jù)低于15%.德國等國家只有2%- 3%,而中國5%的家庭有三套或更多的房子,最多達(dá)到15套。這些家庭的房屋數(shù)量相加,得出20xx年沒有出售的商品房數(shù)據(jù)是166萬套,目前在市場上的供給總數(shù)是4000萬套。這樣看起來還有5000萬套的缺口,但是市場的生產(chǎn)能力是多少?大家都知道針對(duì)中國低收入家庭建設(shè)的'3600萬套保障房,剩余商品房開發(fā)數(shù)量是2300萬套。這是什么概念?只需要中國的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時(shí)間。

  這里把所有的可能性都考慮到了,只需要2年半的時(shí)間,中國的房地產(chǎn)就沒有事情可以做了。這說明它的規(guī)模過大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講,5年的增量是近3000萬套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬套房子,就可以基本滿足中國家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長期的生產(chǎn)規(guī)模只需要現(xiàn)在的1/3,2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的,沒有那么多的需求,房子是賣不出去的,F(xiàn)在為什么房子還可以賣出去?因?yàn)榇蠹矣型顿Y需求。

  房價(jià)下降30%,銀行沒問題

  房屋價(jià)格太高。銀行有詳細(xì)數(shù)據(jù),例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例,30-40歲時(shí)是作為“房奴”還款壓力最大的時(shí)期,達(dá)到11- 12倍。年齡大一點(diǎn)的人群這個(gè)比例會(huì)低一些,余額是8.59倍,這個(gè)數(shù)字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭,買房更困難,貸款總額是家庭年收入的32倍。

  同時(shí)住房收益率很高,“名義平均收益率”達(dá)到340%.總的來看,房地產(chǎn)的收益情況確實(shí)很好,價(jià)格很好,已經(jīng)很貴了,就形成了泡沫,沒有一個(gè)國家歷史上的泡沫是不會(huì)破滅的。

  假設(shè)房產(chǎn)價(jià)格下跌,有很多家庭會(huì)受損失。房價(jià)在漲,首付很高。所以即使房價(jià)下降30%,中國的銀行業(yè)也不會(huì)有問題。對(duì)銀行而言,只有2.9%的房子貸款余額低于房價(jià),會(huì)虧本。即使房價(jià)下降30%,對(duì)銀行來說,也只有2.9%的家庭是虧本的。中國的剛需已經(jīng)不是很強(qiáng)勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大,應(yīng)該轉(zhuǎn)型了。房產(chǎn)收益率很高,銀行業(yè)沒有問題。不會(huì)像美國一樣,造成全行業(yè)的次貸危機(jī)。

  現(xiàn)在都在談房產(chǎn)稅,其實(shí)房產(chǎn)稅實(shí)施起來是非常困難的,有很多的阻礙。有一個(gè)比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1 .1倍,這是用行政手段給了銀行超額利潤,沒有任何道理的。二套房的首付比例達(dá)到60%,這很健康,沒有風(fēng)險(xiǎn),貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個(gè)說法就是銀行把這個(gè)超額利潤給了地方政府,老百姓一點(diǎn)損失都沒有。但是效果是相同的。這是我們的一個(gè)說法,我們也給國家寫了政策建議。

  富裕家庭87%在城市

  中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況?

  符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是中國最富有的家庭?城市家庭要達(dá)到414萬的資產(chǎn),凈資產(chǎn)達(dá)到395萬,家庭收入23萬,非房產(chǎn)87萬,那么就會(huì)達(dá)到中國前5%的家庭標(biāo)準(zhǔn)。富裕家庭87%在城市,12%在農(nóng)村。主要分布,東中西部地區(qū)差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部,只有少數(shù)在中部和西部。哪個(gè)年齡段的人最有錢呢?30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產(chǎn)構(gòu)成中,金融資產(chǎn)并不高,前者達(dá)到4.9%,后者是8.9%.負(fù)債高一點(diǎn),但不多。

  他們的錢主要用來自己開公司,他們持有的住房比例比較低,工商業(yè)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他家庭。他們的資產(chǎn)中有22%來源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營收入比較高,達(dá)到一半,很多都是自己開公司。他們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期比較悲觀。認(rèn)為房價(jià)上升的比例更低一點(diǎn),其余家庭比例是70%,富裕家庭是50%-60%.

  農(nóng)村到城市的“移民”問題。我們發(fā)現(xiàn)國家統(tǒng)計(jì)局目前高估了農(nóng)民工進(jìn)城的數(shù)目。以國家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn),在城市常住居民當(dāng)中有50%都是城鎮(zhèn)、農(nóng)村戶口,這是非常不可信的。目前在城市的農(nóng)民工數(shù)量近1億,遠(yuǎn)低于國家統(tǒng)計(jì)局的1.68億。

  正確的數(shù)據(jù)對(duì)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)決策非常重要。現(xiàn)在政府是以這1.68億來決定3600萬套保障房,這個(gè)數(shù)字大于實(shí)際情況。但另外一個(gè)數(shù)據(jù)與我們一致,農(nóng)民工數(shù)量只有近1億。農(nóng)村人口住在城市,但這些農(nóng)村戶口的人在城市不一定都在打工,還有25%是學(xué)生、家庭主婦等。甘犁

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告4

  xx花園自推向市場以來,聲名鵲起,迅速建立起有利的市場地位,與其成功地應(yīng)用價(jià)格策略是分不開的。

  第一,房地產(chǎn)的價(jià)格與區(qū)域概念緊密相連。人們常說的“天河區(qū)的樓價(jià)”、“濱河?xùn)|路的樓價(jià)”,都是與地域位置緊密相關(guān)的。這樣的一個(gè)價(jià)位是從泛泛的粗略感受中得出來的價(jià)位,是比較模糊的,彈性幅度在500~1000元之間。例如,江燕路的樓價(jià)一般被認(rèn)為在4000~4500元左右。我們把這種價(jià)位稱之為“心里價(jià)格”。

  第二,從群體來看,由有房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于特殊高價(jià)商品,影響價(jià)格的因素非常復(fù)雜。消費(fèi)者往往對(duì)輕微的價(jià)格調(diào)整不是很敏感,不像其他商品,細(xì)微的價(jià)格調(diào)整往往帶來銷售額的速度增加。在房地產(chǎn)市場,只有在大幅度調(diào)整價(jià)格的情況下,價(jià)格才成為市場購買行為中的敏感因素。

  第三,從購買過程看,決定購買的價(jià)格往往是在貨比三家后得出的,這個(gè)價(jià)格是在心里價(jià)格的基礎(chǔ)上發(fā)生的。房地產(chǎn)企業(yè)倘若想使一個(gè)樓盤的價(jià)格成為消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn),價(jià)格低于比較價(jià)格是不夠的,最好遠(yuǎn)低于心里價(jià)格,才會(huì)廣泛吸引消費(fèi)者。

  xx花園就是成功的利用了心里價(jià)格與比較價(jià)格的關(guān)系原理,成功地吸引了消費(fèi)群體,從而建立并鞏固了自己的市場地位。該花園規(guī)模為12萬平方米,其規(guī)模在工業(yè)大道南一帶是比較大的,但環(huán)境配套設(shè)施方面基本是空白,而附近數(shù)個(gè)大型樓盤正在熱賣中,一些樓盤已建立起良好的品牌形象,一些樓盤已是現(xiàn)樓,配套設(shè)施亦較完善。在這種形勢下,如果只是靠營造現(xiàn)場氣氛進(jìn)行銷售,則該花園的銷售將會(huì)是一個(gè)漫長的過程。而該花園必須是一個(gè)以速度和規(guī)模取勝的樓盤,較之于單位利潤的極大化,市場規(guī)模及占有率更為重要。

  第一期推出,在當(dāng)時(shí),工業(yè)大道南一帶樓盤的心理價(jià)為在3600~4000元左右,該樓盤針對(duì)性地以均價(jià)3000元推出,遠(yuǎn)低于心里價(jià)位,吸引了大量炒家和買家排隊(duì)搶購,樓盤即時(shí)全部售出,造成市場轟動(dòng)。開發(fā)商同時(shí)提出“六個(gè)一流”和“八個(gè)當(dāng)年一定實(shí)現(xiàn)”的目標(biāo),在買家心里留下深刻的印象。

  第二期推出時(shí),是第二年6月初。推出的主要是15層的.小高層單元,平均價(jià)格為3500元,最高價(jià)不超過4000元,最低價(jià)僅為2500元。此時(shí)xx花園的征地規(guī)模已經(jīng)擴(kuò)大到52萬平方米,在珠海區(qū)的開發(fā)規(guī)模首屈一指。綠化環(huán)境與配到設(shè)施更為引人注目,大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現(xiàn)樓作樣板,并在規(guī)劃上進(jìn)行了一般市區(qū)樓盤不敢想的嘗試,如建起大面積人工湖。所以的這一切都增強(qiáng)了買家的信心和提高了其心理價(jià)位,所以雖然第二期樓盤價(jià)格有所提升,但依然與買家的心理價(jià)格有很大差距,正式發(fā)售日前即已售出全部單位的九五成,到正式發(fā)售日,256套單位全部售出。

  xx花園以低價(jià)發(fā)售的做法,令周圍樓盤避其鋒芒,高掛免戰(zhàn)牌,制造出強(qiáng)烈轟動(dòng)的效應(yīng),令其一時(shí)成為房地產(chǎn)市場談?wù)摰臒狳c(diǎn)。至此,xx花園的市場價(jià)位變得非常牢固、強(qiáng)大。

  第三期樓盤的推出則在9月初,此時(shí)xx花園已聚集了很旺的人氣,在前倆次轟動(dòng)效應(yīng)的心理影響下,形成了一批忠實(shí)的買家。此次花園推出的單元為22層高層單元,共推出約1000多套單元。推出后第一周即銷售出大約300多套單元,依然十分成功。而樓盤售價(jià)回歸至正常水平,以均價(jià)4000元發(fā)售,與周圍樓盤的價(jià)格相接近。

  回顧以上過程,xx花園在價(jià)格戰(zhàn)略的運(yùn)用上是十分成功的,開發(fā)商秉承其原先成功開發(fā)珠島花園的經(jīng)驗(yàn)(珠島由早期最低20xx元到幾年后最高4000多元,與xx花園有相似之處,但xx花園在市場推廣及形象包裝的手法上,顯得更加成熟、更有節(jié)奏),不是把價(jià)格的“低開高走”作為一種簡單的戰(zhàn)術(shù),而是作為實(shí)現(xiàn)其市場戰(zhàn)略的核心,有效應(yīng)用其他戰(zhàn)術(shù),成功地實(shí)現(xiàn)了市場目標(biāo)。

  當(dāng)然,xx花園的推廣手法還有一些值得商榷之處,如只注意前期針對(duì)心理價(jià)格建立競爭優(yōu)勢,而忽視了后期定價(jià)建立競爭優(yōu)勢,對(duì)后期的市場應(yīng)變力有一定的影響。xx花園的均價(jià)在第三期已走到了心理價(jià)格的頂點(diǎn)(4000元),不僅再?zèng)]有心理價(jià)格的優(yōu)勢,在比較價(jià)格方面也缺少明顯優(yōu)勢。因此,鑒于競爭對(duì)手已根據(jù)xx花園前兩期的銷售情況調(diào)低了售價(jià),xx花園雖然有知名度、一定規(guī)模的配套設(shè)施作支持,但由于推出的單元數(shù)量大,所以即使沒有心理價(jià)格的優(yōu)勢作支持,也仍然需要比較價(jià)格的優(yōu)勢作支持,否則,將會(huì)付出銷售速度放緩的代價(jià),目前銷售上的優(yōu)勢亦難以保持。這些看法準(zhǔn)不準(zhǔn)確,有待實(shí)踐證明。但無論如何,xx花園在價(jià)格戰(zhàn)略上的成功運(yùn)用都值得房地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)、借鑒。

  案例分析

  房地產(chǎn)現(xiàn)在正處于上升階段,所以高價(jià)位是隨處可見的。xx花園采取低于心理價(jià)格戰(zhàn)略可以說是獨(dú)樹一幟,形成亮點(diǎn)。價(jià)格是消費(fèi)者最為關(guān)心的,是影響消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素。xx花園在銷售中制定的價(jià)格既讓消費(fèi)者滿意,又符和開發(fā)商的利益。這一價(jià)格策略可以說是成功的。

  房地產(chǎn)價(jià)格是由開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和利潤三大部分構(gòu)成。開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體,占項(xiàng)目總成本的80%左右,所以說如果開發(fā)成本低了房價(jià)或許就會(huì)下降點(diǎn),現(xiàn)在建材、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和人員工資越來越高,自然而然開發(fā)成本就會(huì)高,房價(jià)也會(huì)只升不降。,因此,xx花園的價(jià)格策略也在告訴我們要想獲得消費(fèi)者的青睞你就要從源頭截流。

  xx花園運(yùn)用低價(jià)定價(jià)策略提高了自己在房地產(chǎn)市場占有率,讓一些無法支付高價(jià)的新消費(fèi)成為實(shí)際購買者,獲得更多的顧客。房地產(chǎn)價(jià)格與自身配套設(shè)施完善度、周圍環(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量有直接聯(lián)系,一期時(shí),其設(shè)施設(shè)備基本空白,而附近又有很多樓盤,xx花園選擇低價(jià)是必然的。

  所以我們看到,在這些情況下開發(fā)商應(yīng)該選擇降價(jià):

  1、產(chǎn)品均好性不強(qiáng),也沒特色。

  2、樓盤的開發(fā)量過大。

  3、絕對(duì)單價(jià)過高,超過當(dāng)?shù)刂髁髻彿績r(jià)格。

  4、競爭激烈,類似產(chǎn)品過多。在這些情況下低價(jià),是一個(gè)好的策略。因?yàn)椋@樣便于快速成交,促進(jìn)良性循環(huán),而且日后的價(jià)格也便于其控制。

  xx花園的價(jià)格策略給我的啟示是,如果日后做房地產(chǎn)銷售,首先,我們要看看自己的項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢,優(yōu)勢強(qiáng)我們定價(jià)就可以高,如果劣勢大價(jià)格就調(diào)低,這樣雖然利潤降價(jià)了,但是我們會(huì)吸引更多購房者。自身考慮了之后,我們還有考慮我們的項(xiàng)目所處的環(huán)境,這里的環(huán)境有自然環(huán)境和房地產(chǎn)市場環(huán)境和所在區(qū)域的社會(huì)環(huán)境,自然環(huán)境好的可以價(jià)格高,如果在你周圍有很多競爭者,那么,適當(dāng)降價(jià)是可以吸引消費(fèi)者眼球的,再就是在項(xiàng)目所在的區(qū)域里,如果居民生活水平高,高價(jià)房也會(huì)一售而空的。

  xx花園可以結(jié)合自身的優(yōu)勢做出正確策略,鞏固了自己在市場地位,贏得消費(fèi)者的好評(píng),自己也從中賺取了利潤,在是“多贏”策略,如果xx花園還有在以后的銷售中繼續(xù)“多贏”,他就應(yīng)該改變策略,結(jié)合新的問題去想好的策略,畢竟策略是隨著銷售的不同而改變的,找到適合自己的,就是好的。

  看完這個(gè)案例我還發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)銷售過程中,使用價(jià)格策略是最好的一個(gè)辦法,打價(jià)格戰(zhàn)略是穩(wěn)贏的方法,只要你運(yùn)用合理從中賺取可觀的利潤也是一定的。

  xx花園的產(chǎn)品定價(jià)中運(yùn)用了需求導(dǎo)向定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心,依據(jù)買方對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià),而非賣方的成本來定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)中又有理解值定價(jià)法和區(qū)分需求定價(jià)法。xx花園是根據(jù)理解值定價(jià)法做出策略的。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告5

  一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動(dòng)向

  目前,我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè),其中××市區(qū)774個(gè),市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60—70家。從調(diào)查分析的情況看,我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢。

 。ㄒ唬┧接兄啤⒐煞葜品康禺a(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多,約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊,納稅意識(shí)較低,主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

 。ǘ┦袇^(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面,而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。

 。ㄈ┬马(xiàng)目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入,以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范,我市原有易開發(fā)資源萎縮,現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中,由于開發(fā)成本過高,關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價(jià)相對(duì)便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá),有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級(jí)市的區(qū)域,謀求進(jìn)一步發(fā)展。

  二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

 。ㄒ唬╉(xiàng)目運(yùn)作的程序

  一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段:

  第一階段(開工前期):通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)→取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書→規(guī)劃部門批準(zhǔn)的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證(其中在核發(fā)施工許可證時(shí),建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的.施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查)。

  第二階段(組織施工期):通過正式的招標(biāo)程序,組織安排施工企業(yè)進(jìn)場施工。

  第三階段(預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期):根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例,辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者,必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

 。ǘ⿻(huì)計(jì)核算特點(diǎn):

  1、收入核算

  房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

  2、開發(fā)成本核算

 。1)開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用(征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金);開發(fā)成本(建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi));開發(fā)間接費(fèi)用(為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等)

  (2)開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為:

  可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

  銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

  由于房屋開發(fā)的自身特點(diǎn),單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分,即:前期開發(fā)成本費(fèi)用高,中后期開發(fā)費(fèi)用減少,而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn),?xiàng)目的開發(fā)周期一般又在1年以上;所以財(cái)務(wù)在核算銷售成本時(shí),項(xiàng)目早期會(huì)出現(xiàn)對(duì)計(jì)劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式,隨著中后期成本支出逐漸減少,開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后成本逐漸接近,最后在工程辦理竣工結(jié)算后,企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對(duì)預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額,增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

 。ㄈ┒惤鸬挠(jì)算特點(diǎn)

  房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有:

  1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的,月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加,對(duì)出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入,按5%交納營業(yè)稅,同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告6

  自去年下半年以來,國家相繼出臺(tái)了取消限購、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政,為了解和掌握新政下xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,國家統(tǒng)計(jì)局xx調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門,與問卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式,開展了新政下xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下,以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。

  一、近期xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

  (一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn),銷量同比呈下降趨勢

  (二)二手房交易總體下行,租賃市場有所降溫

  今年來,xx市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,銷量、單價(jià)雙下行,租賃市場價(jià)格小幅下降的總體趨勢。

  二、《條例》反響明顯,心態(tài)影響市場

  通過對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民,機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員,國有、民營企業(yè)員工,個(gè)體工商戶,離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來,群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。

  一是新政社會(huì)關(guān)注度高。

  3月1日,《條例》正式落地四川瀘州,標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注,有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。

  二是具體內(nèi)容知之甚少。

  《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月,社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何,通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),除16%的受訪者表示了解,有33%的`人對(duì)此不了解,有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因,部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施,個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺(tái)配套政策,群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短,宣傳解讀信息量少,信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

  三是觀望心態(tài)比較普遍。

  通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn),剛需購房者仍然是主力,改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)問題時(shí),僅有6人選擇近期急于出手,所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定,所占比例達(dá)到了56%,表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。

  四是作用意義理解偏差。

  受訪者在回答《條例》實(shí)施作用時(shí),大家都知曉簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、利好剛需購房、有效調(diào)控房價(jià)、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)等其他衍生作用,但存在著主次不明的現(xiàn)象:選擇反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%,在作用重要程度中分別排第一和第三位,由此可見,群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況,有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告7

  今年以來,國家采取了一系列優(yōu)惠政策,擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,特別是我市“房地產(chǎn)新政;在影響和帶動(dòng)下,我市房地產(chǎn)市場明顯活躍,開發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn),商品房銷售不斷上升,政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。

  一、我市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

  (1)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低調(diào)整狀態(tài)。1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元,與20xx年同期持平比例下降9.0%,比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn),比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1),占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的10.0%,比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

  投資額(億元)

  發(fā)展投資比例(%)

  同比增減比例(%)

  房地產(chǎn)開發(fā)投資

  94.9

  —

  —

  包括:商品房

  78.4

  82.6

  0.2

  辦公樓

  1.2

  1.3

  -0.1

  商業(yè)經(jīng)營場所

  10.5

  11.0

  -2.1

  其他房屋

  4.8

  5.1

  1.9

  (2)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及現(xiàn)狀;兩升一滴。隨著我市六個(gè)部門推進(jìn)新建設(shè)措施的出臺(tái)和銷售市場的持續(xù)升溫,市場供應(yīng)發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長規(guī)模,而新建筑面積逐年減少,但下降幅度逐漸縮小。竣工面積276.7萬平方米,同比增長43.9%;其中,居住面積241.7萬平方米,同比增長40.0%;辦公樓5萬平方米,同比增長143.2%;商業(yè)經(jīng)營場所25.5萬平方米,同比增長111.1%。

  新開工面積293萬平方米,同比下降22.7%;居住面積224.7萬平方米,同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米,同比增長117.3%;商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬平方米,同比下降8.6%。

  二、新房地產(chǎn)政策對(duì)市場的影響分析

  1.新住房政策的累積效應(yīng)得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來,我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政;今年以來,各部門在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各項(xiàng)政策措施,出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)的政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

  《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的`實(shí)施意見》、《促進(jìn)新項(xiàng)目發(fā)展的政策措施》,同時(shí)增加金融支持服務(wù),降低公積金貸款首付比例,將首付比例從30%調(diào)整為20%,將最高貸款額度從25萬元調(diào)整為35萬元,將最高貸款期限從20年調(diào)整為30年,縮短二手房貸款和二手房交易營業(yè)稅免稅期限,將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本,緩解了開發(fā)商的資金壓力,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者都有好處,增強(qiáng)了信心,獲得了利益。從目前的情況來看,經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)作,已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇起到了積極的作用。

  2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應(yīng)對(duì)市場變化。去年下半年后,針對(duì)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)投資和商品房銷售持續(xù)下滑的新形勢,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和營銷策略,采取各種優(yōu)惠促銷措施,極大地激發(fā)了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情,交易量大幅增加。

  三、目前值得注意的兩個(gè)問題

  其次,高房價(jià)可能會(huì)對(duì)商品房銷售施加新的限制。隨著商品房銷售的快速增長,市場復(fù)蘇的跡象趨于明顯,一些開發(fā)企業(yè)和新建筑出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)報(bào)道,在成交量略有改善后,一些房地產(chǎn)從3月份開始漲價(jià),8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現(xiàn)象。從城市商品房平均成交價(jià)格看,今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡,同比增長12.3%,其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡,同比增長17.62%。在市區(qū),有價(jià)格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤,如地景藍(lán)灣、童淵、運(yùn)河一號(hào)大廈、江南一品、公園一號(hào)等,商品房的漲價(jià)幅度大大超過人民收入的增長,勢必對(duì)銷售形成新的約束。

  四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

  1.加快政策調(diào)整,給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內(nèi)容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,政府在引導(dǎo)輿論和制定政策時(shí),應(yīng)更加堅(jiān)定地運(yùn)用市場導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn),為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境,為房地產(chǎn)行業(yè)未來的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

  2.政府應(yīng)規(guī)范土地市場,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現(xiàn)有可開發(fā)土地。從規(guī)劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投資,發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項(xiàng)目,增加廉租房、保障房建設(shè),滿足廣大公民住房需求。過高的房價(jià)仍然是有效擴(kuò)大市場交易的直接障礙,也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者還是買不起現(xiàn)在的房價(jià),但實(shí)際上現(xiàn)在的房價(jià)還是蘊(yùn)含著很大的利潤。一方面,如果開發(fā)商愿意讓消費(fèi)者受益,兩者之間的需求可以達(dá)到合理的平衡,可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長期積累;另一方面,開發(fā)商需要對(duì)土地儲(chǔ)備和住房開發(fā)進(jìn)行合理規(guī)劃,防止資金鏈斷裂,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

  3.穩(wěn)定就業(yè),增加居民收入。房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵在于市場成交量,而市場成交量取決于市場消費(fèi)能力。因此,居民的收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)至關(guān)重要。

  4.創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府應(yīng)不斷加大投入,重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),營造良好的人文居住環(huán)境,吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告8

  房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè),具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,被稱為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快,縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大投資需求的重要增長點(diǎn)之一。正確引導(dǎo)縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展,對(duì)于推動(dòng)城市建設(shè),壯大城鄉(xiāng)一體化產(chǎn)業(yè)支撐,拉動(dòng)全社會(huì)投資與經(jīng)濟(jì)增長具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

  一、縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

  (一)開發(fā)勢頭強(qiáng)勁,但投資規(guī)模不大。

  縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元,新建商品房61.9萬m2,實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元,其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升,新建商品房銷售情況良好。今年1-8月,商品房施工面積56萬m2;預(yù)售面積23.38萬m2,成交金額5.9億元;銷售面積20.45萬m2,成交金額4.8億元;二手房成交面積12.31萬m2,申報(bào)金額1.18億元。但從房地產(chǎn)投資規(guī)模看,雙流、溫江、龍泉、新都分別實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元,縣房地產(chǎn)投資規(guī)模在同環(huán)區(qū)縣排名第五,說明縣房地產(chǎn)業(yè)投資增長空間較大。

  (二)開發(fā)質(zhì)量提高,但市場有待培育。

  縣房地產(chǎn)有企業(yè)開發(fā)的商品房,有農(nóng)民在集體土地上聯(lián)建的房屋,還有政府修建的安置房和農(nóng)民新居,總體上住宅小區(qū)正從傳統(tǒng)的戶型逐步向景觀舒適型過渡,新開發(fā)小區(qū)普遍注重環(huán)境營造,以西區(qū)花園為代表的高檔住宅小區(qū),其環(huán)境營造和物業(yè)管理,對(duì)縣內(nèi)其它小區(qū)開發(fā)起到了好的示范帶動(dòng)作用。從房地產(chǎn)市場來看,新建商品房市場供應(yīng)穩(wěn)定,需求旺盛,交易規(guī)范;二手房市場被進(jìn)一步激活,交易頻繁,逐步規(guī)范;農(nóng)民自建房自發(fā)入市,隱形交易,亟待規(guī)范。一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)成熟的標(biāo)志之一是其二級(jí)市場成為交易的主體,上海市已超過50%,但就縣1-8月的銷售情況看,二手房銷售面積僅占總銷售面積的37.6%,這說明縣房地產(chǎn)市場有待培育。

  (三)開發(fā)成本上漲,房地產(chǎn)價(jià)格攀升。

  以來縣商品房價(jià)格有較大幅度增長,筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)與比較,住房平均價(jià)格分別達(dá)到、2400、1800、1000元,增長25%、15%、50%、25%;營業(yè)房平均價(jià)格分別達(dá)到5200、6700、4000、元,增長16%、29%、12%、34%。主要原因:一是成本推動(dòng)。,外北倉庫、原筒二小和小北街片區(qū)的地價(jià)分別達(dá)到每畝93萬元、119萬元和124萬元,縣城片區(qū)地價(jià)從平均每畝約50萬元漲到100萬元左右;其次是建筑原材料價(jià)格上漲等建設(shè)成本提高。二是需求拉動(dòng)。以來縣商品房市場呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求,使得商品房平均成交價(jià)格上揚(yáng);去年以來,縣政府采取的促進(jìn)二手房交易措施收到明顯效果,今年二手房交易頻繁,價(jià)格也有較大幅度增長,筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)二手房市場成交價(jià)格分別達(dá)到1250、1350、1000、650元,比增長25%、8%、18%、8%。

  (四)開發(fā)主體增多,但樓盤規(guī)模小。

  隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善和城市輻射功能的增強(qiáng),加之成都近郊區(qū)市縣特有的地價(jià)、房價(jià)和環(huán)境優(yōu)勢,近郊區(qū)市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點(diǎn)。由于縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的.后發(fā)優(yōu)勢,很多企業(yè)都看好這個(gè)市場,目前各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)到39家,競爭非常激烈。但由于用地供給的約束,樓盤相對(duì)較小。以來,全縣共出讓土地13宗,其中房地產(chǎn)開發(fā)超過50畝的僅有3宗地,最大樓盤面積178.4畝,最小的僅2畝?傮w上看,目前20—50畝的小樓盤較多,規(guī)模小,檔次也不夠高,精品樓盤相對(duì)偏少。

  二、房地產(chǎn)市場需求形勢分析

  (一)縣城市發(fā)展方向和重點(diǎn)。

  成都市新一輪城市總體規(guī)劃對(duì)縣城市發(fā)展定位是:成都市重要組成部分,成都市西部新中心,以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務(wù),建設(shè)既適宜居住,又適宜創(chuàng)業(yè)的“綜合性城市片區(qū)”?h自身的定位是:率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、獨(dú)具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都西部新中心。到縣城區(qū)將新增建設(shè)用地15平方公里,城區(qū)總用地達(dá)到30平方公里,人口達(dá)到20萬人;到20xx年規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)面積51平方公里,城市片區(qū)人口45萬人以上。東南部新城是縣未來城市發(fā)展的核心區(qū)域,將承擔(dān)縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規(guī)模7.1平方公里,規(guī)劃道路共16條,總長約27公里,預(yù)計(jì)投資約5億元(不含拆遷安置費(fèi))。從今年開始計(jì)劃用3年左右時(shí)間分步建設(shè),重點(diǎn)建設(shè)高新區(qū)西區(qū)配套行政商務(wù)中心、南二環(huán)路及東延線、東二環(huán)路及南延線、長青路5條城市道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施。

  (二)促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求的有利因素。

  一是城市化水平快速提高對(duì)住宅形成巨大的需求。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn),到20xx年全縣城市化水平將達(dá)到80%,年均提高2個(gè)百分點(diǎn),縣城片區(qū)年均新增1.8萬人以上。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長,無疑給房地產(chǎn)市場帶來巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積16m2計(jì)算,每年需新建住宅28.8萬m2。

  二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化形成對(duì)住宅的需求。以來,縣城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長,城鎮(zhèn)居民人均收入從6569元增加到10200元,農(nóng)村居民人均純收入從3098元增加到4210元,收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面,居民以前購買的福利房無論是戶型設(shè)計(jì)還是配套設(shè)施,與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距,加之目前開放了二級(jí)市場,居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”,正在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級(jí)換代。同時(shí),隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn),有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對(duì)象。

  三是縣外人口來縣購房形成對(duì)住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多,他們大多不太適應(yīng)越來越擁擠、快節(jié)奏的城市生活,而選擇到距中心城區(qū)近、空氣清新、自然條件相對(duì)優(yōu)越的縣來居住;高新區(qū)西區(qū)緊鄰縣,區(qū)內(nèi)一些白領(lǐng)階層也會(huì)選擇在縣買房;省內(nèi)不少市外人口到縣定居或投資,由此也形成較大的市場需求。據(jù)調(diào)查,目前除筒鎮(zhèn)購房戶本地居民較多外,犀浦、紅光兩地商品房購買對(duì)象縣外人口占了絕大多數(shù)。

  (三)制約房地產(chǎn)市場需求的主要因素。

  一是收入預(yù)期不確定。以來,縣地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長8.2%,農(nóng)村居民純收入年均增長6.3%,低于地區(qū)生產(chǎn)總值增長;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長9.2%,雖然比地區(qū)生產(chǎn)總值增長略高,但受企業(yè)改制職工轉(zhuǎn)變身份、就業(yè)壓力較大等影響,加之醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等制度改革,也都增加了居民的支出預(yù)期。未來收入的不確定性和支出預(yù)期的增加,對(duì)當(dāng)前購房消費(fèi)造成一定抑制。

  二是住房產(chǎn)權(quán)制度不健全。市場交易的各類住房中,只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品房可以獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書,其它房屋,包括上市的已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房和私房等等,其土地的供給形式極其復(fù)雜,凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權(quán)證,因而難以上市交易,也無法辦理抵押貸款,這給購房融資帶來一定的難度,對(duì)房地產(chǎn)需求造成了一定影響。

  三是國家宏觀政策約束。近年來,商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中住房貸款占了絕對(duì)比重,金融對(duì)個(gè)人購房支持力度有了較大幅度增加。但是由于商業(yè)銀行住房金融資金來源單一,貸款流動(dòng)性差,缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制;個(gè)人住房抵押貸款條件偏嚴(yán)、期限偏短、額度偏低,還款方式單一等問題,都對(duì)住房金融健康發(fā)展形成一定阻礙。加之去年以來國家宏觀調(diào)控提高商品房按揭貸款利率,也導(dǎo)致金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度有所減弱。

  三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議

  (一)合理定位,選準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主攻方向。

  據(jù)世界銀行對(duì)世界很多國家考察認(rèn)為,只有房價(jià)與家庭年收入之比達(dá)到3:1-6:1時(shí),才能形成有效需求?h城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10200元,其中用于購房與建房支出950元,占支出的11.5%,比(500元)增加450元,家庭年收入與房價(jià)比在6:1左右,應(yīng)該能夠形成較大的有效需求。另據(jù)調(diào)查,市民最想購買的套型面積在80-100m2之間,其次是100-130m2,而130-150m2以上的相對(duì)較少。又據(jù)中介機(jī)構(gòu)的交易情況顯示,與大戶型、超大戶型住宅相比,中小戶型房源更受普通購房戶青睞。因此,縣房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)堅(jiān)持“放開高價(jià)房、優(yōu)惠中低價(jià)房、建設(shè)廉租房”,應(yīng)“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”,應(yīng)以中檔小區(qū)建設(shè)為主,輔之以部分高檔社區(qū)和適量的經(jīng)濟(jì)適用房,滿足不同層次消費(fèi)群體的購房需求。最終達(dá)到居者有其屋,居者有佳屋,并享受良好的人居環(huán)境和完善的生活配套設(shè)施。

  (二)科學(xué)規(guī)劃,同步推動(dòng)舊城改造和新區(qū)開發(fā)。

  加快縣城舊城改造,進(jìn)一步完善城市功能,同步推進(jìn)東南片區(qū)新城區(qū)建設(shè),擴(kuò)大筒、犀浦和紅光城市片區(qū)規(guī)模,改善城市形象,提升城市品位,建設(shè)生態(tài)人居地,打造都市后花園,增強(qiáng)城市吸引力,吸引更多的人口來縣購房置業(yè)。在舊城改造和新區(qū)開發(fā)的過程中,應(yīng)根據(jù)國家拆遷安置政策,結(jié)合縣實(shí)際,依法拆遷安置,切實(shí)維護(hù)被拆遷居民的利益;在不斷完善城市總體規(guī)劃的同時(shí),積極制定縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃,使該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為有序合理;對(duì)土地實(shí)行非飽和適度供應(yīng),保持土地的賣方市場,防止以地生財(cái),將房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道;適應(yīng)住宅地產(chǎn)郊區(qū)化和大盤化的趨勢,對(duì)城市片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā),以城市總體規(guī)劃為依據(jù),避免地塊分隔過小、業(yè)主林立、開發(fā)檔次低、物業(yè)管理落后等現(xiàn)象,使房地產(chǎn)走上品牌、規(guī)模發(fā)展之路,并以此推進(jìn)縣城市品位的快速提高。

  (三)招大引強(qiáng),實(shí)施成片開發(fā)和品牌戰(zhàn)略。

  品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息?h應(yīng)著力引進(jìn)有實(shí)力的大企業(yè),全面實(shí)施房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略,走規(guī);、精品化開發(fā)路子。以第26屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)為契機(jī),加強(qiáng)房地產(chǎn)市場營銷,抓好“打開西部21世紀(jì)的財(cái)富之門,共創(chuàng)西部21世紀(jì)的財(cái)富生活空間”的主題宣傳,依據(jù)“成都西部新中心”的定位,加快各類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),滿足不同層次消費(fèi)群體的購房需求。努力提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的科技含量,積極推廣運(yùn)用信息化技術(shù),加強(qiáng)小區(qū)的安全防護(hù)體系建設(shè),推進(jìn)智能化管理、防火監(jiān)控及保安自動(dòng)化體系建設(shè);推廣西區(qū)花園的開發(fā)建設(shè)模式,注重小區(qū)環(huán)境營造,推動(dòng)房地產(chǎn)市場的精品化發(fā)展,犀浦鎮(zhèn)因離市中心較近,外來購房者較多,應(yīng)以開發(fā)中高檔住宅小區(qū)為主;合理安排中小戶型比例,滿足縣普通百姓家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)水平,尋求戶型平衡,在筒鎮(zhèn)要適度開發(fā)中檔住宅小區(qū),以滿足普通居民住房升級(jí)換代的需求;合理安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求;考慮以五六層的多層公寓為主,輔以一定小高層和聯(lián)體別墅,滿足部分高收入群體的高檔消費(fèi)需求。

  (四)完善政策,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

  進(jìn)一步制定并完善關(guān)于加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策,開通房地產(chǎn)“綠色通道”,簡化手續(xù)辦理程序,提高報(bào)建效率,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完善戶籍管理政策。當(dāng)前購房入戶必須取得房產(chǎn)證書,而一些按揭購房戶在短時(shí)間內(nèi)還不能拿到房產(chǎn)證書,導(dǎo)致無法辦理戶籍手續(xù),相關(guān)部門要進(jìn)一步研究憑購房合同和發(fā)票辦理入戶手續(xù)的政策。進(jìn)一步降低住房二級(jí)市場的入市“門檻”,簡化辦事程序,實(shí)行“一條龍”服務(wù),方便群眾辦事,以此進(jìn)一步激活房地產(chǎn)二級(jí)市場。完善社會(huì)保障體系。普通住宅的消費(fèi)主體,是占城市人口總數(shù)80%以上的中低收入戶,而目前城區(qū)的房價(jià)對(duì)這部分人來說有些偏高,為保障工薪階層、低收入群體的利益,政府應(yīng)繼續(xù)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房,將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房納入社會(huì)保障體系。

  (五)加強(qiáng)管理,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

  加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理,嚴(yán)格從業(yè)資格;具體開發(fā)項(xiàng)目采取向社會(huì)公開招標(biāo)的形式,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理。采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段規(guī)范房地產(chǎn)市場,使房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開化,營造公平競爭的環(huán)境。促使房地產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)與建筑分開,物業(yè)管理與經(jīng)營開發(fā)分開,不同企業(yè)按照產(chǎn)品價(jià)位和特征打造不同品牌、不同風(fēng)格。加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理,引進(jìn)有實(shí)力、服務(wù)好、講誠信的物業(yè)公司,新開發(fā)小區(qū)必須納入物業(yè)管理,舊的小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告9

  一、總體概況

  1、地理綜述:

  濰坊市位于山東半島中部,南依沂山,北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉,膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺(tái),西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營,南連臨沂、日照,地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長188 公里,東西寬164公里,總面積15859平方公里,其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢南高北低,南部是山區(qū)丘陵,中部為平原,北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人,合法生育率達(dá)97.7%,人口自然增長率4.00‰,性別比104.3。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì),全市20xx年末總?cè)丝?55.3萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位。

  2、基礎(chǔ)設(shè)施概況:

  濰坊市鐵路、公路、機(jī)場、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14萬公里。全部開通了程控電話和國內(nèi)外直撥電話,電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬。市區(qū)供水普及率達(dá)100%,居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%。

  3、城市經(jīng)濟(jì)綜述

  (1)地區(qū)生產(chǎn)總值

  濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū),青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級(jí)),臨朐、昌樂2縣,共有152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),濰坊為地級(jí)市,轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元,按可比價(jià)格比上年增長16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元,增長0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元,增長20.6%,其中工業(yè)增加值916.51億元,增長21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元,增長16.1%,一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算,人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元),比上年增長16.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展,工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69:56.86:29.45調(diào)整為12.31:58.15:29.54。

  (2)居民收入

  1)濰坊市人均GDP及增長情況

  20xx年人均GDP達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元),20xx年人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元),比上年增長16.2%。

  2)濰坊市人均可支配收入情況

  城鄉(xiāng)居民收入增長明顯。據(jù)抽樣調(diào)查,20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元,比上年增長14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元,增長15.1%。

  4、城市建設(shè)規(guī)劃

  中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”

  1) “一心”,即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);

  2) “一環(huán)”,即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

  3) “一軸”,即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

  4) “一廊”,即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。

  5、未來城市規(guī)劃

  (1)城市化與中心城市人口規(guī)模

  根據(jù)人口綜合預(yù)測法,濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20xx年將達(dá)到127萬人,20xx年將達(dá)到179萬人;人口發(fā)展策略方面,將實(shí)行“合理疏導(dǎo),向心集聚;企業(yè)集中,擴(kuò)大就業(yè);制度保障,引流穩(wěn)流;安定老齡,提高素質(zhì)”的總體原則。

  (2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟(jì) 提升綜合競爭力

  近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達(dá)到13%,到20xx年GDP總量達(dá)到2400億元,全市三產(chǎn)比例為10:60:30;中心城市GDP年均增速實(shí)現(xiàn)16%,到20xx年GDP總規(guī)模達(dá)到800億元,占全市比重上升到33%,市區(qū)三產(chǎn)比例為9:58:33。

  遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%,到20xx年全市GDP達(dá)到5700億元,全市三產(chǎn)比例為7:61:32;中心城市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%,到20xx年中心城市GDP規(guī)模達(dá)到2300億元,占全市比重為40%,市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5:55:40。

  (3)濰坊城市用地

  根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》,1997年20xx年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝),其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝),說明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長的特征十分明顯,濰坊市中心城區(qū)國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系,此外,城市新增功能對(duì)城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。

  規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局,居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲(chǔ)用地人均9.6m2,占地面積17.3km2。

  小結(jié):近兩年來濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化,年均固定資產(chǎn)投資增長近1/3,其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長,說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶,三面臨陸,北面靠海,終年四季分明,屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。

  二、調(diào)查內(nèi)容

  1、調(diào)查時(shí)間:

  20xx年7月21號(hào)、22號(hào)

  2、調(diào)查區(qū)域:

  以圍繞濰城區(qū)為主,奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤展開調(diào)研。

  3、調(diào)查對(duì)象:

  面積在50畝以上,建筑面積在10萬平以上的樓盤等

  4、調(diào)查目的:

  了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

  三、目前房地產(chǎn)狀況調(diào)查

  1、產(chǎn)品形態(tài)

  單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來說,濰坊房地產(chǎn)市場還處于初級(jí)階段。很多產(chǎn)品還沒有在市場上出現(xiàn),就目前市場上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場需求,產(chǎn)品升級(jí)還有一個(gè)過程。從建筑形態(tài)上來看,簡單

  的復(fù)制,借鑒的東西太多了。有個(gè)性,有標(biāo)志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過7月22號(hào)的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋,不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊,束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高,單體建筑往往做成板式,整個(gè)市場都是這種產(chǎn)品,沒有錯(cuò)落感,形成不了好的視覺效果,也不利于社區(qū)景觀的營造。當(dāng)然在實(shí)際操作過程中,開發(fā)商能自然的換位思考,從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性,充分尊重使用者的利益對(duì)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。

  通過簡單統(tǒng)計(jì),目前市區(qū)在售樓盤100多個(gè),幾乎遍地開花,但沒有精品,同質(zhì)化,同樣化相當(dāng)嚴(yán)重,所有樓盤幾乎都是一樣,其價(jià)格也相差不大,差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場上缺少兩極產(chǎn)品:1、最差。低檔房,不是說品質(zhì)很差,而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買得起。2、最好。當(dāng)然是說品質(zhì)、配套、房型、房價(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問題?膮^(qū)有一個(gè)目前濰坊市場上比較高檔的樓盤,叫玫瑰園。小高層和高層,建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般,主要是規(guī)模不大,很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì),在濰坊綠化作為樓盤賣點(diǎn),不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當(dāng)不錯(cuò)的,而且綠化比較容易做,綠樹成蔭,芳草萋萋滿眼都是。

  2、市場需求量

  任何行業(yè)的發(fā)展,最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的,有很大的量存在。

  潛在需求,目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬人,到20xx年,由于城市化水平的提高,具有關(guān)部門分析,濰坊城區(qū)居民將增加到130萬人,這期間就有22萬人需要解決住房問題,按人均30計(jì)算,就需要660萬的住宅面積。

  現(xiàn)有居民改善住房需求,假定只有10%的城市家庭,考慮改善住房條件,其每個(gè)家庭只想增加20平米,那么濰坊10%的城市家庭是30000戶,這個(gè)改善需求是60平米。

  隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來一段時(shí)間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷,城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模,從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。

  總體來說濰坊市房地產(chǎn)未來幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。

  3、房地產(chǎn)價(jià)格

  20xx年奎文、濰城、高新中心區(qū),住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場房價(jià)來看奎文區(qū)是房價(jià)領(lǐng)跑者,濰城區(qū)房價(jià)相對(duì)要低一些,但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的.房產(chǎn)是比較實(shí)在的,蓋什么樣的就賣什么樣的,沒有唬頭,缺少錦上添花的東西,就像去農(nóng)民的菜園里買青菜一樣,貨真價(jià)實(shí)當(dāng)然是沒有泡沫和水份,房價(jià)是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內(nèi),市區(qū)房價(jià)依然不會(huì)下降,房價(jià)穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢仍然不會(huì)改變。

  據(jù)市房管局對(duì)市區(qū)89家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年以來的投資、開發(fā)建設(shè)及銷售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.3億元,同比增長44.6%,增幅比去年同期有所下降。其中,商品住房完成投資34.7億元,同比增長34.6%;商品房施工面積為345.5萬平方米,同比增長82.6 %,其中,商品住房施工面積252.4萬平方米,同比增長80.1%;商品房新開工面積109.1萬平方米,同比增長19.95%,其中,新開工住房95.95萬平方米,同比增長26.06%;據(jù)統(tǒng)計(jì),共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬平方米,同比增長61.7%;完成初始登記面積141.43萬平方米,同比增長24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬平方米,同比增長1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬平方米,房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)一步健康理性。

  預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi),如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒有大的變化,隨著市場主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn),房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有回落,但回落的幅度不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),上半年,市區(qū)新建商品房銷售均價(jià)同比增長2.2%,比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

  價(jià)格的上升,是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面,主要是由于成本的增加,必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加,土地招拍掛制度,直接增加了開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加,近年來,鋼材、建材價(jià)格大幅上漲,人工成本較大提高,特別是今年以來,據(jù)估算,鋼材價(jià)格上漲了約50-60%,混凝土價(jià)格上漲約30%,水泥價(jià)格上漲約50%,人工成本上漲了1-2倍,各種配套費(fèi)用也有了大的提高。同時(shí),新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營造、配套設(shè)施的完善等等也都會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上漲。外因方面,是住房消費(fèi)的增長。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動(dòng)人口增多,商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大,因拆遷而購房的居民較多;三是社會(huì)各類群體收入水平的提高,購買力增強(qiáng)。

  各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,濰坊市房價(jià)盡管持續(xù)上升,但不會(huì)出現(xiàn)大起大落,房價(jià)總體上是合理的,不存在虛高或泡沫,今后一段時(shí)間內(nèi),房價(jià)不會(huì)下降,總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會(huì)改變,但上升會(huì)放緩。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告10

  調(diào)查撰稿:XXX

  調(diào)查時(shí)間:X月X日---X月X日

  調(diào)查對(duì)象:XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

  調(diào)查范圍:XX新城區(qū)區(qū)域

  調(diào)查目的:通過對(duì)XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營銷提供戰(zhàn)略性依據(jù),指導(dǎo)分析未來的走勢。

  調(diào)查內(nèi)容:

  一、摘要

  目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬。行政中心搬過去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象,房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付,還將有不少樓盤先后開盤,伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

  二、城區(qū)規(guī)劃背景(XX新城:未來XX的城市副中心)

  XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,是大型的城市公園。

  根據(jù)規(guī)劃,XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺中心,它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的空間通廊;“三十六點(diǎn)”,即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),布置城市公園。

  三、已建成樓盤:

  1、華泰劍橋:由XX華泰股份公司開發(fā),北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120~130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,交通比較便捷。

  2、半島名。河蒟X光大置業(yè)開發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,活動(dòng)室,健身房等,需步行10~15分鐘方可到達(dá)公交車站。

  3、東湖花園:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的'三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車程,小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),是居住和休閑的首選地。

  四、在建樓盤:

  1、新都美地:由新都置業(yè)開發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100~120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng),安保自動(dòng)化,還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價(jià)4400元/㎡左右。

  2、小城花園:由百隆房產(chǎn)開發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預(yù)計(jì)開盤價(jià)6200元/㎡左右。

  3、四明春曉:由XX旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā),建筑面積8萬平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

  、調(diào)查定論

  從市場調(diào)查的過程和信息,我們可以清晰的看到,XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū),結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進(jìn),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,已建成的樓盤和未建成的樓盤,主體風(fēng)格上是基本相一致的,以歐陸風(fēng)情為主,有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性,從營銷的角度上講,風(fēng)格不是主要形成競爭的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購房者,從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設(shè)施,成為營銷新的引爆點(diǎn);從各個(gè)小區(qū)的布局來看,總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,營銷工作的主要重點(diǎn),還是在于如何妙作聚集人氣。總之,未來XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告11

  針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格,消費(fèi)者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會(huì)通過理性的分析,對(duì)此類商品做出一定預(yù)測。前景樂觀,則付之于行動(dòng);悲觀,則不予購買。這里,消費(fèi)者所做出的預(yù)測,正好印證了穆斯在《理性預(yù)期與波動(dòng)理論》一文中對(duì)理性預(yù)期所提出的理論要點(diǎn):理論預(yù)期是觀察到的過去經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律性總結(jié),它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為。因而理性預(yù)期可以說是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)行為的基礎(chǔ)。從理論和現(xiàn)實(shí)的角度看,房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有:政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者。四者關(guān)系可以用圖1表示。

  影響消費(fèi)者理性預(yù)期的因素

  本文主要是分析對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素及這些因素對(duì)消費(fèi)者預(yù)期的影響,可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)參與者之間的關(guān)系圖,得出影響消費(fèi)者理性預(yù)期的關(guān)系圖,如圖2所示。

  本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費(fèi)者之間的關(guān)系及他們對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響。

 。ㄒ唬┱c消費(fèi)者:宏觀調(diào)控政策與消費(fèi)者理性預(yù)期

  房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是土地,由于我國特有的土地制度,土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開發(fā)情況。政府針對(duì)土地出讓所做出的調(diào)控政策,成為消費(fèi)者預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)量的一個(gè)主要依據(jù)。而且,消費(fèi)者對(duì)政府的信任度,遠(yuǎn)高于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信任。近幾年,由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上升,政府出臺(tái)了一系列的政策。這些政策,同時(shí)引起了消費(fèi)者的理性預(yù)期行為(盡管有時(shí)候消費(fèi)者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合)。20xx年,土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標(biāo),嚴(yán)格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴(yán)格實(shí)施,使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩,導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)土地的升值預(yù)期空前高漲,從而激發(fā)房地產(chǎn)市場上旺盛的需求。

  (二)金融機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者:金融政策與消費(fèi)者理性預(yù)期

  金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的。政策對(duì)消費(fèi)者的影響,主要表現(xiàn)在貸款利率上,因此,房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對(duì)房地產(chǎn)的需求變化有相當(dāng)大的影響,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。近幾年,銀行貸款利率逐年在提高,雖然提升幅度很小,但中國人民銀行短期內(nèi)對(duì)利率進(jìn)行連續(xù)調(diào)整的行為,加強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)“進(jìn)入加息周期”的預(yù)期和房價(jià)調(diào)整的預(yù)期。部分消費(fèi)者擔(dān)心利率會(huì)繼續(xù)提高,增加購房的開支。在經(jīng)過一陣觀望之后,大部分消費(fèi)者選擇提前消費(fèi),導(dǎo)致住房需求增加,房價(jià)增幅再度上揚(yáng)。在過去的十年間,無論是在發(fā)達(dá)國家,還是在發(fā)展中國家,銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)日趨緊密。

 。ㄈ┓康禺a(chǎn)商與消費(fèi)者:廠商行為與消費(fèi)者理性預(yù)期

  “8.13”土地大限之后,房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加,已成為不爭的事實(shí)。與此同時(shí),國家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等措施。與此同時(shí),房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲,也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開始下降。這一結(jié)果,造成消費(fèi)者的再度恐慌,從而也再度引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。盡管政府出臺(tái)了一系列的.政策,而且金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也幾度提升,但是,據(jù)專家分析,這些政策對(duì)真正有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來說,這些政策只會(huì)使與他們分羹的競爭對(duì)手減少,從某種程度上反而幫助了他們。與此同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格還在逐漸上漲,這也為開發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件,開發(fā)商在交易市場上形成價(jià)格聯(lián)盟,共同合謀有價(jià)無市的虛假房價(jià)交易關(guān)系。信息不對(duì)稱的條件下,消費(fèi)者被蒙蔽而做出購買的決定,房價(jià)也在消費(fèi)者的購買行為驅(qū)使下,扶搖直上。

 。ㄋ模┫M(fèi)者與消費(fèi)者:從眾心理與理性預(yù)期

  消費(fèi)者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對(duì)低價(jià)位商品的消費(fèi),也表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)這種高價(jià)位產(chǎn)品的消費(fèi)上。消費(fèi)者即使在政府出臺(tái)一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下,還是不會(huì)輕易決定是否購買如此高價(jià)位的商品。而只有在大部分消費(fèi)者都去購買時(shí)自己才作決定?梢娺@種從眾心理也是消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素,他的作用不可忽視。

  正確引導(dǎo)消費(fèi)者理性預(yù)期的建議

  建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系,統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房價(jià)收入比等指標(biāo),設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)、委派專門的專家組,結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析和預(yù)測。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況,在必要時(shí)通過稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控;在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的弊端,引導(dǎo)消費(fèi)者理性健康消費(fèi)。

  完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期不定期的信息發(fā)布,引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi),逐步使消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常,防止房價(jià)的大起大落,保證我國房地產(chǎn)市場快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

  加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。近年來,在網(wǎng)絡(luò)上與電視上的培訓(xùn)方式越來越能為人們所接受。中央電視臺(tái)十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡。可以通過多種渠道普及房地產(chǎn)知識(shí),如安排定期的“房地產(chǎn)知識(shí)講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費(fèi)性,培養(yǎng)消費(fèi)者的理性消費(fèi)。這也是有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的途徑之一。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告12

  長沙居民目前住得怎樣

  從調(diào)查所涉及的范圍看,20個(gè)居民以居住樓房為主,87.7%的家庭住房為無電梯式樓房,只有3.7%的家庭住在有電梯的商品房里,還有8.2%住在平房,另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入,目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%,超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。

  多少人準(zhǔn)備買房

  據(jù)調(diào)查,五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的人占調(diào)查城市總體的21.9%,其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主,預(yù)購面積在70-150平方米之間,可承受價(jià)格以每平方米1000-20xx元為主體,輔之以每平方米500-1000元及20xx-3000元的價(jià)格。購房資金將主要來源于家庭儲(chǔ)蓄,政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

  有了產(chǎn)權(quán)房,還買房嗎

  數(shù)據(jù)顯示,調(diào)查總體中59.3%的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán),住房面積在20-80平方米不等,多為2、3或4口之家,其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高,20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么,是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產(chǎn)預(yù)購對(duì)象呢?調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示,在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中,23.3%預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房,20.1%預(yù)計(jì)明年購房,商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。

  調(diào)查顯示,無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子,屬一期置業(yè),為解決生活問題;而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子,屬二期置業(yè),為改善生活質(zhì)量。

  有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購房的比例,尤其是對(duì)大面積住房的購買。

  另外,在商品房預(yù)購群體中,有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例達(dá)55.6%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體,預(yù)購面積以81-100平方米的需求為最高,達(dá)30.5%;而在100-150平方米的預(yù)購群體中,擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例高達(dá)62.3%,可見購房在這個(gè)群體中的市場潛力非?捎^。但是,他們的購買能力又怎樣呢?

  假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體,調(diào)查顯示,其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高,達(dá)16.5%;6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看,我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房價(jià)在1000-20xx元的比例最高,為30.4%;500-1000元的占22.3%;20xx-3000元的占21.6%;希望房價(jià)在6000元以上的不足1%。

  以上數(shù)據(jù)顯示,巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力,但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場,對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整,相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是,在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中,有69.1%希望使用家庭存款來購房,31.4%希望政府貸款,16.1%打算向銀行貸款?磥,傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長。

  購房者是什么樣的人

  數(shù)據(jù)顯示,25-34歲的人占購房人群的36%,位居傍首,而35-44歲的人群比例為20.3%,位居第二?傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流,半數(shù)以上為全職工作者,重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域,以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)/服務(wù)業(yè)職員/公司中級(jí)經(jīng)理居多,輔之以其他行業(yè)人士,月薪在1000-20xx元范圍內(nèi)為主體購房者。

  目前,中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主,購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房,分別占預(yù)購比例的42.7%和39.2%;預(yù)購面積在70-150平方米不等,以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000-4000元間。另外,調(diào)查發(fā)現(xiàn),收入越高越傾向于購買商品房?梢哉f,他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。

  居民購房承受能力有多大

  房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大,但房價(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。

  從長沙居民對(duì)房價(jià)的期望值曲線上來看,期望值與市場價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)(指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例)還比較高,這更加大了工薪階層購房的難度。

  另外,市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出,還不習(xí)慣去花將來的錢,加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜,擔(dān)保條件較苛刻,還款制度不夠完善,更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看,希望使用家庭存款的占68.6%,希望政府貸款的占31.1%,希望銀行貸款的占15.5%,希望向親戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有資金買房,近三成的人希望得到政府資助,只有一成半的人愿望辦理銀行貸款,可見,銀行貸款制度亟待完善,以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念,刺激消費(fèi)增長,達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

  誰更急于買房

  目前,從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看,商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5%,居第二位,而這其中60.1%的預(yù)購者介于21-35歲之間;制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8%,居首位,這其中46.5%的預(yù)購者介于21-35歲之間;而中級(jí)公司經(jīng)理介于21-35歲的預(yù)購比例也超過了60%。由此可見,市場的`重心在年輕一族。這一組人群中,63.6%為已婚,其中介于21-35歲的占43.7%,介于36-45歲的占30.4%;34.7%的獨(dú)身,其中66.1%介于21-35歲之間,僅有1.4%介于36-45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看,已婚的中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購主體,而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

  應(yīng)該說,21-45歲之間的人群對(duì)購房最有興趣,他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房,面積介于50-150平方米之間,最好單價(jià)在3000元以下,愿望花3000-4000元/平方米購房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對(duì)房價(jià)的預(yù)期與真正市場行情的差距。

  調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下:每平方米500-1000元的占22.9%,1000-20xx元的占32%,20xx-3000元的占19.6%,而6000元以上的僅占1.3%?梢钥闯,國人對(duì)房價(jià)的承受能力與實(shí)際的市場情況大相徑庭。

  居住環(huán)境對(duì)購房有多大影響

  調(diào)查還顯示,消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn),比如:環(huán)保問題、居住環(huán)境(包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍)等,這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。

  目前環(huán)保已成為一種全球化的概念,購房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9%,看來,爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢(mèng)想。相比較而言,郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多,“綠色”程度也大大好于市區(qū),且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好,城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等,造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告13

  瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市,一個(gè)時(shí)期以來,瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展,房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場形勢,可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。

  一、瀘州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

  (一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,但仍有較大需求

  據(jù)統(tǒng)計(jì),20xx年,全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說來,居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年,全年仍有危房面積3.5萬平方米,城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示,全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右,與全省相比低l.4平方米,F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大。

  (二)住房制度改革全面推進(jìn),住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟

  截止20xx年6月,全市公有住房272萬平方米,按房改政策已出售217.8萬平方米。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào),20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81%,新房達(dá)到了14.4%,均達(dá)到了國家和省政府提出的10-15%的要求。

  (三)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長,商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升

  20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元,為1992年的10.23倍,平均增長率44.23%,施工面積為167.7萬平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%。92年至20xx年,累計(jì)竣工面積為330.6萬平方米(含拆遷安置用房),累計(jì)銷售237.81萬平方米,產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月,空置房為3.66萬平方米,且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。

  92年以來,全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢,沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

 。ㄋ模┩恋毓⿷(yīng)進(jìn)一步規(guī)范,招商引資工作獲得進(jìn)展

  以往,房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場的決定,加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作,已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并相繼實(shí)施,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化增添了外來因素。

  二、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

  (一)房地產(chǎn)市場導(dǎo)向不夠明確,商品房開發(fā)成本偏高

  如過去對(duì)土地一級(jí)市場實(shí)際上未壟斷,土地與規(guī)劃銜接差,招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,到目前為止尚未建成一個(gè)10萬平方米以上的小區(qū),單個(gè)市場的規(guī)模也較小。這個(gè)問題目前已引起市委、市政府的重視,相繼出臺(tái)了有關(guān)政策,加大了調(diào)控引導(dǎo)力度,逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境。

  瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高,主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的.水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴(yán)格,開發(fā)商和有的單位炒買炒賣,提高了用地成本。

  (二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

  一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少,我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目,已投入資金不足3億元。

  主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差,尚未形成集約化、規(guī);(jīng)營。全市開發(fā)企業(yè)86家,市區(qū)72家,平均注冊(cè)資金僅有700余萬元,無一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽(yù)不高,企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

 。ㄈ┓扛南嚓P(guān)環(huán)節(jié)不配套

  一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié),職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時(shí)用于購置新房、維修補(bǔ)貼,加上住房補(bǔ)貼未到位,一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。

  三、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測

  市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬人,比目前增加50萬人左右,絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中,對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

  經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高,實(shí)際購買力將不斷增強(qiáng),住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,人均住房消費(fèi)為709元,人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實(shí)現(xiàn)的。

  不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,高收入者對(duì)高檔住宅的需求,中值收入者對(duì)中檔住宅的需求,以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求,三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%,40%和40%。

  四、發(fā)展房地產(chǎn)市場的對(duì)策措施

  一要加大政策動(dòng)力,制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)來培育。二要刺激、搞活住房需求,增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力,實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向,根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略,集中力量重點(diǎn)突破。

  房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié),因此,必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場建設(shè)體系化,結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,對(duì)市場開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局,圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。

  具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策:采取積極的金融信貸政策,刺激住房消費(fèi);新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,做到使房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組,實(shí)行集約化經(jīng)營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房,除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu),搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。

  結(jié)束語

  通過對(duì)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論:瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅袌銮熬皬V闊,采取適當(dāng)?shù)恼叽胧,抓住?dāng)前時(shí)機(jī),對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告14

  20xx年,受全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的影響,全國的房地產(chǎn)價(jià)格總的呈低速態(tài)勢,尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環(huán)境的影響,我市房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目貸款審批難度增加,項(xiàng)目整體銷售量同比明顯下降。20xx年東營市房屋銷售價(jià)格累計(jì)同比上漲8.3%。

  一、房地產(chǎn)市場價(jià)格變化情況

  1、房屋銷售價(jià)格漲幅逐月回落。20xx年,我市房屋銷售價(jià)格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%,房屋銷售價(jià)格漲幅呈逐月走低的態(tài)勢。

  2、二手房價(jià)格漲幅高于新建房。20xx年新建商品房銷售價(jià)格同比上漲6.3%,在新建商品房中,住宅類上漲7.3%,其中,商品住宅上漲8.4%,多層住宅銷售價(jià)格上漲9.7%,別墅類銷售價(jià)格上漲4.1%。在新建商品房中,非住宅類上漲4.0%,其中,辦公樓上漲1.8%,商業(yè)用房上漲5.0%。20xx年我市二手房銷售價(jià)格同比上漲14.8%。

  3、二級(jí)地段房屋價(jià)格漲幅較高。隨著城市化進(jìn)程的逐年加快,城市區(qū)域的不斷擴(kuò)大,周邊生產(chǎn)和生活環(huán)境的良好營造,區(qū)域地塊迅速成熟,促使土地較快升值,并留有較大的發(fā)展空間,房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級(jí)差分析,20xx年我市一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)地段房屋銷售價(jià)格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中,新建房銷售價(jià)格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。

  二、影響房屋價(jià)格的因素分析

  就房價(jià)而言,雖然東營的房價(jià)保持平穩(wěn)趨勢,但是房屋銷售價(jià)格增幅逐月放緩。由于受地價(jià)成本、建筑原材料成本以及其他行政性收費(fèi)成本的制約,與省內(nèi)其他城市相比,東營房價(jià)相對(duì)不高,基本上能反映出東營房地產(chǎn)市場的狀況,盡管存在著一些炒房者的投機(jī)行為,但是總體而言,東營的房地產(chǎn)市場不存在所謂的房產(chǎn)泡沫,也不會(huì)出現(xiàn)類似于上海、深圳等地大幅降價(jià)的可能。

  從市場供給來看,在房價(jià)放緩增長的同時(shí),東營的房地產(chǎn)市場供給量仍保持平穩(wěn)趨勢。雖然已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到市場飽和的地步。尤其是在特定的地段,甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面,這一點(diǎn)在西城表現(xiàn)得尤為突出。就目前市場形勢而言,大量新的樓盤上市時(shí)間進(jìn)度,有可能受到市場的影響而放慢,但仍然會(huì)陸續(xù)開盤上市。隨著數(shù)量的增加,競爭會(huì)更加的激烈,這對(duì)于廣大消費(fèi)者是有益的。

  房地產(chǎn)開發(fā)商雖然傾向于利潤高的高檔住房開發(fā),但是由于受收入水平和市場供求關(guān)系的變化,高檔住房市場從某種程度上已經(jīng)趨向于飽和,而中檔和中小戶型的住房總體呈現(xiàn)持平甚至下降的趨勢,使購房者的選擇受到了限制,現(xiàn)有情況下能夠買得起高檔住房的人是有限的,絕大多數(shù)購房者還是更加傾向于中檔住房,這就導(dǎo)致消費(fèi)群具有了一定的'固定性,未來東營房地產(chǎn)市場住房的供應(yīng)狀況應(yīng)該向多元化方向發(fā)展。

  三、房地產(chǎn)價(jià)格的基本判斷

  東營市房屋銷售價(jià)格指數(shù)總體保持平穩(wěn),但相對(duì)趨于高位。20xx年年初以來,房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚,銷量銳減,各月同比價(jià)格漲幅回落,各類價(jià)格指數(shù)緩慢漸行。同時(shí),由于上年房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆,開盤的樓盤大多已銷售75%-80%及以上,再加上在有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎看好東營市場,企業(yè)對(duì)剩余不多的樓盤主動(dòng)降價(jià)已不現(xiàn)實(shí)。唯有今年新開盤的樓盤價(jià)格有可能松動(dòng),但由于周邊樓盤價(jià)格的標(biāo)桿作用,加上開發(fā)企業(yè)對(duì)新樓盤在精裝修、精配套、星級(jí)物業(yè)服務(wù)等方面挖潛,以提高房屋使用的附加值,價(jià)格松動(dòng)幅度不會(huì)很大。

  從另一角度看,如果宏觀調(diào)控政策有所松動(dòng),或者調(diào)控政策對(duì)需求的心理影響減弱,期待房價(jià)自然下降心理落空,各種需求隨之增加,伴隨銷售量的增加,我市房屋銷售價(jià)格將會(huì)有小幅上揚(yáng)的可能。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告15

  第一部分:投資環(huán)境分析

  1、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況

  濟(jì)南市南依泰山,北跨黃河,地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上,地勢南高北低。地形可分為三帶:北部臨黃帶,中部山前平原帶,南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

  濟(jì)南是中國東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會(huì),全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心,也是國家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里,市區(qū)面積3257平方公里。

  濟(jì)南歷史悠久,是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗,泉水眾多,被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹是柳樹,市花是荷花。

  2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析

  (1)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

  2004年,濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618。9億元,增長15。6%,綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)在全省前列,是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118。7億元,增長7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742。4億元,增長19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757。8億元,增長13。0%。。

  (2)銀行存款余額概況

  濟(jì)南市是中國九大金融區(qū)之一,金融機(jī)構(gòu)門類齊全,運(yùn)營良好。到2004年底,全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元,比年初增長22。1%,全市貸款余額2830億元,增長10。8%。

  (3)濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況

  2004年,城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元,增長9。0%;人均消費(fèi)性支出8581元,增長2。2%。農(nóng)民人均純收入4116元,增長13。7%;人均生活費(fèi)支出2543元,增長9。8%。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化,生活質(zhì)量提高。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量,休閑娛樂享受型消費(fèi)發(fā)展迅速,人均休閑娛樂等服務(wù)支出800元,增長19。7%,占消費(fèi)性支出的比重9。3%,提高1。3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積到達(dá)了19。5平方米,比上年末增加0。65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32。9平方米,增加0。4平方米。

  (4)固定資產(chǎn)投資概況

  2005年濟(jì)南全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資856。9億元,增長31。6%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中,城鎮(zhèn)及以上單位投資724。4億元,增長32。3%;農(nóng)村投資132。6億元,增長44。0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資121。1億元,增長9。9%,其中:住宅投資96。2億元,增長10。1%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79。4%。

  (5)建筑業(yè)

  2005年全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)753家,共完成增加值93。3億元,增長10。4%;實(shí)現(xiàn)利稅22億元,增長8。6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算)為13。03萬元/人,房屋施工面積3448萬平方米,房屋竣工面積1216萬平方米,其中住宅732萬平方米。

  2006年一季度,全市建筑業(yè)開局平穩(wěn),全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元,同比增長7。8%。其中,國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元,同比增長1。1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16。7億元,增長19。3%。

  一季度,房屋建筑施工面積2026。2萬平方米,比去年同期增長13。2%。其中,新開工面積376。2萬平方米,同比增長34。7%。

  一季度,完成竣工產(chǎn)值14。6億元,比去年同期增長33。9%,房屋建筑竣工面積39。4萬平方米,與去年持平。

  綜合以上五方面,濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況,作以下幾點(diǎn)分析:

  (1)2005年濟(jì)南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位,但增勢強(qiáng)勁,第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示,到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50,這無疑會(huì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。

  (2)從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析,濟(jì)南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)證明,2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元,在全國15個(gè)副省級(jí)城市中排第6、7位,在山東省17城市中,濟(jì)南市排第二位,相對(duì)購買力水平中高。2005年,家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多,比例為44%,其次為3萬元以下的家庭,比例為29%,收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%,10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素,以上收入特征預(yù)示著未來低價(jià)位市場需求量仍然較大,中價(jià)位市場需求逐步成為主流。

  (3)濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市,貧富差距大,公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

  (4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長、05年低幅調(diào)整后,正成為熱點(diǎn)。

  (5)在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn),濟(jì)南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。

  3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃

  (1)中心城區(qū)總體布局。

  中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。

  A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心,劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。

  ●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。

  ●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺(tái)、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。

  ●無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。

  ●文東為科研文教片區(qū)。

  ●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。

  B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部,規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。

  C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間,以濟(jì)南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。

  D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部,規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲(chǔ)業(yè)。

  E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部,規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū),重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。

  (2)公共設(shè)施布局

  A、中心商務(wù)區(qū)。

  在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。

  B、市級(jí)商業(yè)中心。

  在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。

  C、省級(jí)行政辦公用地。

  集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施。

  D、金融設(shè)施。

  在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。

  E、文化娛樂設(shè)施。

  在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。

  F、體育設(shè)施。

  在臘山湖北新建市級(jí)體育中心。

  G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

  在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。

  H、文科設(shè)施。

  完善文東科研文教區(qū)建設(shè),在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場所,在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。

  (3)濟(jì)南旅游資源開發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心,四面擴(kuò)展的格局。

  A、古城旅游區(qū)。

  主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。

  B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。

  主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。

  C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。

  主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。

  D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。

  主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。

  E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。

  主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。

  (4)外聯(lián)交通

  A、鐵路。

  2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋),建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線,并引入濟(jì)南樞紐。

  B、公路。

  近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋,京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段,高速澆城公路環(huán)的東南段,京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。

  C、機(jī)場。

  濟(jì)南(遙墻)機(jī)場擴(kuò)建為國內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場。新建5萬平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道,延長現(xiàn)有跑道至3200米,張莊軍用機(jī)場不宜在市區(qū)內(nèi)保留,遷出選址新建。

  (5)城市交通。

  總體框架:3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)

  “三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟(jì)齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。

  “九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青(青州)、濟(jì)青(青島)、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級(jí)公路。

  “九縱”指二環(huán)西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。

  “九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

  4、濟(jì)南重大市政工程

  (1)已建:

  A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。

  B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。

  C、泉城廣場建成使用。

  D、濟(jì)南機(jī)場主跑道投入使用。

  (2)在建:

  A、“藍(lán)天工程”,市區(qū)新增綠地20萬平方米,使城市綠化覆蓋率到達(dá)36%,綠地率31%。

  B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè),搞好舜湖社區(qū),新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

  (3)規(guī)劃:詳見“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。

  分析:從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)資料分析得出以下幾點(diǎn):

  A、對(duì)中心城區(qū),采取強(qiáng)化、改造手段,進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。

  B、重視東西兩頭的發(fā)展,以若干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù)。

  C、南部大力開發(fā)旅游資源,構(gòu)成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。

  D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕,對(duì)華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn):

  ●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū),其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。

  ●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。

  ●順河高架路北延工程。

  ●歷山北路拓寬工程。

  第二部分房地產(chǎn)市場分析

  一、房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行狀況

  由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動(dòng)作用,濟(jì)南市房地產(chǎn)市場正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門透露,5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬平方米的住宅需求量,年需求量平均約800萬平方米。

  在一輪發(fā)展機(jī)遇面前,濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化,一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商可能會(huì)脫穎而出。

  1、土地市場分析

  2006年土地供應(yīng)狀況

  根據(jù)濟(jì)南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計(jì),濟(jì)南市市區(qū)目前能夠進(jìn)入市場的土地在3萬畝左右,而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決,會(huì)在必須時(shí)光內(nèi)造成明顯的供求矛盾。

  2、房地產(chǎn)投資狀況分析

  2006年投資預(yù)期

  有關(guān)部門的信息顯示,濟(jì)南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,今年力爭完成開發(fā)投資135億元,同比增長25%。其中:住宅建設(shè)完成投資95億元,商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米,其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米,實(shí)現(xiàn)銷售面積300萬平方米。

  3、商品房銷售狀況分析

  截至2006年2月末,全市商品房屋銷售建筑面積為20。8萬平方米,同比增長33。3%。其中,住宅銷售建筑面積為18。4萬平方米,同比增長18。7%,占全部銷售面積的88。5%,下降10。9個(gè)百分點(diǎn)。2月末,我市商品房屋空置面積為38。5萬平方米,其中空置住宅34。6萬平方米,分別比去年同期增長42。6%和31。1%。買方市場有需求釋放的跡象,但超多新開樓盤的出現(xiàn),購房人選取余地較大,配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤將面臨市場的考驗(yàn)。

  4、商品房價(jià)格走勢

  2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米,比1月份增長18。3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場看,在售樓盤每平方米均價(jià)到達(dá)3500-4500元。市場出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。

  5、經(jīng)濟(jì)適用房市場分析

  據(jù)悉,濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個(gè)片區(qū)來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,其中首個(gè)向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬平方米,槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬平方米,北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7。7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境。

  二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析

  濟(jì)南南部是大片的山區(qū),北部是黃河,地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的,加之鐵路交通線貫通東西,經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……,濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向,這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。

  這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線,居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床,不住天橋一間房”的說法,談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場上,南部,東部的房價(jià)比北部西部的房價(jià)要高上一個(gè)檔次。

  針對(duì)濟(jì)南市的特點(diǎn),政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。

  成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤,東部中潤世紀(jì)城,西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn),越來越得到市場認(rèn)可。

  大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園,具備良好的地理位置和人文環(huán)境,樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋,具備必須的升值潛力。另外,由山東省建工集團(tuán)開發(fā)的明珠國際商務(wù)港,投資前景看好。

  濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線,周圍名勝聚集,是濟(jì)南市的中心,圍繞泉城廣場,泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。

  歷史及規(guī)劃因素構(gòu)成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地,如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶,以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶,以北園大街為中心的建材家具、娛樂產(chǎn)業(yè)地帶,以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等,均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

  屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū),山青水秀,自然環(huán)境好,紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部,南部獲批準(zhǔn)開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間,位于濟(jì)南南部開發(fā)的陽光舜城、偉東新都、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說明這一點(diǎn)。

  東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程,仍是未來一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。

  第三部分2006年濟(jì)南住宅市場分析預(yù)測

  2006年住宅市場預(yù)測

  1、行業(yè)發(fā)展方面

  計(jì)劃經(jīng)濟(jì)——改革開放——加入世貿(mào)組織,中國的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場化、國際化的,各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機(jī)遇,各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域,土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活,商業(yè)銀行等市場參與者的話語權(quán)在不斷加大,央行雖在總體監(jiān)控,但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動(dòng);匯率方面,國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革,控制性的放開了人民幣匯率,將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場化程度的加深都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用,推動(dòng)市場不斷成熟,穩(wěn)步發(fā)展。

  2、新增供應(yīng)量方面

  05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響,新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降,市場一度低迷,銷售量萎縮,成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng),卻并無大幅滑坡。但從長遠(yuǎn)來看,宏觀經(jīng)濟(jì)來方面,國家在抑制投資過熱,房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象,但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資,也能有效拉動(dòng)需求,且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出,解決國家一向以來有效需求不足的問題。進(jìn)入2006年3月份,濟(jì)南東西南北中都有大盤項(xiàng)目在啟動(dòng),在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項(xiàng)目或開盤或開始大力推廣,4月份,外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場、繡水如意國際商都等項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)

  3、產(chǎn)品種類方面

  2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡,從中潤世紀(jì)廣場、嘉匯·環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都,別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項(xiàng)目及其它價(jià)格較低的項(xiàng)目的旺銷,也顯示了住宅市場從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢。06年開發(fā)商應(yīng)注意市場細(xì)分,找準(zhǔn)客戶定位,才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。

  4、居住品質(zhì)提高方面

  在2006年新開工的項(xiàng)目中,技術(shù)含量、戶型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營造等方面均有進(jìn)步,這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)!贝蟊尘跋聺(jì)南房地產(chǎn)市場的進(jìn)步。天泰太陽樹項(xiàng)目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題,翡翠郡在戶型設(shè)計(jì)等方面申請(qǐng)5項(xiàng)專利。

  5、戶型及面積方面

  市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上,總價(jià)低,易于理解。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見客戶群分析。

  6、價(jià)格方面

  目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力,此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲,樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加,所以預(yù)計(jì)未來一段時(shí)光價(jià)格不會(huì)下降,但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞,預(yù)示必須規(guī)模的中低價(jià)房的開發(fā),同時(shí)未來一段時(shí)光新增供應(yīng)量的增加,將會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊,限制樓市價(jià)格的增長幅度。2006年前四個(gè)月,在售樓盤均價(jià)到達(dá)3500-4500元/平米,銷售勢頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米,魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米,位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右,東部品質(zhì)樓盤均價(jià)在4300-4800元/平米,太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價(jià)。

  7、供應(yīng)分布方面

  未來一段時(shí)光,南部將是06年住宅市場的焦點(diǎn),隨著國家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊,許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相,從05、06年房展會(huì)我們能夠看出,南部新樓盤驟增,并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高,吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程,仍是未來一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。

  8、客戶群方面

  (1)潛在購房者基本特征

 、贊撛谫彿空叩哪挲g結(jié)構(gòu)趨于年輕化,40歲以下的年輕人成為購房群體主流,所占比例達(dá)73%,其中,26~30歲的購房群體為主,所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶型選取、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求狀況。

 、谫彿啃袨橹饕约彝閱挝,三口之家占據(jù)主導(dǎo),比例為48%,二人世界所占的比例為27%,相比之下單身購房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足,所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速,單身一族對(duì)住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈,對(duì)住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外,老年人消費(fèi)市場正日益擴(kuò)大,其消費(fèi)心理和消費(fèi)潛力與年輕人相比,更加理性,尤其是在古城濟(jì)南,隨著人口老齡化的加快,老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕。

 、蹪撛谫彿空咧芯哂写髮:捅究茖W(xué)歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流,為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學(xué)歷的人群,比例為17%,相應(yīng)的購房者對(duì)社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

 、軡撛谫彿空叩腵工作單位多為私營企業(yè),其次為事業(yè)單位,透過對(duì)潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明,年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位,年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。

 、轁撛谫彿空叩闹饕鲂泄ぞ弑憩F(xiàn)為公交車,所占比例為44%,相應(yīng)的,購房者對(duì)于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車/助力車,比例為24%,排列在第三位的是私家車,比例為17%,購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。

  (2)潛在購房群體需求特征

  ①79%的受訪者選取1~2年內(nèi)購房,打算一年內(nèi)購房的比例為38%,2年內(nèi)購房者比例為41%,選取2~3年內(nèi)購房的比例為15%,3年以上購房的比例僅為6%。近年來,由于拆遷的區(qū)域較大,購房者思考改善居住條件的需求也較大,導(dǎo)致購房計(jì)劃表現(xiàn)出相對(duì)集中的特征。

 、跐撛谫彿空叩闹脴I(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位,所占比例為69%,購房給父母及孩子的比例為23%,用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購房者的住房性質(zhì)分析,商品房的擁有比例僅為16。2%,自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%,拆遷房所占的比例為9。3%。

  ③潛在購房者中有40%選取在東部購房,選取南部區(qū)域的比例為22%,選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房者思考的主要因素依次為:自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。

 、軡撛谫彿空邔(duì)建筑形態(tài)的選取中,多層居首位,所占比例為57%,其次為小高層所占比例是37%,對(duì)于高層的選取比例僅占6%,別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位,但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解,其地位日漸穩(wěn)固,而且限于稀缺的土地資源,小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn),而對(duì)多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移,購房者對(duì)小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。

 、轁撛谫彿空呤走x的戶型結(jié)構(gòu)是平層,所占比例為50%,選取復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%,選取錯(cuò)層的比例為16%,躍層結(jié)構(gòu)為8%。

 、逎(jì)南市戶型需求綜合分析狀況來看,二居室、三居室是需求的主力戶型,比例超過90%,其中二居室比例為62%,三居室比例為28%;對(duì)一居室、四居室的戶型需求極少,分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān),一居室更多地面向單身及投資者,四居室以上的戶型因其總樓款較高,相對(duì)抑制客戶的購買需求。但相關(guān)分析證明,濟(jì)南市不一樣區(qū)域的購房者對(duì)住宅的戶型需求略有差異,選取市中區(qū)的購房者對(duì)三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁,南部區(qū)域內(nèi)對(duì)四室的需求較顯著,證明這兩個(gè)區(qū)域大戶型住宅較有市場。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%,二室一廳28%,二室二廳29%,三室二廳35%,四居室6%。

 、80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流,比例高達(dá)39%,其次為100~120平方米,需求比例為26%,80平方米以下需求比例為19%,120~150平方米需求比例為11%,對(duì)150平方米以上的戶型需求比例為4%。

  (3)潛在購房者的購買潛力分析

 、偌彝ツ晔杖?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多,比例為44%,其次為3萬元以下的家庭,比例為29%,收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%,10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的,對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的,對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在40~90萬之間。

 、趯(duì)價(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下,比例超過90%,其中3500元及以下所占的比例最高,為64%,其次為3500~4000元/平方米,所占比例是30%,4000元/平方米的住宅比例僅占5%。

 、蹖(duì)住宅總價(jià)的承受力,以40萬元以下的為需求主流,占到總數(shù)的八成多,其中21~30萬元間的總價(jià),購房者理解的比例約占到四成,其次是31~40萬元之間的總價(jià),約占到三成,超過40萬元的總價(jià)水平,僅有12%的人能夠理解,所以總價(jià)水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據(jù)潛在購房者能夠承擔(dān)的總房款價(jià)格,細(xì)分不一樣購房群體的需求特征為:承擔(dān)總房款在30萬元以下的潛在購房者,偏好的面積首先是81~100平米,其次為61~80平米,偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米,戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米,戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間,戶型為四室二廳二衛(wèi)。

  (4)配套需求分析

 、倬G化、超級(jí)市場、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套。潛在購房者關(guān)注的社區(qū)配套中,綠化居于首位,所占比例為20%,之后分別為超級(jí)市場、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動(dòng)場所。結(jié)合前文可知,潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多,其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成,因此,其對(duì)幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng)。

 、跐撛谫彿空邔(duì)于有車位需求與無需求的比例為4:1,租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價(jià)格主要集中于7萬元以下,比例為50%,其次為8萬元,比例為21%,購買者對(duì)車位的購買意識(shí)不強(qiáng),愿意支付的價(jià)格普遍較低,車位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來城市發(fā)展相結(jié)合思考。

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